건산연 “행정부담 낮추고 추진속도 향상 기대”
서울특별시의 핵심 정비사업 정책 중 하나인 신속통합기획(이하 신통기획)과 관련, 최근 새롭게 도입된 ‘자문 방식 패스트트랙’이 재건축사업장의 참여에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다는 분석이 나왔다.
한국건설산업연구원 이태희 부연구위원은 건설동향브리핑 ‘신통기획 패스트트랙, 효율&재건축 호응 높일까?’에서 최근 도입된 자문방식 패스트트랙에 대한 기대감을 내비쳤다.
◇ 신통기획은?
신통기획은 정비계획 수립 과정에 인허가권을 갖고 있는 서울시가 긴밀하게 관여해 관련 심의위원들의 사전자문 등을 거쳐 공공성과 수익성을 적절하게 반영해 정비계획의 기획안을 만드는 절차로, 이를 통해 비효율을 최소화하고 신속한 사업추진을 도모하는 것을 목적으로 하고 있다.
2019년 주로 도시·건축적 품질과 공공성 향상을 위한 목적에서 도입된 ‘도시·건축 혁신방안’의 일환인 ‘공공기획’에 뿌리를 두고 있으며, 2021년 오세훈 서울시장 취임 후 ‘신속성’, ‘유연성’, ‘지원적 성격’을 강조하는 방향으로 제도를 일부 개편해 신통기획으로 새롭게 브랜딩했다. 이후 기존에 시범사업 성격으로 소수 구역에 적용하던 것을 대폭 확대 시행하고 있으며, 재개발사업은 사실상 모든 신규 선정지역에, 재건축사업은 희망 구역에 적용하고 있고, 현재 총 79개 구역에서 신통기획이 추진되고 있다.
하지만, 신통기획은 일부 애로사항이 있는 것도 사실이었다. 적용하는 구역이 점점 늘어남에 따라 서울시 행정력의 과부하가 우려되고 있었고, 특히 최근 안전진단 규제 완화로 과다한 행정적 부담 우려가 더욱 커진 상황이다.
그도 그럴 것이 신통기획을 위해서는 먼저 총괄기획가를 위촉해야 하고, 기획안 준비 과정에 실무 워킹그룹 운영, 주민의견 청취, 수권소위원회 자문회의 개최 등의 과정이 필요한 만큼 서울시로서는 기존 정비사업에서 정비계획을 수립하는 것에 비해 훨씬 더 많은 행정력을 소요해야 하기 때문이다.
또한, 사업성이 양호한 재건축 사업장을 중심으로 신통기획 철회를 요청하거나 신통기획안에 대한 상당한 반발이 제기되는 등 정책 수용성 관련 문제도 발생했다.
이와 관련해 이태희 부연구위원은 “지난해 8∼11월에 실시한 신통기획을 적용했거나 적용 중인 정비사업구역 조합 집행부 또는 주민 주도 세력과의 심층 인터뷰 및 설문조사에 따르면, 상당수 조합에서 협의 및 소통 부족과 ‘과도한 공공성 추구’에 대한 불만이나 우려를 제기했다. 특히 공공기여와 관련해 상당한 불만이 제기되고 있는데, 기획안이 발표된 재건축구역 중 오금현대 아파트와 대치미도 아파트에서는 임대주택 양이 과도하다는 불만이 제기됐고, 이 중 오금현대 아파트는 신통기획을 철회하고 일반 방식으로 추진하고 있다”면서 “한양2차 아파트도 과도한 공공성 요구 등을 우려한 조합원들의 요구로 신통기획이 철회됐고, 이외에도 신통기획을 적용해서 기획안을 마련 중인 여러 재건축사업 집행부는 서울시의 일방적인 추진에 대한 우려와 불만을 제기했었다”고 밝혔다.
◇ TF 구성 과제 남아
한편, 서울시는 이러한 상황 속에서 ‘더 많은 지역에서 더 빠르게 신속통합기획을 추진’하기
위한 방안으로 기존의 신통기획 방식(‘기획’ 방식)과 구분되는 패스트트랙인 ‘자문’ 방식을 새롭게 도입했다.
자문방식은 ▲주민제안 방식으로 추진되는 재개발·재건축사업 ▲지구단위계획 등 기 수립된 도시계획이 존재하는 재건축사업 ▲3만㎡ 이하에서 추진되는 재개발사업 구역 등에 적용되는데, 적용 대상에서도 볼 수 있듯이 재건축사업을 중심으로 적용될 예정이다. 주민들이 자체적으로 용역업체를 선정해 정비계획안을 마련한 후 정비계획 입안 및 정비구역 지정을 요청하는 주민제안 방식은 주로 재건축사업에 적용되기 때문이다.
특히, 자문방식 신통기획이 적용될 경우 운영하기에 따라 기존 신통기획의 장점은 살리면서도 서울시의 행정력과 재정을 절감할 수 있고, 재건축사업장의 정책 수용성을 향상 시킬 수 있을 것이라는 것이 이태희 부연구위원의 분석이다.
- 행정력 절감 : 자문방식을 적용할 경우 총괄기획가를 위촉할 필요가 없음. 또한, 기획안 작성 과정에서도 직접 기획안의 밑그림부터 그리는 것이 아닌, ‘건축디자인 혁신TF’ 위원들의 ‘자문 후(자문내용 충실하게 반영했는지 여부) 검토’ 중심으로 진행될 것으로 예상됨에 따라 서울시 실무자들의 부담이 대폭 줄어들 수 있을 것으로 예상됨.
- 재정 절감 : 기존 신통기획에서는 서울시가 총괄기획가 위촉과는 별도로 ‘현황조사 및 건축 기획설계 작성 용역’을 발주해 진행하고 있었는데, 자문방식을 도입할 경우 주민들이 선정해서 비용을 지불하는 건축사무소와 도시계획 엔지니어링을 활용할 수 있기에 서울시 재정을 절감할 수 있을 것.
- 재건축 사업구역 정책수용도 제고 : 자문방식 적용 시 주민들과 협력업체(도시계획 엔지니얼링 회사 등)가 주도해 계획 초안을 수립하고, 이를 바탕으로 자문위원들과의 수차례에 걸친 협의․자문 과정을 거치며 내용을 수정․보완하는 방식으로 공공성과 수익성의 균형이 잡힌 정비계획안을 수립할 수 있을 것으로 기대됨.
이태희 부연구위원은 “자문방식은 기존 기획방식에 비해 계획수립 과정에 주민 간 이해가 조정되고, 주민들의 의견이 더욱 충실하게 반영될 수 있을 뿐 아니라, 결과물(정비계획)에 대한 공감과 이해도도 높아지기에 기존 기획방식에 비해 수용성도 대폭 제고될 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 자문을 제공하는 주체인 ‘건축디자인 혁신 TF’의 멤버 구성에 있어 유의할 필요가 있을 것으로 사료된다”면서 “기본적으로 신통기획의 취지는 도시계획위원회 상정 전에 심의위원 자문을 거쳐 위원회 심의위원들이 받아들일 수 있는, 공공성과 수익성의 균형을 갖추고 완성도 높은 계획을 수립해 불필요한 비효율을 줄이자는 것인 만큼 제도의 취지를 살리기 위해서는 정비사업에 대한 전문성뿐 아니라 심의 권한을 가지고 있는 도시계획위원회 수권소위 위원을 중심으로 해당 TF가 구성될 필요가 있을 것”이라고 의견을 밝혔다.