국토연구원 ‘전세 레버리지 리스크 추정과 정책 대응 방안’
최근 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 임대주택에 대해 보증금을 승계해 매입하는 전세 레버리지 매입(갭투자)이 증가함에 따라 매매가격 하락 시 보증금 미반환 위험이 지속적으로 제기되고 있다.
국토연구원 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’를 통해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.
발표된 자료에 따르면, 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 지난해 하반기부터 미반환 가능성이 커지고 있으나, 임차인의 계약갱신청구권 활용이 많을수록 미반환 위험이 이연되는 것으로 나타났다.
또한 통계청의 가계금융복지조사를 이용해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 보유자산 처분 및 DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 5000가구에서 최대 1만3000가구로 증가한 것으로 나타났다.
한편, 갭투자의 증가는 법원 경매 증가와 관계있는 것으로 나타났으며, 2021년부터 법원 경매에 대한 갭투자의 기여도가 증가하는 것으로 분석됐다.
박진백 부연구위원은 “임대인의 전세금 미반환 위험성을 줄이기 위해서는 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적인 개선이 필요하다”고 말했다.
임대차 계약에 대해 전자계약을 활성화하고, 임대차 계약 정보와 금융 정보 등을 연계해 임대인의 보증금 상환 능력을 관리하는 한편, 자료 축적 이후에는 임대차 계약 시 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있도록 해 보증금 미반환 가능성이 높은 주택에 대한 거래가 이뤄지지 않도록 유도해야 한다는 것.
또한 보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나, 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 미반환 위험 대응 체계 마련을 제안했다.
이와 함께 박진백 부연구위원은 또 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주-금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도할 필요가 있다고 밝혔다.
담보주택에 대해서만 상환청구가 가능한 비소구대출을 통해 채무자보호를 강화할 경우, 금융기관의 대출 심사가 엄격해지고, 특히 과도한 갭투자를 위한 대출을 거절할 유인이 있으며, 주택가격지수와 대출제도를 연계해 주택가격이 상승하거나 하락하면 이에 대응해 차주와 금융기관 간 이익과 손실을 나누는 책임분담형 대출제도를 도입해 시장변동 리스크에 대응할 필요 있다는 것.
이외에도 소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 신탁기관이 계약 및 운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도를 제안했다.
박진백 부연구위원은 “보증금을 신탁기관에서 관리하는 만큼 임차인의 보증금 미반환 위험이 현저히 감소하고, 임대인과 임차인 간 정보, 협상, 편익 등 비대칭적인 구조가 개선될 것”이라며 “이와 같은 제도 하에서 임대인은 임차인의 보증금 활용에 제한이 되기 때문에 일정한 세제혜택을 제공하는 형태로 임대공급을 유도할 필요가 있다”고 말했다.