“완벽한 금융설계는 성공적인 정비사업의 필수조건”
정비사업을 진행하는 토지등소유자 또는 조합원들은 보통 재건축‧재개발 등을 처음 접하는 경우가 많다. 이 때 사업진행에 큰 역할을 하는 이들이 바로 협력업체다.
특히, 정비사업 진행을 위해서는 반드시 ‘전문가’의 참여가 필요한 분야가 있는데, 도시 및 주거환경정비법이 특정 업무를 위탁‧수행하도록 명시하고 있는 정비사업전문관리업자를 비롯해 사업진행과정에서 발생할 수 있는 법률문제를 담당하는 변호사(로펌), 세무‧회계 업무를 수행할 세무‧회계사 등이 대표적으로 잘 알려진 분야다. 이에 따라 많은 정비사업 추진위‧조합들은 사업 초창기부터, 또는 사업단계에 맞춰 이들을 협력업체로 선정하고 사업을 추진하곤 한다.
헌데, 최근 중요성이 점차 커지고 있음에도 불구하고 정비사업 조합들이 놓치고 있는 분야도 있다. 사업진행에 가장 중요한 부분이라고 해도 과언이 아닌, 정비사업금융설계 분야가 그것이다.
정비사업이나 리모델링사업은 일련의 절차를 거쳐 사업계획승인, 관리처분인가를 받게 되면 이후부터 본격적인 공사를 위해 조합원 및 세입자들의 이주가 이뤄지게 되는데, 이때부터 막대한 사업자금이 투입돼야 하는 만큼 이 과정에서 사업자금을 어떻게 조달해야 하는지가 사업의 관건이 된다.
특히, 요즘같이 국내외 금융환경이 어려운 상황에서는 리스크(RISK)가 높다 보니 대부분의 금융기관들이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)시 안전장치를 확보하기 위한 방안으로 사실상 필수적으로 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증서를 요구하고 있는 상황이다. 이에 따라 정비사업 진행과정에서 전문가가 참여한 금융설계는 이제 선택이 아닌 필수가 됐다.
한편, 지난해 정비업계의 최대 이슈는 둔촌주공아파트 재건축조합의 사업진행이었다. 더욱이 둔촌주공아파트는 조합 내부의 갈등에서 이어진 시공자와의 마찰이 어느 정도 보합된 상황에서 시공사 ABCP 발행을 통해 마련한 정비사업자금 7500억원을 올해 1월 19일까지 상환해야 하는 시급한 상황에 맞닥뜨리게 됐다. 조합과 시공단은 HUG 보증을 통해 사업비를 조달함으로써 기존 자금을 대환하고, 이를 통해 현재 사용하고 있는 고금리를 감내할 수준의 시중 적정 금리로 변경하고자 했지만, HUG의 보증서 발급 절차와 방법이 다소 복잡하다 보니 조합이 직접 행정업무를 진행하는데 있어 물리적인 시간이 부족하다는 것이 문제였다.
이 때 둔촌주공아파트 조합원들을 한시름 놓게 만들었던 금융전문가들이 바로 (주)SH프라퍼티다.
둔촌주공아파트 재건축조합과 시공단으로부터 정해진 한달여의 시간 안에 HUG 보증 업무를 대행해서 할 수 있는지에 대한 문의를 받은 SH프라퍼티는 ‘만일 정해진 시간 안에 보증 및 대환처리가 안 될 경우, 국내 정비사업장에 연쇄적으로 심각한 문제가 될 것’임을 직감했고, “반드시 기한안에 보증서 발급을 받을 수 있도록 행정업무를 맡아서 하겠다”고 응답했다.
이후 조합과 시공단의 적극적인 협조 속에서 전 직원이 한달여 동안 밤샘근무를 마다하지 않고 열심히 업무에 매달린 끝에 마침내 업무를 성공적으로 마무리했다.
이와 관련해 SH프라퍼티 구찬림 대표이사는 “물론 기간이 정해진 상황에서 실패에 대한 두려움이 없었던 것은 아니지만, 직원들에 대한 믿음이 있었고, 힘들었지만 정말 보람 있는 시간이었다”고 말한다.
SH프라퍼티는 정비사업 및 리모델링사업 추진에 필수적인 이주비와 사업비, 중도금 등 사업에 소요되는 자금을 안정적으로 조달받을 수 있도록 돕는 역할을 수행하고 있는 금융전문가그룹으로, 둔촌주공아파트와 인천산곡6구역, 광명12R구역 등 굵직한 정비사업현장의 금융업무를 성공적으로 이끌었으며, 현재도 30여개 조합의 업무를 수행하고 있다.
SH프라퍼티 구찬림 대표를 만난 정비사업 금융행정에 앞으로의 계획 등에 대해 이야기를 나눠봤다.
- SH프라퍼티를 소개한다면.
SH프라퍼티의 ‘S’는 ‘Start’를 의미하며, ‘H’는 ‘Here’를 의미한다. 풀어서 이야기하자면 “Property(富)의 시작은 SH프라퍼티에서 출발한다”는 의미를 가진다. SH프라퍼티 전 임직원들은 사명에 걸맞게 고객의 재산(Property)이 나의 것이라는 주인의식을 바탕으로 정비사업 금융조달 및 컨설팅 업무에 임하고 있다.
SH프라퍼티의 주요 금융서비스는 크게 세 가지로 이야기할 수 있다.
먼저, HUG의 보증서 발급에 관한 행정 대행 업무다. 최근 정부가 주택공급에 집중하면서 HUG 또한 조합의 입장을 이해하기 위해 노력하고 있지만, 심의요건 등이 HUG의 내부 기준에 맞지 않으면 보증서 발급이 불가능하다. 헌데 조합으로서는 경험이 없다보니 HUG의 심사기준에 맞추는 것이 쉽지 않은 일일 터, 이로 인해 사업이 정체되고 있는 현장이 상당수다.
이에 SH프라퍼티는 금융전문가로서 조합을 대리해 이주비‧사업비‧중도금 등의 대출보증서를 발급하기 위한 모든 행정 업무를 완벽하게 수행, 수월한 자금조달을 돕고 있다.
금융 관련 자문 및 컨설팅도 정비사업과 관련한 가장 중요한 업무 중 하나다. 최근 금리의 가파른 상승으로 예전 금리 기준으로 정비계획 예산을 수립한 조합은 HUG 보증 신청 시 많은 어려움이 있을 수 있고, 이로 인해 보증 심사 기간이 상당 부분 지연되기도 하는 것이 현실이다. 이러한 상황에서 조합이 관리처분계획 수립 시 최근의 금융환경을 고려해 정비계획 예산을 수립했는지 등 금융비용에 따른 타당성을 검토하는 업무를 수행하고 있다. 더불어 금융기관 선정 시 금융기관의 금리 및 상환조건을 객관적이고, 정확하게 분석해 조합에게 가장 유리한 조건을 제시한 금융기관을 선정할 수 있도록 자문하고 있다.
끝으로 분양가 산정 업무를 수행하고 있다. 분양가 산정은 조합의 사업성에 막대한 영향을 미치는 만큼 객관적이고 현실적인 접근으로 합리적인 분양가를 도출하실 수 있도록 도와드리고 있다.
- 재건축‧재개발 등 정비사업에 대한 개인적인 견해가 있다면.
정비사업은 주거환경 개선과 더불어 부족한 도시의 기반시설 확충이라는 공익적 목적을 달성하기 위한 사업이다. 뿐만 아니라 조합이 시행 주체가 되는 민간주도형 사업으로써 정비사업을 통해 토지가치 상승에 의한 이익을 실현시켜주기도 한다. 이를 위해서는 가장 투명하게, 가장 합리적인 방법으로 사업이 진행돼야 함은 물론이다.
정비사업의 여러 절차에 있어 필요한 일들과 방법 등은 비교적 상세하게 정보공개가 돼 있고, 해당의 전문가들도 많다. 하지만 아직까지 정비사업금융은 어려운 분야로 인식되고 있는 실정이다. 앞으로 조합을 위해서 일할 수 있는 금융행정전문가가 꼭 필요하며, SH프라퍼티가 성공적인 정비사업 진행을 위한 밑거름이 되고 싶다.
- 정비사업 금융부문에서 업계 선두를 달리고 있다. 비결이 있다면?
단연코 조직구성원이라고 이야기할 수 있다. SH프라퍼티는 정비사업에 대한 전문지식과 실무경험이 풍부한 회사로, 정비업계에 꼭 필요한 인재들로 구성돼 있다.
대표인 나는 우리은행과 우리금융그룹에서 30년간 근무하면서 주요 점포의 금융센터장과 여러 정비사업의 심사 업무를 수행했고, 그 과정에서 조합에 꼭 필요한 금융 행정 업무 영역을 사실상 개척했다. 또한 주요 임원들도 부동산 및 도시계획학 박사로서 주요 대학교에 출강하고 있는 겸임교수들로 구성돼 있고, 그 외 직원들 또한 회계사‧감정평가사‧건축 관련 자격증 소지자‧경영지도사 등 전문가와 대형 건설사 및 정비업계에서 다년간 근무한 경험을 가지고 있는 실무진으로 구성돼 있다.
하나 더 이야기 하자면, 우리 구성원 중에는 서울 강남의 조합장을 역임했던 경력을 가진 분도 있기 때문에 그 경험을 바탕으로 누구보다 조합의 입장에서 그 어려움을 공감하고, 깊게 이해할 수 있다.
이로 인해 전국 수많은 현장의 다양한 상황을 접하고 업무를 수행하다보니 그 어떤 이들보다 많은 경험치를 쌓아가고 있고, 이러한 경험치가 그 다음 현장의 업무수행을 보다 수월하게 할 수 있는 힘으로 작용되면서 자연스럽게 업무수행실적이 많아지는 것 같다.
- 사업진행 시 가장 염두에 두고 있는 것이 있다면.
SH프라퍼티는 3년이라는 길지 않은 시간 동안 전국 50여개 정비사업장의 금융행정용역을 수주해 업무를 마무리하거나 진행하고 있다. 그 중에는 정말 작은 소규모 정비사업장도 있고, 서울 둔촌주공아파트 재건축조합과 같은 큰 사업장도 있다.
조합장을 비롯한 조합집행부들에게 정비사업은 평생 한번 해볼까 말까하는 업무이고, 그들은 신념과 봉사정신이 없으면 할 수 없는, 그만큼 부담이 상당한 일들을 수행하고 있다. 가능하면 최소의 비용으로 최대의 효과를 내야함은 물론이고, 업체를 선정할 때도 꼭 필요한 업체를 객관적인 기준으로 선정해야 하는 자리다.
때문에 처음에는 SH프라퍼티가 하는 일에 대해 잘 이해하지 못하거나, 필요성을 느낀다고 하더라도 비용적인 부분으로 인해 주저하는 경우도 있었다. 이러한 점을 감안해 SH프라퍼티는 조합의 재정 상황과 규모에 맞게 합리적인 비용으로 업무를 수행하고 있다.
특히, 금융을 시간으로 환산, 우리가 수행하는 용역금액의 몇 배에 해당하는 이익을 조합에 환원드리려고 노력하고 있는데, 그러다보니 이제 우리와 연을 맺은 조합이 같은 고민을 겪고 있는 다른 조합을 적극적으로 소개시켜 주고 있다.
정비사업에 있어 금융 행정은 정말 중요하고, 꼭 필요한 영역인 만큼 SH프라퍼티는 사업장 규모에 상관없이 우리를 믿고 찾아주시는 모든 현장을 신속하게 방문, 조합의 금융부분을 정확히 진단하고 비용을 최소화할 수 있는 방법을 적극 안내하고 있다. 그만큼 가치 있고 조합에 꼭 필요한 일이기 때문이다.
- 앞으로의 계획은.
가능한 많은 조합을 방문해 수주 여부와 상관없이 조합의 재정적인 타당성을 검토해 드리고 싶다.
조합의 정비예산안은 항상 타이트하다. 게다가 한 푼이라도 세는 비용이 있어서는 안 된다. 하지만 다른 절차 및 용역에 대해서는 비교적 전문가들도 많고, 적정한 자문을 얻어 수행이 가능하지만, 금융분야는 금융조건이 점점 고도화되고 다양해지면서 아직까지 어려움이 많은 분야로 느끼는 경우가 많다.
정비사업은 탄탄한 금융설계가 뒷받침돼야 하는 만큼 이러한 부분에 우리 SH프라퍼티가 작은 보탬이 돼 조합이 금융기관을 선택할 때 보다 현명하게 선택할 수 있도록 필요한 자문을 제공함으로써 사업이 성공적으로 진행될 수 있도록 돕고자 한다.
또한 이러한 경험을 내가 강의하고 있는 대학에서도 적극 설파해 올바르게 정비사업이 진행될 수 있는 사회적인 공감대를 형성하는데 일조하고 싶은 것이 작은 포부이기도 하다. 정비사업에 꼭 필요한 소금과 같은 존재가 되고 싶다.