[지역주택조합사업 바로알기]

법무법인(유한) 현 이기영 변호사

∥ 서설

지역주택조합에 가입한 조합원이 중도에 사망하게 되는 경우 조합원 지위는 상속이 가능하다. 사업 기간이 긴 주택조합사업의 특성상 의외로 이런 상황이 발생하는 경우가 많은 편인데, 특히 조합원 수가 많은 현장은 언제든 한두 번쯤 당면할 수 있는 문제다. 이 경우 조합원 지위를 상속받은 자는 어떻게 해야 입주 시까지 조합원 지위를 문제없이 유지할 수 있는지 살펴본다.

∥ 관련 규정의 내용

국토교통부에서 지난해 5월 펴낸 지역·직장주택조합 표준규약 제9조 제3항은 “조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도·상속·증여 및 판결 등으로 이전받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 조합원이 행했거나 조합이 종전의 조합원에게 행한 처분, 청산 시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄 승계한다”고 정하고 있다. 대부분의 조합규약들은 위 내용과 유사한 규정을 두고 있는 바, 규약에서 특별히 달리 정하고 있지 않은 이상 조합원 본인이 사망한 경우 상속인은 망인의 조합원 지위를 포괄승계함으로써 조합원이 될 수 있다.

그런데 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에서는 지역주택조합 조합원의 자격을 ‘조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주’로 제한해 규정하면서도, 같은 항 단서에서 “조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 같은 항 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다”고 규정하고 있다.

결국 조합원 지위를 상속받은 자가 기존에 주거전용면적 85㎡ 초과 주택을 소유하고 있다 하더라도 적법하게 조합원 지위를 취득할 수 있다는 점에는 이론의 여지가 없다.

그러나 주택법령에서 정하고 있는 무주택 요건은 ‘해당 조합주택의 입주 가능일’까지 계속해서 유지해야만 하는 바, 상속인이 조합원 지위를 승계한 이후 주거전용면적 85㎡ 초과 주택을 소유하게 된 경우 조합원 자격을 유지할 수 있는지에 대해서는 현행법령에 명문 규정이 없는 상황이다.

∥ 조합원 지위 승계 이후 주택 취득 시의 조합원 자격

기존 조합원의 사망으로 인해 조합원 지위를 상속받게 되는 경우에는 상속인이 지역주택조합 조합원 지위를 승계 받을 것을 미리 예상해 기존에 보유하고 있던 부동산을 처분할 것을 기대할 수 없음은 물론, 조합원 본인의 사망이라는 우연한 사실을 들어 상속인·피상속인의 부동산 투기 가능성을 상정하는 것도 불가능에 가깝다.

주택법 시행령 제21조 제1항 단서가 “조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다”고 정한 것 역시 기존 조합원의 사망으로 조합원 지위를 승계 받은 상속인은 상속 개시 시점에 조합원 자격요건을 구비하지 못했더라도 그 요건을 갖춘 것으로 ‘의제’해 선의의 피해를 방지하겠다는 입법자의 의도로 볼 수 있다.

그러나 기본적으로 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도다. 즉, 지역주택조합은 무주택 세대주의 주택 마련을 촉진하기 위한 것으로서 청약통장 가입자들에게 공급하는 일반분양제도에 대한 예외에 해당하므로, 조합원의 자격요건을 해석할 때에는 이러한 제도의 취지와 목적을 감안해 가급적 엄격하게 접근할 필요가 있다.

같은 견지에서 대법원 또한 ‘조합원 자격 제한을 통해 무주택 세대주와 그 세대원들의 주거 안정을 보호할 필요성을 비롯한 지역주택조합의 특성․목적․역할․기능에 내재된 공공성’에 지역주택조합 제도의 특징이 있음을 천명하고 있다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결 참조).

또한 법제처 역시 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목에서 지역주택조합 조합원의 자격을 ‘세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않거나 세대원 중 1명만 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주’로 엄격히 제한하도록 정한 취지는 ‘일반적인 주택공급 절차를 거치지 않고 공급되는 조합주택이 투기에 악용되는 것을 방지하고 실수요자에게 공급되도록 하기 위해 주택을 소유하지 않거나 소형 주택 1채만을 소유한 세대의 세대주로 한정해 지역주택 조합원 자격을 부여하려는 것’임을 밝히고 있기도 하다(법제처 2017. 12. 18. 회신 17-0571 해석, 법제처 2021. 9. 8. 회신 21-0470 해석 참조).

이러한 해석론에 따르면 조합원의 사망이라는 우연한 사정에 의해 조합원 지위를 승계 받는 경우의 ‘무주택 요건 배제’는 상속 시점 당시를 기준으로만 적용받을 수 있는 것이지, 입주 시점까지 무제한적으로 확장되는 혜택이라고 취급할 수는 없는 것이다.

따라서 조합원 지위를 취득한 당사자로서는 기존에 보유하고 있던 주택을 처분할 의무까지는 없으나 새롭게 주택을 소유하는 것까지 허용된다고 해석할 수는 없다. 이는 주택조합 제도의 도입취지와 입법목적을 고려하면 지극히 당연한 귀결이라고 볼 수 있다.

이에 최근 법제처 역시 “만약 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받아 조합원이 된 자의 경우 상속 후에 주택 추가 매입을 통한 소유 등 조합원 자격 상실 사유가 발생하더라도 조합원의 자격을 계속해 유지할 수 있다고 해석한다면 ▲상속을 원인으로 해 조합원 자격을 취득하기만 하면 아무런 제한 없이 주택을 추가로 매수하거나 분양받는 것이 가능해지게 돼 주택 공급질서를 교란시킬 우려가 있고 ▲무주택자 등의 주택 마련 및 주거 안정을 목적으로 하는 관련 규정의 입법취지에도 부합하지 않을 뿐 아니라 ▲조합원 자격을 취득한 방식만 다를 뿐임에도 불구하고 조합원의 지위를 상속받아 조합원이 된 자에 대해서만 자격 유지 요건에 있어 특혜를 부여해 다른 조합원과 형평성에 어긋난다”고 보면서 “주택법 시행령 제21조 제1항 각 호 외의 부분 단서는 기존 조합원의 사망으로 조합원의 지위를 상속한 상속인의 경우 상속 개시 시점에 조합원 자격요건을 갖추지 못한 상태이더라도 그 요건을 갖춘 것으로 간주해 조합원이 될 수 있도록 하려는 규정이지, 조합원 지위를 상속한 상속인이라고 해서 조합원이 된 후 주택을 추가로 매입해 소유하는 등으로 같은 항 제1호 가목의 요건을 유지하지 못한 경우까지 조합원 자격요건을 갖춘 것으로 계속해 간주하겠다는 의미의 규정으로 보기는 어렵다”는 점을 분명히 했다(법제처 2022. 12. 30. 회신 22-0938 해석 참조).

지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의해 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없고(대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결 참조) 무주택 조건은 세대주를 포함한 세대원 모두가 입주 시까지 반드시 유지하고 있어야 하는 바, 결국 조합원 지위 상속 이후 세대주를 포함한 세대원 중 어느 1명이라도 주택을 새로이 취득하는 경우 당사자의 의사와 무관하게 그 즉시 조합원 지위는 자동 박탈된다고 보는 것이 타당하다.

참고적으로 피상속인으로부터 조합원 지위를 승계 받는 경우와 달리, 원래부터 본인이 무주택자로서 조합원 지위를 보유하던 중 상속으로 인해 주택을 취득하게 된 경우에는 사업주체로부터 주택공급에 관한 규칙 제52조 제1항에 따라 주택전산망 검색 결과 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 해당 주택을 처분해야만 주택을 소유하지 아니한 것으로 보고 있으므로(주택법 시행규칙 제8조 제2항 제1호), 조합원 지위 상속과 구분해 주의할 필요가 있다.

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