법무법인 산하 김인석 수석변호사
∥사실관계
피고는 부산 동래구 일원을 사업구역으로 해서 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 근거한 재개발사업을 시행하는 조합이다.
원고는 피고의 설립 후 피고의 사업구역 내 총 13개의 집합건물을 소유하고 있던 A로부터 1개의 집합건물을 양수한 사람인데, A는 피고의 설립 이후 원고뿐 아니라 다른 사람에게도 피고의 사업구역 내 집합건물을 양도했고, 이에 원고를 포함한 A로부터 집합건물을 양수한 자들 및 A는 피고의 분양신청기간 중 각 단독 조합원의 지위에서 개별적으로 피고에게 분양신청을 했다.
피고는 원고를 포함한 A로부터 집합건물을 양수한 자들 및 A 등 총 13명이 대표조합원을 선임해 1개의 분양신청권을 행사했어야 함에도, 부적법한 개별 분양신청을 했다는 이유로 이들 13명을 현금청산대상자로 정했다.
∥ 원고의 주장
원고는 이 사건 관리처분계획을 수립하기 위한 기준일인 분양신청기간 만료일을 기준으로 피고의 사업구역 내에 있는 토지 및 주택을 소유한 사람으로서, 부산광역시 도시 및 주거환경정비조례 등에 따라 공동주택을 분양받을 수 있는 권리가 있음에도 불구하고, 피고는 이 사건 관리처분계획을 수립함에 있어 원고를 현금청산대상자로 정했으므로, 이 사건 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분은 위법해 취소돼야 한다.
∥ 법원의 판단
구 도시정비법(2017년 2월 8일 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하면서, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다. 한편, 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호는 관리처분계획의 내용에 관해 “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고 있다.
위 규정들은 2009년 2월 6일 법률 제9444호로 개정됐다. 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한했으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가해 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.
이에 2009년 2월 6일 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.
이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합해 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 한다.
따라서, 피고가 원고를 공동분양대상자로 판단하고 단독분양신청을 했다는 이유로 현금청산자로 분류한 피고의 이 사건 관리처분계획은 적법하다.
∥ 평석
도시정비법령은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 규정만을 두고 있을 뿐, 위 경우에 있어 대표조합원 이외 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈한다는 명문의 규정은 두고 있지 않고 있다. 이에 따라 기존 하급심 판결 중에는 명문의 규정이 없다는 점을 근거로 해 대상판결의 결론과 달리 위 경우에 있어 그 수인 각각에게 개별적인 분양신청권이 인정된다고 본 것이 있었고, 이로 인해 전국의 정비사업 현장에서는 위 경우에 관한 분양권 인정에 상당한 혼란이 일었던 것이 사실이다.
대상판결은 대법원이 도시정비법 규정의 취지에 따라 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 그 여러 명 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 함을 분명히 함으로써 기존의 혼란을 종식시켰다는 점에 의미가 있다.
∥ 보론 – 대표조합원 이외의 나머지 토지등소유자는 현금청산대상자가 되는지
대상판결의 선고 이후 일각에서는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우, 그 여러 명 중 대표조합원만이 분양대상자의 지위를 가지고, 대표조합원을 제외한 나머지 토지등소유자는 현금청산대상자가 돼야 한다는 주장이 제기되고 있다.
그러나 ① 대상판결은 위 경우에 있어 그 여러 명 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 했던 점 ② 도시정비법이 대표조합원 1인을 조합원으로 보도록 한 취지가 대표조합원 1인 이외의 나머지 소유자를 재건축조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급함으로써 분양대상에서 제외하겠다는 취지로 해석할 수 없는 점(헌법재판소 2012. 7. 26. 선고 2011헌마169 전원재판부 결정 등) ③ 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이 양도되지 않았을 경우에는 그 1명의 토지등소유자가 종전자산 전체를 기초로 한 1인의 분양대상자 지위를 가지게 됐을 것인 점 등에 비춰볼 때 대표조합원을 제외한 나머지 토지등소유자는 현금청산대상자가 된다는 주장은 타당하지 않다고 할 것이다.