대법, “사용검사 후 발생한 하자도 부담해야”
주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 하자담보책임 및 사용검사 후 발생한 하자에 대한 하자담보책임을 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다.
대법원 제3부는 퇴계원신도아파트 입주자대표회가 주택도시보증공사를 상대로 제기한 손해배상(기) 등 소송(2013다66287)에 대해 위와 같은 취지로 ‘파기환송’ 판결을 내렸다.
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003년 7월 18일 개정되기 전의 것, 이하 구 집합건물법) 제9조 제1항은 집합건물 분양자의 담보 책임에 관해 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용함으로써 집합건물을 건축해 분양한 자가 집합건물의 하자로 인한 담보책임을 부담하도록 하고 있다.
이와 관련해 재판부는 “주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 해당 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 된다”며 “이와 같이 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축해 분양한 자에 해당한다고 할 수 있다”고 설명했다.
이어 재판부는 “사업주체는 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실해 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축했다거나 그 분양을 완료했다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고, 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보 책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다”며 “따라서 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 구 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담해야 한다”고 판결했다.
또한 대법원은 “집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐만 아니라 그 후에 발생한 하자에 대해서도 구 집합건물법 제9조 제1항에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다”며 “이는 분양이행을 한 주택분양보증인이 구 집합건물법 제9조 제1항에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하는 경우에도 마찬가지이고, 주택분양보증인이 해당 집합건물에 관해 주택법령에 따른 하자보수보증까지 했더라도 다르지 않다”고 판시했다.