법무법인 윤강 허제량 대표변호사 / 한국도시정비협회 자문위원
정비사업전문관리업자는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따른 정비사업 시행과정에서 필요한 업무를 사업시행자에게 법적·행정적으로 자문하며, 대관 업무를 수행한다. 조합 및 신탁업자와 같은 민간사업시행자의 경우 도시정비법, 그리고 각종 행정관청을 상대로 한 대관 업무에 있어 노하우(Know-How)가 부족하거나 거의 문외한이나 다름없기 때문이다.
또한, 정비사업전문관리업자는 직원을 상주시키는 등의 방법을 통해 실무·법률상 축적된 노하우를 사업시행자에게 상시적으로 제공하며, 이를 통해 사업시행자가 정비사업 시행과정에서 도시정비법의 위반 없이 적법하고 원활한 업무가 진행될 수 있도록 돕는 역할을 한다.
애초 정비사업전문관리업자는 사업시행자의 지위에 있는 자가 아니기 때문에 기본적인 내부 문서 작성과 총회 홍보, 사회 및 진행, 업무 분장에 따른 회계처리, 문서 수발신 업무 등은 정비사업 시행자가 자신의 명의로 직접 수행하게 되지만, 이 과정에서도 정비사업전문관리업자는 업무상 발생할 수 있는 행정적·법적 오류를 방지하고 사업의 수월성을 확보하기 위한 유·무형의 자문 및 지원을 도맡아 하게 된다.
위와 같은 정비사업전문관리업자의 지위와 역할은 정비사업 진행과정에서 필요불가결한 업무라 할 수 있으나, 안타까운 점은 위와 같은 업무 수행의 구체적 내역 또는 용역서비스의 제공 내역이 ‘유형화’된 것으로 남기 쉽지 않다는 점이다.
예를 들어 설계업자의 경우 설계도가 생성되고, 감정평가업자의 경우 전문적인 지식의 활용과 그로 인한 결과물인 감정평가서가 직접 도출되지만, 다른 용역업체와 달리 정비사업전문관리업자가 정비사업 시행자(조합 등)의 지근거리에서 상시 업무를 보조해 각종 자문을 하고 여러 가지 업무를 수행하는 것은 도통 유형적인 결과물로 드러나지 않는다는 것이다.
물론 대개의 정비사업전문관리업자의 경우 업무일지를 작성하고, 여러 가지 업무상 기록을 남겨두는 경우도 있으나, 이것만으로는 정비사업전문관리업자가 수년 또는 십수년간 사업시행자에게 제공하는 용역 서비스가 제대로 평가받지 못하는 경우가 허다하다.
이 때문에 정비사업전문관리업자가 조합 등 정비사업시행자와 계약이 해제되거나 또는 계약이 무효화되는 경우 그동안의 업무 수행 내역에 대한 용역비를 지급받거나 이를 소송상 청구하는 것에 어려움을 겪는 경우가 발생하게 된다.
특히, 용역비 지급 등에 어려움을 겪는 이유 중 가장 중요한 부분은 계약의 해제 또는 무효화로 인해 용역비의 지급시기 내지 지급요건에 관해 규정한 계약상 조항이 전부 무의미해지기 때문이고, 관련해 다른 공사도급계약 또는 설계계약 등과 달리 유형적 결과물이 없음에도 불구하고 과연 용역비와 관련한 법원 감정절차가 진행 가능한 것인지에 대해 의문을 품는 경우도 많다.
그러나, 대법원은 “법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 입힌 자는 그 이익을 반환해야 한다(민법 제741조). 이러한 부당이득이 성립하기 위한 요건인 ‘이익’을 얻은 방법에는 제한이 없다. 가령 채무를 면하는 경우와 같이 어떠한 사실의 발생으로 당연히 발생했을 손실을 보지 않는 것도 이익에 해당한다”는 원칙을 정립하고 있는 바, 가사 무효화된 정비사업전문관리업자와의 계약에 의해 용역 등 서비스를 제공받은 정비사업 시행자라도, 제공된 용역 등과 관련해 정당한 대가 상당의 이익을 얻은 부분은 부당이득으로 반환해야 할 것이다.
이는 하급심 등 판례에서 정착된 법리이며, 용역업무 수행의 기성율 등에 대해 법원 감정절차를 통한 객관적이고 공정한 금액 또한 산정 가능하다.
정비사업 시행자와 정비사업전문관리업자가 사업 종료 시까지 원만한 관계를 유지하는 것이 가장 바람직하나, 부득이 용역 계약이 해제 또는 무효화돼 법적 분쟁이 발생하는 경우라도 사업시행자는 정비사업전문관리업자의 정당한 용역대가를 인정해야 한다는 사실을 고려해야 한다.