토지임대부 분양주택은 토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 토지임대부 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설(福利施設) 등에 대한 소유권[건축물의 전유부분(專有部分)에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 건축물의 공용부분ㆍ부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다]은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.
토지와 건물 모두를 분양하는 아파트의 경우 주거환경이 쾌적하나 분양가가 높은 반면, 저소득층을 위한 임대주택은 임대비용은 낮으나 주거환경이 상대적으로 열악하고 ‘자기 집’이라는 소유 의식이 없어 유지ㆍ관리 등에 많은 문제가 발생함에 따라, 무주택 서민의 주거비 부담을 경감하고, 주거안정을 도모함과 동시에 주택 투기를 근절하기 위해 분양과 임대라는 공동주택의 두 가지 공급 방식을 절충한 토지임대부 분양주택(토지임대주택) 제도가 도입됐다.
한편, 토지임대부 분양주택의 소유자가 주택법 제78조 제1항에 따른 임대차기간이 만료되기 전에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 등 도시개발 관련 법률에 따라 해당 주택을 철거하고 재건축을 하고자 하는 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조부터 제49조까지에 따라 토지소유자의 동의를 받아 재건축할 수 있으며, 이 경우 토지소유자는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
또한 토지임대부 분양주택을 재건축하는 경우 해당 주택의 소유자를 도시정비법에 따른 토지등소유자로 보며, 재건축한 주택은 토지임대부 분양주택으로 하고, 이 경우 재건축한 주택의 준공인가일부터 주택법 제78조 제1항에 따른 임대차기간 동안 토지소유자와 재건축한 주택의 조합원 사이에 토지의 임대차기간에 관한 계약이 성립된 것으로 본다. 다만, 토지소유자와 주택소유자가 합의한 경우에는 재건축사업 완료 후 토지임대부 분양주택이 아닌 주택으로 전환할 수 있다.
| 제78조(토지임대부 분양주택의 토지에 관한 임대차 관계) ① 토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 40년 이내로 한다. 이 경우 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하는 경우 40년의 범위에서 이를 갱신할 수 있다. |