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새로운 도시정비법 내년 2월 9일부터 시행전부개정 도시정비법 2월 8일 공포…유예 1년 후 시행
RE magazine | 승인 2017.02.13

재건축․재개발 등 정비사업의 절차 등을 규정하는 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 전면 정비됐다.

국회는 지난 1월 20일 도시정비법 전부개정법률안(국토교통위원회 대안)을 의결했다. 개정법은 지난 2월 8일 공포됐으며, 1년의 유예기간을 거쳐 2018년 2월 9일부터 시행된다.

전부개정법률안은 제안 이유에 대해 “2003년 「도시재개발법」,「도시저소득주민의 주거환경 개선을 위한 임시조치법」, 「주택건설촉진법」으로 각각 진행되던 정비사업을 통합해 도시정비법을 제정했으나, 이 법 제정 이후 정비사업에 대한 사회적 수요가 급증하고, 시장상황 변화에 부응하기 위해 법률 개정이 빈번하게 이루어졌으며, 법조문도 제정 당시 88개조 273개항에서 117개조 423개항으로 크게 증가했다”며 “이로 인해 법률 규정이 지나치게 복합하고 일반 국민이 이해하기가 어려울 뿐만 아니라, 정비사업을 둘러싼 분쟁이 다수 발생하고 있어 법률을 알기 쉽게 개편하고 불필요한 분쟁을 저감할 수 있도록 법률 규정을 정비할 필요성이 증대되고 있다. 이에 따라 복잡한 정비사업 유형을 통합해 단순화하고, 분쟁을 유발하는 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 한편, 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽게 정비하고자 한다”고 밝히고 있다.

전부개정 도시정비법의 주요 내용을 구체적으로 살펴보자.

 

‖사업방식 3개로 통합

재개발, 일반건축물 공급가능…재건축, 오피스텔도 일부 허용

 

이번에 전부개정된 도시정비법의 내용 중 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 사업유형의 통합이다.

개정법은 제2조(정의)를 개정, 정비사업의 사업유형에 대해 ▲주거환경개선사업 : 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업(2호 가목) ▲재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업(2호 나목) ▲재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 등으로 명시하고 있다. 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 주거환경개선사업으로 통합하고, 재개발사업과 도시환경사업을 재개발사업으로 일원화해 기존에 6개였던 사업유형을 3개로 단순화한 것. 가로주택정비사업은 지난 2월 8일 공포돼 2018년 2월 9일 시행 예정인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’을 적용받는다.

사업유형의 정리와 함께 재개발사업방식 및 각 사업별 공급 가능 건물 등에도 변화가 생겼다.

먼저, 재개발사업의 경우 토지등소유자 방식이 도입됐다. 법 제25조(재개발사업․재건축사업의 시행자)를 통해 기존 방식 외에도 “토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법(1항 2호)”으로 재개발사업을 시행할 수 있다고 명시했다.

토지등소유자 방식으로 재개발사업을 진행하는 경우 사업시행인가 신청 전 사업시행계획서에 대해 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만 사업시행 변경 인가의 경우 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하며, 경미한 변경의 경우 토지등소유자의 동의가 필요 없다(제50조).

또한, 기존법이 재개발사업의 시행방법에 대해 “주택재개발사업은 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택, 부대·복리시설 및 오피스텔을 건설해 공급하거나, 환지로 공급하는 방법에 의한다”고 규정하고 있었던 것과 달리, 개정법은 “재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설해 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 한다(제23조 제2항)”고만 명시해 재개발사업을 통해 일반 건축물도 공급할 수 있도록 했다.

재건축사업은 준주거지역 및 상업지역이 포함된 경우 전체 건축물 연면적의 30% 이하로 오피스텔을 공급할 수 있도록 했으며(제23조 제3항 및 제4항), 과밀억제권역 내 투기과열지구에 속하지 않은 재건축사업의 경우 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 이하로 한정해 공급할 수 있도록 했다(제76조 제1항 제7호 라목),

 

‖조합 정비계획 변경 입안 제안 허용…매도청구 근거 직접 규정

개정법은 제14조(정비계획의 입안 제안)를 통해 “토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)가 2/3 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다(제1항 제6호)”고 명시해 조합의 정비계획 변경 입안 제안을 허용하기도 했다.

또한, 제42조(조합임원의 직무 등) 제2항을 통해 “조합장이 대의원회 의장이 되는 경우 대의원으로 본다”고 규정해 조합장도 대의원으로 인정하도록 했으며, 제45조(총회의 의결) 제3항에 “총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다”고 명시해 일반의결정족수를 신설했다.

한편, 개정법에는 매도청구의 근거를 직접 규정하는 조항도 마련됐다. 기존 도시정비법은 재건축사업의 경우 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 준용해 미동의자 등에 대한 매도청구를 진행하도록 했었다.

하지만, 개정법은 제64조(재건축사업에서의 매도청구)를 통해 “재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 ▲조합설립에 동의하지 아니한 자 ▲시장․군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자 등에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다(제1항)”며 “제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 한다(제2항). 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다(제3항). 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

‖협력업체 2회 유찰시 수의계약 가능 등

개정법은 또 시공자 등 협력업체 선정 시 2회 유찰될 경우 수의계약으로 협력업체를 선정(제29조, 제30조, 제32조)할 수 있도록 했으며, 관리처분계획이 인가․고시된 날부터 90일 이내에 손실보상을 협의하되, 손실보상 협의 개시시점을 분양신청기간 종료일부터로 확대하고, 협의기간 종료 후 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기하도록 명문화했다(이상 제73조).

이외에도 개정법은 민간사업자의 경우에도 무상양도 되는 정비기발시설에 현황도로를 포함하도록 하고, 정비사업으로 용도가 폐지되는 행정재산에 대한 대부료를 면제(이상 제97조) 했다.

또한, 제114조(정비사업 지원기구)를 통해 “국토교통부장관은 ▲정비사업 상담지원업무 ▲정비사업전문관리제도의 지원 ▲ 전문조합관리인의 교육 및 운영지원 ▲소규모 영세사업장 등의 사업시행계획 및 관리처분계획 수립지원 ▲정비사업을 통한 기업형임대주택 공급 업무 지원 ▲그밖에 국토교통부장관이 정하는 업무 등을 수행하기 위해 정비사업 지원기구를 설치 할 수 있다”며 “이 경우 국토교통부장관은 「한국감정원법」에 따라 설립된 한국감정원 또는 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사에게 정비사업 지원기구의 업무를 대행하게 할 수 있다”고 명시하고 있다.

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