선정구역 및 공공지원 확대 동반돼야
건산연 “구청 내 전담조직 및 전문가 지원조직 필요”
“신속통합기획(이하 신통기획) 활성화 등을 위해서는 선정구역은 물론, 선정 과정에서의 공공 지원 또한 확대될 필요가 있다”는 학계의 의견이 나왔다.
한국건설산업연구원(이하 건산연) 이태희 부연구위원은 건설동향브리핑 ‘서울시 신속통합기획 재개발 구역선정, 공모→수시 전환’을 통해 위와 같이 밝혔다.
서울시는 노후한 저층주거지의 주거환경 개선과 주택 공급 확대를 위해 기존에 매년 한 차례 공모로 진행했던 서울시 내 신통기획 재개발 후보지 선정방식을 5월 8일 ‘수시 신청’으로 전환했다. 지금까지 공모를 통해 확보한 9만6000호에 더해 신통기획 후보지를 추가 선정해 연말까지 재개발 후보지 주택을 13만호 이상 확보하겠다는 것이 서울시의 계획이다.
◇ 신통기획 신청 수시 전환
지난 2021년 처음 도입된 신통기획 재개발사업은 ▲2015년 ‘정비지수제’ 도입 후 오랫동안 신규 선정이 전무했던 재개발사업 구역지정을 재개한다는 점 ▲정비계획 수립과정에서 도시계획위원회 내 수권소위 위원들과의 협의를 거치고, 이후 사업시행계획 수립과정에서 통합심의 등을 통해 신속한 사업추진을 가능하게 한다는 점 등에서 사업추진 희망 구역으로부터 호평을 받아왔다.
그러나, 이와 동시에 선정하는 구역의 수가 적고, 연 1회 공모에 그친다는 점 등에서 비판을 받아 왔으며, 이에 따라 상대적으로 사업 개시가 수월한 모아타운, 가로주택정비사업 등으로 우회 추진하는 구역이 늘어나는 현상이 발생해 왔다.
또한 연 1회 공모 방식으로 선정하는 기존의 신통기획 재개발사업구역 선정방식은 수시로 신청을 받고 있는 신통기획 재건축사업과 비교해 형평성 측면에서도 비판받아왔다.
이러한 비판 속에서 서울시는 신통기획 재개발사업 선정방식을 수시 신청으로 전환하면서 ▲찬성동의율 가점 상향 ▲반복 미선정구역 사전타당성조사 지원 ▲동의서 번호 의무화 등을 추진할 것을 발표했다.
서울시는 오는 6월부터 매월 세 번째 목요일에 선정위원회를 개최할 예정으로, 신청요건은 공모 시와 동일하며, 올해 추가 선정 물량은 총 3만4000호 내외로 계획됐다. 다만, 선정 물량은 추진상황 및 여건변화 등에 따라 조정될 가능성이 있다.
◇ 선정구역 확대 동반돼야
건산연에 따르면, 수시 선정으로 전환됨에 따라 노후도가 높고 주민동의율 및 사업성이 양호한 구역, 공모에서 떨어진 구역 중 탈락 사유를 개선한 구역 등의 경우 공모 일정을 기다릴 필요 없이 빠른 사업착수가 가능해질 것으로 전망된다.
특히, 공모에서 떨어진 구역의 경우 공모일을 기다리는 과정에서 소유자 간 갈등 등으로 사업 동력을 상실하는 것을 막고, 재개발사업보다 주민 선호도와 주거환경 개선 효과가 낮은 사업유형으로 우회 추진하는 것도 방지할 수 있을 것으로 예상된다.
다만, 올해 선정 예정인 총 물량은 지난해 공모에서 선정한 예정 물량과 동일한 수준으로, 이는 지난해와 유사한 규모의 사업구역이 선정된다고 가정할 시 자치구 당 1개소 내외밖에 되지 않는 수준이다.
신통기획에 신청하기 위해서는 노후도, 도시계획적 요건 등 법령과 서울시가 제시하는 요건을 충족시켜야 함은 물론, 주민동의율 30%를 확보해야 하는 등 상당한 노력이 필요하나, 그럼에도 불구하고 1차 공모에서 102개 구역, 2차 공모에서 52개 구역이 신청하는 등 적극적으로 사업 추진을 희망하는 곳이 선정 구역에 비해 훨씬 많은 상황이다.
건산연 이태희 부연구위원은 “앞선 공모에서도 노후도 등에 따라 정량평가에서 가점을 받는 방식으로 구역이 선정된 만큼 사업추진은 희망하지만 노후도 등이 상대적으로 양호해 신청하지 못한 구역을 포함하면 사업추진을 희망하는 구역 대비 선정구역 수는 지나치게 제한적인 수준”이라면서 “타 유형 사업 추진 등 과소 선정에 따른 부작용을 줄이기 위해서라도 선정구역을 확대할 필요가 있다”고 밝혔다.
1만㎡ 이상의 부지에 정비계획을 수립해 시행하는 재개발사업은 해당 구역 내부의 주거환경 개선 효과는 물론, 기반시설 기부채납을 통한 주변 지역 주거환경 개선 효과와 임대주택 공급을 통한 소셜믹스 측면에서도 가로주택정비사업이나 모아타운보다 비교우위에 있는 만큼 이를 적극적으로 추진해야 한다는 것이 건산연의 설명이다.
◇ 신청 과정 공공지원 확대 필요
한편, 재개발사업은 구역 경계가 명확하지 않아 사업성 분석이나 동의 대상을 확정하는 과정이 어렵고, 토지등소유자의 이해 및 권리관계가 매우 복잡할 뿐 아니라 경제적 부담 여력에도 차이가 큰 만큼 재건축사업에 비해 사업추진이 매우 어렵다는 특성이 있다.
그러나 신통기획을 포함한 민간시행 재개발사업 과정에서 공공의 지원은 매우 소극적인 상황이다.
특히, 신통기획 수시 신청에서도 자치구의 지원은 ▲민간 추진 주체의 요청 시 연번동의서 발급 ▲동의율 확보 시 구역지정 요건 검토 및 자치구 의견 포함 검토보고서 작성 후 서울시 선정위원회에 후보지 추천 ▲선정 시 정비계획 예산 편성 및 행정적 지원 등 수준에 그치고 있다.
이태희 부연구위원은 “재개발사업의 공익적 효과와 사업 초기 추진의 어려움을 고려할 때 구역경계 설정과 동의율 확보 과정에서 공공의 지원을 확대할 필요가 있다”며 “이를 위해 정비사업 초기단계를 지원하는 구청 내 전담조직과 함께 도시재생사업처럼 전문가들로 구성된 중간지원조직을 설립하는 것을 검토해야 한다”고 의견을 밝혔다.
또한 이태희 부연구위원은 “구청 내 전담조직에서는 생활권계획, 기반시설 및 주거환경 현황, 사업성 등을 종합적으로 고려해 구역 경계를 설정하고, 동의를 받아야 하는 대상과 거소 파악 등을 적극적으로 지원해야 할 것”이라며 “도시계획, 건축, 감정평가, 법 등과 관련한 전문가들로 구성된 중간지원조직에서 사업추진 과정에 필요한 전문가 컨설팅을 제공한다면 정비사업 관련 지식이 낮은 추진주체가 사업추진 과정에서 많은 도움을 받을 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.