법무법인(유한) 현 박은경 변호사

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[지역주택조합사업 바로알기]

 

∥ 들어가며

지역주택조합사업은 조합원들이 납부한 분담금을 재원으로 주택건설대지 및 그 지상에 소재한 건축물의 소유권을 확보해 조합원들에게 공급할 신축 주택을 건축하는 사업이다. 지역주택조합사업의 성공 여부는 ‘주택건설대지의 소유권 확보’에 있다고 해도 과언이 아닌데, 이를 위해 주택법은 일정 요건을 충족한 조합에게 매도청구권을 부여하고 있다. 주택법에 의한 매도청구소송은 기능상 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 의한 재개발조합의 수용·사용권 및 재건축조합의 매도청구권과 궤를 같이 하나, 제도상 본질적으로 지역주택조합사업의 공공성이 정비사업의 공공성보다 낮을 수밖에 없다는 점에 기인해 그 요건과 절차에서 분명한 차이가 있다. 따라서 조합은 관련 내용을 신중하고 꼼꼼하게 확인해 사업부지의 완전한 소유권 확보를 위한 노력을 다해야 하고, 필요 시 수행 경험이 많은 전문가의 도움을 받아 보다 효율적으로 절차를 진행하는 것이 중요하다.

 

∥ 관련 규정

주택법

제22조(매도청구 등) ①제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 해야 한다.

1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득해 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

② 제1항에도 불구하고 제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대해 매도청구를 할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관해는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ①재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(승계인 포함)에 대해 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다.

②제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 한다.

③제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(승계인 포함) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(승계인 포함)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대해서도 또한 같다.

 

∥ 소송 진행을 위해 놓치지 말아야 하는 기본적인 사항들

가. 소유자와의 ‘3개월 이상의 협의’의 의미

1) 대법원은 “매도청구권 행사 요건으로서 3월 이상의 기간 동안 거쳐야 하는 ‘협의’는 사업주체와 대지 소유자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 봐야 한다. 그리고 특별한 사정이 없는 한 그와 같은 협의 요건을 갖췄는지 여부를 판단할 때에는, 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시했는지, 사업주체가 협의 진행을 위해 노력했는지, 대지 소유자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2011다101315, 2011다101322 판결)”고 판시했으므로, 조합은 소유자에게 대지(이하 건축물 포함)의 가격 및 그 산정의 합리적 근거를 제시하거나 이를 알 수 있는 절차 등을 안내하는 등의 방법으로 대지의 매매계약 체결을 위한 구체적이고 실질적인 협의를 마쳐야 한다.

2) 다만 대법원은 “주택법 관련 규정이 협의의 방법이나 시한 등에 대해서는 아무런 제한을 두고 있지 아니하므로, 그 협의는 매도청구권의 행사에 의한 권리를 주장하는 소제기 이후에 이뤄져도 무방하고(대법원 2011. 11. 10. 선고 2010다97068 판결 등 참조), 소송절차 내외를 불문하므로 소송 과정에서 진행된 조정절차를 통해도 이뤄질 수 있다(대법원 2014. 8. 26. 선고 2013다99256 판결)”고 판시했으므로, 위와 같은 협의가 비단 소 제기 전에 이뤄져야 하는 것은 아니고, 소 제기 이후 소외에서 별도로 또는 조정절차의 진행을 통해서도 충분히 이뤄질 수 있다.

 TIP : 조합은 소유자와의 협의절차를 진행했다는 사실을 증명하기 위해서 ①대면 상담 시 업무일지 또는 녹취록을 작성해놓거나 ②구체적이고 실질적인 협의 내용이 담긴 내용증명을 여러 차례 발송해야 하며, 이마저도 여의치 않은 경우에는 ③이하의 소장 접수 시점 및 매도청구권 행사시기를 고려해 적절한 시기에 법원에 조정기일의 지정을 신청해 조정조서로써 협의절차의 진행사실을 증명하는 것이 바람직하다.


나. 소장 접수 시점 및 매도청구권 행사기간

1) 소장이 상대방에게 도달되는데 소요되는 기간, 사업계획승인 이후 매도청구권 행사 전 요구되는 3개월 이상의 협의기간, 그리고 대지에 관한 감정평가절차를 포함한 통상적인 민사소송절차의 소요기간 등을 고려했을 때 매도청구소송의 1심 판결을 받는 데에는 최소 1년 이상의 기간이 소요되므로, 조합으로서는 사업계획승인을 받을 것으로 예상되는 시점으로부터 약 3~4개월 전에 소장을 접수하는 것이 바람직하다.

2) 매도청구권 행사기간과 관련, 대법원은 주택법 제22조 제3항이 집합건물법 제48조를 준용하고 있는 점에 근거해 “사업주체는 매도청구를 하기 전에 3개월 이상의 기간 동안 협의해야 하되, 그 협의가 종료한 때에는 ‘그 협의 종료일로부터 2개월 이내’에 매도할 것을 청구할 수 있다고 새기는 것이 문언상 자연스럽다(대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다89446 판결)”고 판시했으므로, 조합은 사업계획승인을 통해 매도청구권을 취득한 이후 위의 기한을 준수해 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출함으로써 적법하게 매도청구권을 행사해야 한다. 

 TIP : ①사업계획승인 전 소장을 접수할 경우 조합이 매도청구권을 취득하기 전에 먼저 소장을 접수한 것이므로, 소장 접수로써 적법한 매도청구권이 행사됐다고 볼 수 없다는 점을 유의해야 한다. ②주택법은 ‘3개월 이상’의 협의를 규정하고 있으므로, 조합의 협의 진행 경과에 따라 매도청구권 행사기간의 종기가 달라질 수 있다는 점을 유의해야 한다.

 

다. 매도청구권 행사 전 최고절차의 요부

주택법 제22조 제3항이 집합건물법 제48조를 준용한다고 규정하고 있어 조합이 위 규정에 따른 최고절차를 진행해야 하는지가 문제될 수 있는데, 이에 관해 대법원은 “집합건물법 제48조 제1항 내지 제3항에 규정된 최고 절차를 두더라도 매도청구의 상대방이 집합건물법의 규정취지와 달리 그 사업계획에 참여할 수 있는 것이 아니라는 취지에서 집합건물법 제48조 제1항 소정의 최고절차를 필요로 하지 않는다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다68651 판결)”고 판단했다.

 

라. ‘시가’의 의미

주택법 제22조 제1항의 ‘시가’는 도시정비법상 매도청구에서의 시가와 마찬가지로, 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 지역주택조합사업이 시행되는 것을 전제로 해 평가한 가격, 즉 지역주택조합사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549, 21556, 21563 판결 참조).

 TIP : ①통상 매도청구소송의 상대방은 시가 감정결과에 따른 매매대금이 현실적인 개발이익을 반영하지 못했다거나 실제 매매가격과 차이가 난다는 점을 이유로 보완감정신청 또는 재감정신청을 하는 경우가 많은데, 이를 적극적으로 방어함으로써 소송이 지연되지 않도록 주의해야 한다. ②실무상 감정신청 당시의 감정기준일과 매도청구권의 행사에 따른 매매계약 의제일 사이에 차이가 발생하는 경우도 있는데, 통상 3~4개월의 차이는 시가감정결과에 유의미한 영향을 미치지 않는다는 점도 인지해두면 좋다.


마. 사업 진행을 위한 공사 시작 시점

주택법 제21조 제2항은 “해당 매도청구 대상 대지에 대해서는 그 대지의 소유자가 매도에 대해 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 아니한 판결을 포함한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다”고 규정하고 있고, 조합은 1심 판결에 포함된 인도청구에 대한 가집행 주문을 통해 해당 대지의 인도에 대한 강제집행을 할 수 있을 것이므로, 원칙적으로 1심 승소 판결 이후 판결이 확정되지 않았다고 하더라도 사업의 진행을 위한 공사를 시작할 수 있을 것이다.

 

∥ 실무상 대두되는 매도청구소송의 다양한 쟁점들

이상의 내용들은 주택법상 매도청구소송의 진행에 관한 가장 기본적인 내용으로서 조합이 반드시 숙지해야 할 내용이지만, 실무상 매도청구소송을 진행하다보면 위 내용들만으로는 해결할 수 없는 예기치 못한 다양한 상황들을 맞닥뜨릴 수밖에 없다.

실무상 자주 대두되는 쟁점들을 정리해보자면, ①매도청구소송의 접수와 함께 진행돼야 하는 보전처분의 종류와 그 판단 기준 ②1필지의 일부만이 사업계획구역에 해당하는 경우 소유권 확보 방법 ③대지의 소유자가 소재불명일 경우 ④대지의 소유자와 점유자가 다른 경우 ⑤대지의 지상에 무허가건축물이 존재하는 경우 ⑥대지에 제한물권 또는 (가)압류가 설정돼 있는 경우 등을 대표적으로 꼽아볼 수 있는데, 각 쟁점들에 대한 솔루션에 관해서는 본 법무법인이 실제로 수행한 사례를 바탕으로 차회 칼럼을 통해 소개하도록 하겠다.

 

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