대법, “예외적으로 허용되는 경우 있다”
2006년 11월 조합설립을 인가 받은 아현4구역 재개발정비사업 조합은 2007년 9월 사업시행계획을 인가받고, 2007년 9월부터 10월까지 조합원 분양신청을 받았다.
이후 아현4구역 조합은 일부 토지등소유자가 조합설립인가처분에 대한 무효확인의 소 등을 제기하자 그 하자를 보완하고, 조합설립 절차를 다시 밟아 2011년 5월 조합설립 변경인가를 받았다.
또한 아현4구역 조합은 사업시행계획을 수립해 2011년 6월 다시 한 번 인가를 받은 후, 조합원들을 대상으로 다시 분양신청 공고․통지의 절차를 실시하거나 개별적으로 이들의 분양신청 의사를 확인하지 않은 채 2007년의 분양신청 현황을 토대로 관리처분계획을 수립, 2011년 8월 이를 인가 받았다. 인가받은 관리처분계획에는 조합설립 변경인가 이후 수립된 사업시행인가일이 아닌 최초 사업시행인가일 기준으로 분양대상자별 종전자산가격이 평가돼 있다.
그렇다면 이와 같은 과정을 거쳐 인가된 아현4구역 관리처분계획은 절차 및 내용 상 중대학고 명백한 하자에 해당해 당연무효가 되는 것일까. 결론부터 이야기하자면, 대법원은 “당연무효가 되는 것은 아니다”라고 판단했다.
대법원 제3부는 수용재결의 적법성 등을 다투는 소송(2015두51309)에서 위와 같은 취지로 원심의 판결을 일부 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했다.
해당 사안과 관련해 서울고등법원은 지난 2015년 8월 “조합이 관리처분계획을 수립하면서 조합원들로부터 새롭게 분양신청을 받거나 이들의 분양신청 의사를 확인하지 않은 것과 분양대상자별 종전자산가격을 당연무효인 최초 사업시행계획에 대한 인가일을 기준으로 평가한 것은 중대학고 명백한 하자에 해당하므로, 이 사건 관리처분계획은 당연무효”라며 “조합과 분양계약을 체결하지 않았다고 하더라도 분양계약의 전제가 되는 관리처분계획이 무효인 이상, 위 원고들은 분양계약 미체결에 따른 현금청산대상자에 해당하지 않는 만큼, 현금청산대상자가 아닌 위 원고들의 토지 등을 수용한 이 사건 수용재결은 위법하다”고 판결한 바 있다.
대법원의 판단을 구체적으로 살펴보면, 해당 사안과 관련해 재판부는 “조합은 조합설립 변경인가처분을 받기 전에 수립․인가된 종전의 관리처분계획에 따라 정비사업을 진행할 수는 없고, 도시정비법령이 정한 요건과 절차에 따라 관리처분계획을 새롭게 수립해 인가를 받아야 한다. 이때 조합은 도시정비법 제46조 제1항이 규정하고 있는 분양신청 통지․공고 등의 절차를 다시 밟거나 분양신청 대상자들(종전 분양신청 절차에서 분양신청을 한 사람들과 이때에는 분양신청을 하지 않았지만 조합원 지위를 상실하지 않은 자를 포함한다)의 분양신청에 관한 의사를 개별적으로 확인해 그 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해야 하고, 조합이 이러한 절차를 밟지 않고 종전 분양신청 현황에 따라 관리처분계획을 수립했다면 그 관리처분계획은 위법하다”면서도 “다만, 종전의 분양신청 현황을 기초로 했다고 하더라도 새로운 관리처분계획 수립 당시 토지등소유자의 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립했다고 평가할 수 있는 예외적인 경우 즉 ▲‘분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 분담금의 내역’ 등 법령이 분양신청 통지에 포함시키도록 한 사항 등에 관해 새로운 사업시행계획과 종전 사업시행계획 사이에 실질적으로 변경된 내용이 없고 ▲사업의 성격이나 규모 등에 비춰 두 사업시행계획 인가일 사이의 시간적 간격이 지나치게 크지 않으며 ▲분양신청 대상자들 중 종전 분양신청을 철회 ▲변경했다거나 새롭게 분양신청을 희망한다는 의사를 조합에 밝힌 사람이 실제 있지 않은 경우 등에는 종전의 분양신청 현황을 기초로 새로운 관리처분계획을 수립하는 것도 허용된다”고 판시했다.
한편, 대법원은 이번 판결에서 현금청산대상자들의 토지 등에 대한 수용보상금 기준일에 대해서도 살펴봤다.
이와 관련해 재판부는 “도시정비법의 재개발사업에서 현금청산대상자들에 대한 청산금은 재개발조합과 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립하지 않을 경우 조합은 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결에 의해 현금청산대상자들의 토지 등의 소유권을 취득할 수 있다”며 “그런데 도시정비법령은 토지 등에 대한 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로, 현금청산대상자들의 토지 등에 대한 수용보상금은 토지보상법 제67조 제1항에 따라 토지 등의 수용재결일 가격을 기준으로 산정해야 한다”고 밝혔다.