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종전 토지․건축물에 설정된 저당권 등의 처리방법은?대법, “종전 부동산 중 근저당권이 설정된 부동산 지분에 한정”
RE magazine | 승인 2017.01.12

도시정비법 제55조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정)는 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(제1항)”고 규정하면서 “제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다(제2항)”고 명시하고 있다.

그렇다면, 종전에 여러 토지와 건물을 갖고 있던 조합원이 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 이전 받았을 경우 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부에 설정돼 있던 근저당권은 어떤 방식으로 존속될까?

일례로, 한 조합원이 근저당권이 설정돼 있는 A부동산(종전 감정평가액 1억원)과 근저당권이 설정돼있지 않은 B부동산(종전 감정평가액 2억원)을 출자, 정비사업을 통해 C부동산(감정평가액 5억원)을 분양받을 경우, C부동산에 설정될 근저당권의 목적물 범위에 대한 문제다.

이와 관련해 대법원은 근저당권설정등기말소청구의 소(2013다73551)에서 “종전자산 평가의 평가액을 기준으로 해 근저당권이 설정될 수 있을 뿐이고, 이를 초과하는 부분에 근저당권이 설정될 경우 이는 무효가 된다”고 판결했다. “새롭게 소유권을 이전받은 부동산의 가액 중 기존에 근저당권이 설정돼 있던 부동산의 가액에 상당하는 지분에 한정된다”는 원심의 판결을 뒤집은 것. 앞서 살펴본 예로 살펴보면, 원심은 새로운 근저당권의 목적물 범위를 최대 1/5로(A평가액/C평가액) 봤지만, 대법원은 1/3(A평가액/A평가액+B평가액)로 판단한 것이다.

대법원의 판단을 구체적으로 살펴보면, 해당 사안과 관련해 사건을 담당한 대법원 제2부는 먼저 “도시개발법 제32조에서 규정하는 입체환지는 시행자가 도시개발사업을 원활히 시행하기 위해 환지의 목적인 토지에 갈음해 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말한다”며 “도시정비법상 이전고시는 ▲종전 부동산과 새로운 부동산 사이에 형태상 일치가 존재하지 않는 점 ▲새로 취득하는 부동산이 건물과 그 부지의 지분이라는 점 ▲그리고 그것이 토지등소유자의 신청에 기초한다는 점 등에서 도시개발법상 입체환지와 유사하므로, 도시정비법상 토지등소유자가 분양받은 대지 또는 건축물에 관하여는 도시정비법에서 특별히 규정하는 내용을 제외하고는 원칙적으로 도시개발법상 환지에 관한 법리, 그 중에서도 특히 입체환지에 관한 규정이 준용될 수 있다”고 설명했다.

이어 재판부는 “도시개발법에 의한 환지 등에 관한 규정인 ‘환지등기절차 등에 관한 업무처리지침(대법원 등기예규 제1430호)’ 제6의 가 항은 소유자가 동일한 여러 필지의 토지에 관해 1필지의 환지를 교부하는 합필한지에 관해 ‘종전 토지 중 일부의 토지에 근저당권설정등기와 같이 지분 위에 존속할 수 있는 권리가 등기돼 있는 경우 시행자는 촉탁서에 환지 중 얼마의 지분이 그 등기의 목적이라는 것을 구체적으로 기재해야 하고, 등기관은 이를 환지의 등기기록에 기록해야 한다. 예컨대, 근저당권설정등기가 돼있는 종전 토지 1토지와 소유권 이외의 권리가 등기돼있지 않은 2토지에 대해 1필지를 환지로 지정한 경우, 시행자는 환지등기 촉탁서에 위 1토지의 근저당권이 환지의 몇 분의 몇 지분 위에 존속하다는 취지를 기재해야 하고, 등기관은 환지등기를 실행하면서 당해 근저당권설정등기를 위 몇 분의 몇 지분에 대한 근저당권설정등기로 변경해야 한다’고 규정한다”며 “도시정비법상 이전고시의 법적 성격 및 관계법령의 규정을 종합하면, 도시정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대해 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부의 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정돼 있는 경우에는 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침 상 합필환지의 규정을 준용해야 한다. 도시정비법 제55조 제1항에 의해 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위는 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정돼 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정되는 것으로 볼 수 있다”고 판결했다.

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