(주)코리아유앤씨 정란 대표 / 한국도시정비협회 이사

노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업. 바로 가로주택정비사업이다.

가로주택정비사업은 대규모 단지형 아파트를 건설하는 기존 정비사업의 대안으로 2012년에 도입된 사업으로, 2018년 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제정 후 정비계획의 수립 및 정비구역 지정절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 추진할 수 있도록 하고, 관리처분계획을 사업시행인가에 포함시켜 추진이 가능하도록 하는 등 사업절차가 대폭 간소화 돼 인기를 모으고 있다.

하지만, 막상 현장을 둘러보면 가로주택정비사업 역시 사업 진행과정이 그리 녹록치 않은 것도 사실이다. 가로주택정비사업도 대규모 정비사업과 마찬가지로 토지등소유자 한명 한명이 사업주체인 만큼 의견을 하나로 모으는 것이 쉽지 않은 탓이다. 특히, 최근에는 공사비 인상 등으로 인한 분담금 상승 등의 이유로 크고 작은 분쟁이 발생해 사업이 정체‧중단되는 현장도 적지 않다.

한편, 이러한 가운데 참여하고 있는 모든 사업장을 중단 없이 성공적으로 이끌어 가고 정비회사가 있어 이목이 집중되고 있다. (주)코리아유앤씨가 그 주인공이다.

코리아유앤씨는 지난 2015년 4월 20일 법인 설립 후 부동산 개발 및 자문 업무를 수행하던 중 정부‧지자체의 소규모 정비사업 활성화 정책에 발맞춰 서울시에 정비사업전문관리업 면허를 등록한 정비회사다.

특히, 정비회사로 거듭난 코리아유앤씨는 ‘서울시 관내에는 대규모 재건축‧재개발사업 진행이 어려운 현장들이 많고, 그럼에도 불구하고 정비사업이 반드시 필요한 현장들이 다수 존재하고 있다’는 점에 착안, ‘소규모 정비사업 특화 정비회사’를 비전으로 활동을 이어가고 있어 눈길을 모은다.

실제로 코리아유앤씨는 정비업 면허 등록 직후 서울시 방이동 금호가로주택정비사업을 수주한 것을 시작으로 오로지 소규모 정비사업에만 집중, 세광 가로주택정비사업과 방화동 588-1 서울 가로주택정비사업, 홍은동 322-1 일원 가로주택정비사업 등 서울 곳곳 13개 가로주택정비사업조합과 계약을 체결해 사업진행을 함께 하고 있다.

또한 최근 서울시 소규모 정비사업 시장에서 최대 관심사로 떠오르고 있는 모아타운과 관련해서도 월계동534번지 일원 모아타운, 자양2동 모아타운, 답십리역세권 모아타운, 거여동555번지 일원 모아타운 등 4개 현장을 수주해 사업을 진행하고 있으며, 한편으론 현재 참여하고 있는 가로주택정비사업 현장을 모아타운 구역으로 지정받아 사업여건을 개선하는 업무를 진행하고 있다.

국내에 유일무이한 ‘모아타운 가로주택정비사업 전문회사’로 거듭나고 있는 코리아유앤씨 정란 대표를 만나 앞으로의 계획 등에 대해 들어 봤다.

(주)코리아유앤씨 정란 대표 / 한국도시정비협회 이사

- 코리아유앤씨를 소개한다면.

소규모 정비사업의 가장 큰 특징은 역시 상대적인 사업절차의 간소화다. 이는 사업진행 속도를 빠르게 하기 위한 일종의 특례이지만, 사업시행계획 인가와 관리처분계획 인가가 하나의 절차로 돼있는 만큼 복잡한 문제가 발생할 수 있는 원인이 되기도 한다.

코리아유앤씨는 사업 초창기부터 매일 아침 진행하고 있는 전직원 집단토론 등을 통해 소규모 정비사업 진행과정에서 발생할 수 있는 문제점 등에 대해 끊임없이 공부해 왔으며, 여기에 오로지 소규모 정비사업에 집중하며 쌓아온 경험을 더해 잡음 없이 사업이 진행될 수 있도록 돕고 있는 ‘소규모 정비사업 특화’ 정비회사다.

특히, 코리아유앤씨는 부동산개발, 건설, 금융, 정비사업 행정, IT 업무 등에 경험이 있는 전문인력으로 구성된 전 임직원이 한 마음 한 뜻으로 조합 지원에 매진하고 있는 것이 특징인데, 이는 소규모 조합일수록 부족한 사업비 예산 등의 문제로 업무진행 단계별로 전문적인 외주업체를 두고 사업을 진행하기 어려운 현실에서 각 현장에 큰 도움이 되고 있다고 자부한다.

코리아유앤씨는 그동안 다양한 인력구성을 바탕으로 조합을 종합적으로 지원해 조합이 빠른 의사결정을 내릴 수 있도록 도왔고, 실제로 이는 참여 현장들이 여타 소규모 정비사업 현장 보다 빠르게 사업을 진행할 수 있는 원동력이 됐다.

- 사업 진행 시 염두에 두고 있는 점이 있다면.

기존 재건축‧재개발사업도 마찬가지지만, 소규모 정비사업에서 가장 중요한 것은 무엇보다 사업이 멈추지 않고 진행돼 입주까지 성공적으로 마치는 것이라고 생각한다. 하지만 사업을 진행하다보면 분담금 상승 등 여러 가지 사유로 인해 분쟁이 발생할 수밖에 없는 것이 정비사업이고, 실제로 이로 인해 사업이 중단되는 현장도 많은 것이 사실이다.

이에 수주단계부터 사업이 중단될 수 있는 요소가 있는지 분석하고, 문제점이 있다면 사전에 이를 해결할 수 있는지를 확인하고 수주에 나서고 있다.

물론, 충분한 사전검토 후 사업에 참여했음에도 불구하고 법‧제도의 변화나 부동산 경기 등으로 인해 예상하지 못했던 문제들이 발생하는 일도 많은데, 이로 인해 코리아유앤씨가 함께하고 있는 현장들은 유독 주민설명회 등이 많이 진행되고 있다(웃음). 어려울 때일수록 조합원들의 이야기를 귀담아 듣고, 현재의 상황 등에 대해 한번이라도 더 자세히 설명해야만 문제가 해결될 수 있다고 믿기 때문이다.

앞으로도 단순한 협력업체로서의 정비회사가 아닌 또 한명의 조합원으로서 성공적으로 입주를 마치는 그날까지 조합원들과 소통하며 함께 하려 한다.

- 소규모 정비사업 진행과정에서 겪는 어려움이 있다면.

소규모 정비사업은 모아타운을 제외하고는 사업규모가 작기 때문에 초기 사업비를 확보하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG) 주택도시기금 대출의 역할이 절대적이다. 헌데, 현재 HUG는 재원부족 등의 사유로 적기에 초기 사업비를 지원하지 못하고 있는 실정이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 예측가능한 초기 사업비 금융지원이 이뤄질 수 있는 정책이 마련될 필요가 있다.

또한 사업시행계획 인가가 완료된 조합의 경우 금리 부담 등으로 인해 민간금융 보다는 HUG의 직접대출(주택도시기금)을 통해 이주비 재원을 마련하고자 하는 경우가 많다. 하지만 이 역시 재원부족 등의 이유로 제대로 이뤄지지 않고 있는 상황이다. 조합이 빠르게 의사결정을 할 수 있도록 이주비대출 선별기준을 만들어 제도적으로 보완한다면 조합의 시행착오를 줄일 수 있을 것이다.

한편, 가로주택정비사업 및 모아타운 현장을 둘러보면 조합별로 행정용역회사만 선정해 업무를 진행하는 현장도 있고, PM사나 CM사를 함께 지정해 업무를 진행하는 현장들도 있다.

이러한 차이로 인해 일부 토지등소유자들 중에는 행정용역 정비회사를 조합의 업무대행사로 이해해 정비회사 업무 외 부분까지도 모두 정비회사가 모두 진행해야 한다고 주장하는 경우가 있다. PM사나 CM사 등과의 업무분야를 명확히 구분해 토지등소유자들이 인식할 수 있도록 홍보가 필요한 상황이다.

- 앞으로의 계획은.

코리아유앤씨는 소규모 정비사업에 특화된 정비회사다. 정비사업 참여 초기부터 소규모 현장들을 집중적으로 관리해 성공적인 사업진행 모델을 만들어가고 있으며, 이 과정에서 쌓은 소규모 정비사업(특히, 가로주택정비사업)에 대한 노하우가 여타 정비회사와 차별화 되는 부분이라고 생각한다.

현재 이러한 노하우와 실적을 기반으로 모아타운 현장 역시 참여하고 있는데, 당사의 강점을 최대한 활용해 연내 모아타운 현장을 10개로 확장하고, 사업진행을 중단 없이 현실화 시켜 소규모 정비사업 정비업무의 최강자로 거듭나고자 하는 것이 목표다. 이를 바탕으로 회사의 내실을 더욱 키워 직원들이 어느 곳에서나 당당하게 “코리아유앤씨에서 근무하고 있다”고 이야기할 만한 대우를 해주고 싶다.

또한 한국도시정비협회 이사로서 정비회사들 간의 연대와 소통을 통해 올바른 정비사업 문화 정착에 힘쓰고, 조합원들의 정당한 이익을 창출하는 동시에 주거환경을 개선해 지역사회에 기여하고자 한다. 

도시정비  krcmanews@naver.com

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