주택산업연구원(이하 주산연)은 8월 31일 국회 세미나실에서 국회 국토교통위원회 소속 강대식 의원(국민의힘, 대구 동구을)과 공동으로 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련제도 개선방안’ 세미나를 개최했다.

문재인 정부는 주택정책 실패로 아파트와 오피스텔에 이어 생활숙박시설까지 번지는 투기를 막겠다며 지난 2021년 5월 ‘건축법’ 시행령을 개정, 생활숙박시설에 숙박업 등록을 의무화하는 규정을 소급입법으로 추진했고, 그 결과 10만여호의 생활숙박시설이 모두 불법 건축물로 간주되게 됨에 따라 오는 10월말부터 건축물가액의 연 10%에 상당하는 이행강제금을 부담해야 하는 상황이 됐다.

세미나에서 주산연은 이에 대해 “해당 개정규정은 헌법상의 일반원칙인 ‘소급입법에 의한 불이익변경금지’와 ‘신뢰의 원칙’을 위반한 것”이라며 “‘시행령 개정일 이후 건축허가를 득한 사업’부터 적용되도록 하루 빨리 개선돼야 한다”고 입장을 밝혔다.

주산연에 따르면, 변화하는 도시 생활패턴을 반영해 지난 2007년 생활숙박시설이 ‘서비스드 레지던스’로 도입된 이후 그동안 약 8만여실이 준공됐고, 현재 공사 중인 2만여실을 포함해 총 10만여실이 공급돼 국민의 생활 및 여가공간으로 활용되고 있거나 활용될 예정에 있다.

특히, 이미 준공된 생활숙박시설은 그동안 특별한 법적 제한 없이 서민들의 주거공간으로도 활용돼 왔는데, 이는 종전의 건축법령에서 특별한 제한을 두지 않았기 때문이다.

그러나 문재인 정부의 주택정책실패로 투기광풍이 아파트에서 오피스텔로, 나아가 생활숙박시설로 확산되자 문재인 정부는 종합부동산세 중과대상이 되지 않는 생활숙박시설의 투기를 막는다며 2021년 5월 부랴부랴 생활숙박시설에 숙박업 등록을 의무화하는 내용으로 건축법 시행령 관련규정을 개정했다.

문제는 이에 따라 해당 생활숙박시설에 누군가 거주하는데도 숙박업으로 등록해 숙박업을 영위하지 않거나, 소유자 본인이 거주하는 경우 해당 건축물이 불법건축물로 간주되게 됐다는 것(숙박시설은 본인거주 불가)이다.

통상 건설관련 규정을 개정하는 경우 부칙에서 ‘개정규정은 법령 시행일 이후 인허가를 받은 사업’부터 적용되도록 해 헌법상 ‘소급입법에 의한 불이익 변경’이 발생하지 않도록 조치하고 있으나, 해당 개정규정은 ‘공포한 날을 기준으로 이미 분양됐거나 준공 후 사용 중인 건축물’까지 소급해 적용되도록 함으로써 이미 사용 중인 건축물이 모두 불법건축물로 간주되게 돼 시장에서 큰 혼란이 야기되고 있다.

이전까지 수년간 아무런 문제없이 거주해온 생활숙박시설 소유자들은 하루아침에 불법건축물로 판정되게 됨에 따라 10월말부터 앞으로 매년 건물공시가격의 연 10%에 상당하는 이행강제금을 부담해야 할 상황에 놓이게 된 것이다.

시행령 개정이후 이런 문제가 제기되자 국토교통부는 2021년 10월부터 생활숙박시설을 오피스텔로 변경하는 방안을 발표·시행중이나, 현재까지 전국 592개 단지 10만3820호중 오피스텔로 변경된 단지는 1173호(1.1%)에 불과하다. 단지 규모가 크거나 인근주민 반대, 용도변경을 위한 지구단위계획의 변경가능 시한 미도달(택지지구는 준공 후 5년간 용도변경 불가), 주차장 및 학교 등 기반시설 확충불가 등의 문제로 인해 현실적으로 변경이 불가능하기 때문이다.

이날 세미나에서는 이러한 생활숙박시설 개정규정의 문제점과 개선방안이 제시됐다.

‘주거 패러다임 변화에 따른 생활숙박시설 활용을 위한 제도 개선방안’이라는 주제로 발제를 맡은 성균관대 건축학과 김지엽 교수(대한국토도시계획학회)는 “사회·경제·기술적 변화에 따라 주거수요는 세분화되고 있으며, 사회적 교류가 가족단위로 변화됨 따라 생활숙박시설이 주거와 숙박 기능을 담는 하이브리드형 ‘체류형 주거시설’의 하나로 활용될 필요가 커지고 있다”면서 “이를 활성화하기 위해 생활숙박시설을 주택법상의 준주택으로 인정할 필요가 있다”고 주장했다.

이어 명지대 법무행정학과 석호영 교수(한국토지공법학회)는 ‘생활숙박시설 거주이전자유의 제한과 소급입법금지에 대한 법적 연구’ 주제발표에서 “생활숙박시설 규제의 소급적용은 소위 ‘부진정소급’에 해당된다고 보기 어려운 만큼 소급적용을 배제해 헌법상의 불이익변경금지 원칙 및 신뢰보호의 원칙을 지켜야 한다”며 “규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 경우로 한정하고, 이를 위해 생활숙박시설에 대한 명확한 개념을 정립해야 한다”고 의견을 밝혔다.

주제발표 이후에는 한양대 이명훈 도시대학원장의 사회로 ▲동국대 김상겸 교수 ▲단국대 홍경구 교수 ▲경기대 김진유 교수 ▲국토부 이진철 건축정책과장 ▲조선일보 차학봉 기자 ▲주산연 김지은 연구위원 등이 참여해 주제 발표자와 함께 종합토론을 진행했다.

주산연 서종대 대표는 “생활숙박시설 규제는 법리적 문제와 사회적 파급력을 충분히 고려하지 못하고 투기억제차원에서 급하게 추진된 면이 있다”며 “이번 세미나가 생활숙박시설 이용자의 주거권·재산권 침해가 발생하지 않도록 제도상 불합리한 부분을 면밀하게 파악해 조속히 관련 법령이 개정될 수 있는 계기가 되길 바란다”고 말했다.

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