법무법인(유한) 현 김경태 파트너 변호사

∥ 서설

국토교통부 지역·직장주택 표준규약 제18조 제4항은 조합임원이 그 직무와 관련한 형사사건으로 벌금이상의 형의 선고를 받은 경우 그 날부터 자격을 상실한다고 규정(조합규약상 위 규정 외에 주택법 제13조 제1항, 제2항은 조합임원의 결격사유, 자격상실 사유를 규정하고 있음)하고 있는데, 대부분의 조합이 위 표준규약 규정을 그대로 차용해 조합규약을 제정하고 있는 것이 현실이다.

주택법은 조합임원의 직무와 관련해 여러 형사처벌 규정을 두고 있는데, 조합임원이 이를 간과하고 업무를 진행하다가 주택법 위반으로 벌금형을 선고(해석상 판결확정을 의미함)받아 임원 자격을 상실하는 경우가 종종 발생한다. 아래에서는 먼저 조합규약, 주택법상 조합임원의 법적 의미는 무엇인지 설명하고, 주택법상 발기인, 조합임원에 대한 주요 형사처벌 규정을 살펴보고자 한다.

∥ 조합규약 및 주택법상 조합임원의 법적 의미

가. 일반적으로 지역주택조합설립은 먼저 발기인이 추진위원회를 구성한 후 추진위원회가 관할관청으로부터 조합원모집신고필증을 득해 조합원을 모집하고(추진위원회 단계), 조합설립인가 요건(80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 확보 및 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권 확보, 주택건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원으로 구성)을 충족할 즈음 창립총회를 개최해 조합임원 선출, 조합규약 제정 등 조합설립행위를 한 이후(설립 중 조합단계) 관할관청으로부터 조합설립인가를 득함으로써 완성된다.

나. 주택법은 각 규정에 ‘발기인’, ‘모집주체’, ‘조합임원’을 각 준별해 사용하고 있는데, ‘발기인’에 대한 정의 규정이 없고, 추진위원회에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않은 바, ‘발기인’과 ‘조합임원’의 구별 기준에 대한 해석 상 논란이 있을 수 있다.

주택법령은 주택조합을 설립하려는 경우 관할관청의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있다는 점, 발기인은 조힙원 모집 신고를 하는 날부터 해당 ‘조합설립인가일’까지 주택법상 조합원 자격요건을 갖출 것이라고 규정하고 있다는 점 등을 고려하면, 주택법상 ‘조합임원’은 조합설립인가를 득한 조합의 임원을 의미하고, ‘발기인’은 추진위원회 또는 창립총회 이후 조합설립인가를 득하기 전의 설립 중 조합의 임원을 의미한다고 봄이 타당하다.

다. 결국 추진위원회가 창립총회를 개최해 조합임원을 선출하고 조합규약을 제정한 이후 조합설립인가를 득하기 전이라면 선출된 조합임원은 아직 주택법상 조합임원이라고 할 수 없다. 다만 조합규약상의 조합임원에 해당하는지 여부와 관련해, 대법원은 ▲1998. 6. 26. 선고 97누2801 판결에서 “부칙 제1조가 ‘이 정관은 설립인가를 받아 등기한 날로부터 시행한다’고 규정하고 있지만, 이는 참가인조합이 설립인가를 받아 주택건설촉진법상의 주택조합이 된 경우에 그 때부터 위 정관이 그 주택조합의 규약으로서의 효력을 발생한다는 의미이고, 이미 위 정관에서 정한 방법에 따라 조합총회를 개최하고 대표자를 선출하는 등 현실적으로 ‘참가인조합의 규약으로서의 기능’을 하고 있는 위 정관이 위 부칙 규정 때문에 비법인 사단의 규약으로서의 효력까지도 발생하지 못함으로써 결국 참가인조합이 그 규약을 갖고 있지 아니해 비법인 사단이 될 수 없다고 볼 것은 아니라 할 것이다” ▲2002. 3. 11. 선고 2002그12 결정에서 “주택조합을 구성해 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때 관할 시장 등의 인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 마찬가지로 인가를 받도록 돼 있는 바, 여기서 관할 시장 등의 인가행위는 그 대상이 되는 기본행위를 보충해 법률상 효력을 완성시키는 보충행위로서, 이러한 인가의 유무에 따라 기본행위의 효력이 문제되는 것은 주택건설촉진법과 관련한 공법상의 관계에서이지 주택조합과 조합원, 또는 조합원들 사이의 내부적인 사법관계에까지 영향을 미치는 것은 아니므로”라고 판시했는데, 위 취지에 비춰보면 창립총회에서 제정된 조합규약은 조합설립인가를 득하기 전이라도 설립 중 조합의 규약으로서 그 효력이 있다고 할 것인 바, 조합규약상 조합임원에 해당한다고 봄이 상당하다.

라. 위 내용을 종합하면, 창립총회에서 조합규약에 따라 선출된 조합임원은 조합설립인가를 득한 이후에야 비로소 주택법상 조합임원에 해당하고, 조합설립인가를 득하기 전까지는 조합규약상의 조합임원이자 주택법상 발기인에 해당한다고 봐야 할 것이다.

∥ 주택법상 발기인, 조합임원에 대한 주요 형사처벌 규정

가. 주택법은 모집주체(조합원을 모집하는 자)가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우 ① 조합주택의 공급방식, 조합원 자격 기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락해 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위 ② 사업계획승인을 통해 확정될 수 있는 사항을 확정된 것처럼 오해하게 하는 행위 ③ 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위 ④ 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율을 사실과 다르거나 불명확하게 제공하는 행위 ⑤ 조합사업의 내용을 사실과 다르게 설명하거나 그 내용의 중요한 사실을 은폐 또는 축소하는 행위 ⑥ 시공자가 선정되지 않았음에도 선정된 것으로 오해하게 하는 행위를 해서는 안 되고, 이를 위반해 조합원 가입을 권유하거나 조합원을 모집하는 광고를 한 자에 대해 형사처벌(2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금) 하도록 규정하고 있다(주택법 제11조의5, 제102조 제2호의2).

위 규정은 그동안 조합원모집 과정에서 실무상 문제가 많았던 주요 위법행위를 방지하기 위해 2020년 7월 24일부터 시행된 개정 주택법에 신설됐는데, 주로 창립총회 개최 전 초기 조합원 모집 과정에서 문제가 될 것이나, 창립총회 이후 조합설립인가 전에도 조합원 모집이 있을 수 있고, 조합설립인가 이후에도 조합원 추가 모집 승인을 받아 조합원을 모집하거나 주택법 시행령 제22조 제1항 각호상의 예외적인 경우 조합원을 모집할 수 있는 바, 그 과정에서 추가 분담금이 없다는 취지의 광고, 예정 시공사와 사업약정서만 체결하고 아직 총회에서 시공사를 선정하기 전임에도 시공사가 선정된 것처럼 광고하는 등의 위법행위를 하지 않도록 각별히 주의해야 할 것이다.

나. 주택법은 발기인 또는 임원이 실적보고서[조합원(주택조합 가입신청자 포함) 모집 현황, 해당 주택건설대지의 사용권원 및 소유권 확보 현황, 주택조합설립에 필요한 관련 법령에 따른 신고, 승인 및 인·허가 등의 추진 현황, 설계자, 시공자 및 업무대행자 등과의 계약체결 현황, 수익 및 비용에 관한 사항, 주택건설공사의 진행 현황, 자금의 차입에 관한 사항]를 사업연도별로 해당 분기의 말일로부터 30일 이내에 작성해야 하고, 이를 위반해 실적보고서를 작성하지 않거나 위 사항을 포함하지 않고 작성한 발기인 또는 임원에 대해 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금)을 하도록 규정하고 있다(주택법 제12조 제1항, 제104조 제2호).

위 규정 또한 2020년 7월 24일부터 시행된 개정 주택법에 신설됐는데, 실무상 이를 간과하는 경우가 종종 발생하고 있는 바, 조합임원은 위 규정에 반하지 않도록 실적보고서 작성에 주의해야 할 것이다. 

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