한국감정원 이규훈 도시정비지원부장
사업성 검증의 의미
재개발·재건축정비사업에서 정비(예정)구역의 해제 및 지정을 위해 시장·군수·구청장이 의뢰한 경제적 타당성을 검증하는 업무를 말한다. 사업성 검증은 목적에 따라 정비구역 해제 목적의 사업성 검증도 있고, 정비예정구역 및 정비구역을 지정하기 위한 목적의 사업성 검증도 있다. 또한 인허가 조건의 이행을 목적으로 하는 사업성 검증도 있고, 민원해결을 위한 목적의 사업성 검증도 있다. 사업성 검증의 결과에 따라 구역의 해제 등 사업추진의 중요한 의사결정의 근거가 된다. 따라서 사업성 검증은 공공성과 전문성을 담보할 수 있는 공공기관이 수행하는 것이 적합하다.
사업성 검증의 법적 근거
한국감정원은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제114조에 따라 정비사업 지원기구 업무를 수행할 수 있는 법적 근거를 마련했고, 국토교통부 고시 제2018-157호(2018. 03. 20)에 의거 정비사업 지원기구로 지정 받았다.
정비사업 지원기구의 주요업무는 정비사업 정책지원, 정비사업 상담지원업무, 정비사업전문관리제도의 지원, 전문조합관리인의 교육 및 운영지원, 소규모 영세사업장 등의 사업시행계획 및 관리처분계획 수립지원, 정비사업을 통한 기업형임대주택 공급업무 지원, 정비사업 현장조사, 정비예정구역 및 정비구역 지정을 위한 사업성 검토 등이다. 여기서 정비예정구역 및 정비구역 지정을 위한 사업성 검토가 사업성 검증을 의미한다. 즉 정비사업 지원기구의 업무다.
사례를 통해서 본 사업성 검증의 필요성
최근 경기도의 한 재개발조합이 사업시행계획의 정비사업비 480억원을 고의로 감액하고 비례율을 높여 시행한 분양신청 통지가 무효라는 법원의 판결이 있었다. 법원은 “조합원분양신청 시 ‘개략적인 부담금 내역’을 토지등소유자에게 통지하도록 하는 취지는 조합원들이 상당한 비용을 부담하면서 참여할 것인지. 아니면 현금으로 청산받고 참여하지 아니할 것인지를 선택하는 정보를 제공하는 것이며, 관리처분계획을 수립하는 과정에서 가장 중요하고 본질적인 절차에 해당하는 것이므로 분양신청 여부를 판단 내지 추단할 수 있는 자료를 충분히 제공하지 아니한 분양신청 통지는 무효”라고 판결했다. 사업성 또는 사업 수입·지출에 대한 검증이 필요하다는 것을 보여주는 사례다.
두 번째는 사례는 부산광역시의 어느 재개발조합이 신청한 사업계획변경인가 신청에 대해 ‘분양신청 전 사업성 검증’을 받는 조건으로 인가한 사례가 있다. 조합의 사업계획변경인가 신청서 상의 사업비의 적정성에 대한 민원이 제기되자, 인가 여부를 고민하던 관할시장이 조건부로 인가한 것이다. 인가조건은 “조합원 분양신청 전 정비사업비 추산액 자료 및 정비사업비에 대한 타당성 검증을 검증기관으로부터 받은 후 조합원들에게 통지하고, 그 자료를 관리처분계획인가 신청 시 제출할 것”이었다.
최근 법제처의 법령해석
어느 재개발조합이 ‘정비사업비의 증가를 내용으로 하는 사업시행계획의 변경인가를 신청한 경우 관할 시장·군수는 해당 정비사업비의 적정성을 사유로 사업시행계획의 변경을 인가하지 않을 수 있는 지’에 대해 국토교통부에 질의했고, 국토교통부에서 “거부할 수 있다”고 답변하자 이에 이의가 있어 다시 법제처에 법령해석을 요청한 사례가 있다. 이에 대해 법제처는 “시장·군수는 정비사업비의 적정성을 사유로 사업시행계획의 변경을 인가하지 않을 수 있다”고 해석했다. 즉, 국토교통부 및 법제처 모두 정비사업비의 적정성을 사유로 시장·군수가 사업시행계획의 변경을 인가하지 않을 수 있다고 해석하고 있는 것이다.
사업성 검증 관련 문의는 한국감정원으로!!!
향후 시장·군수는 재개발사업 등의 인가권자로서 해당 정비사업에 대한 관리ㆍ감독권을 가지므로 정비사업비의 적정성에 대해 더욱 꼼꼼히 검토할 것으로 예상된다. 특히 토지등소유자의 민원이나 문제 제기가 있는 경우에는 더욱 그러할 것이다.
재개발조합에서는 사전에 정비사업비나 사업성에 대한 타당성 검증을 받고 사업시행계획이나 관리처분계획을 수립하는 것이 바람직할 것이다. 또한 시장·군수는 사업비 또는 사업성에 대한 분쟁·민원 등이 있는 경우 공공기관의 사업성 검증을 받아 분쟁을 조정하고, 민원을 해소하는 것이 좋을 것이다. 이처럼 사업성 검증은 정비사업에 있어서 꼭 필요한 유용한 제도다.
(사업성 및 사업비 검증 문의전화 : 053-663-8750, 한국감정원 도시정비지원부)