법무법인(유한) 현 김미현 변호사

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1. 사실관계

A 조합은 사업시행계획 상 상가의 신축에 관한 사항을 포함하지 아니하고 있지 않기 때문에 상가조합원들에게 아파트 분양권을 주기로 하고, 상가조합원에게 아파트 분양권을 주기 위한 기준을 최소분양단위규모 추산액 비율 0.2를 기준할 것인지 최소분양단위규모 추산액 비율 1을 기준으로 할 것인지 총회에서 결정하고자 했다. 상가 조합원 중 최소분양단위규모 추산액 비율을 1로 할 경우 아파트를 분양받을 수 있는 상가조합원은 22명, 분양받지 못하는 상가조합원은 50명, 최소분양단위규모 추산액 비율을 0.2로 할 경우 아파트를 분양받을 수 있는 상가조합원은 65명, 분양받지 못하는 상가조합원은 7명이었고, 추산액 비율을 0.2로 하는 경우에는 추정 사업비가 추산액 비율 1로 하는 경우보다 줄어들 예정이었다. A 조합의 총회에서 최소분양단위규모 추산액 비율을 0.2로 하는 안은 조합원 과반수의 찬성은 있었으나 조합원 2/3 이상의 찬성을 얻지 못했다는 이유로 부결됐다. 이에 A 조합은 최소분양단위 규모 추산액 비율 1을 기준으로 상가 조합원에게 분양하는 내용으로 정관을 변경하고 관리처분계획을 수립해 관할청의 인가를 받았다.

 

2. 관련 규정

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 02. 08. 법률 제14567호로 전부 개정되기 이전의 것) 제20조는 조합원의 자격에 관한 정관 변경 시 조합원 2/3 이상의 동의가 있어야 한다고 규정하고 있다(현행 도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항).

 

3. 상가 조합원들의 관리처분계획 취소소송 제기

상가 조합원들은 “상가를 신축하지 아니하는 경우에 상가 조합원에 대해 아파트 분양권을 주는 것과 관련한 규정은 조합원의 자격에 관한 사항 또는 조합원의 비용을 분담하게 하는 사항이 아니므로, 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 볼 근거가 없고, 일반적인 정관 변경 또는 관리처분계획에 관한 것일 뿐이므로 조합원 과반수의 동의만으로 족하다”고 주장하면서 관리처분계획 취소소송을 제기했다.

 

4. 법원의 판단(서울행정법원 2018. 12. 14. 선고 2018구합67473)

대법원은 과거 정관변경을 위해 조합원 과반수 이상의 찬성을 요하는 경우와 2/3 이상의 특별 의결정족수를 요하는 경우를 구분하는 기준을 제시한 바 있다. 주택재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정해 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시 및 주거환경정비법 제20조 제3항, 제1항 제2호 및 제8호의 규정을 유추적용할 필요가 있으므로 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2012두5572 판결)는 원칙이다.

이 사건의 경우에 법원은 ‘최소분양단위 규모 추산액 비율 0.2를 기준으로 상가 조합원들에게 아파트를 분양한다’는 안이 가결되는 경우, 최소분양단위 추산액 비율을 충족시키지 못하는 상가 조합원들은 현금청산대상자가 될 수밖에 없으므로 해당 안건의 가결 여부는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’으로 볼 수는 있으나, 조합원의 지위를 상실할 것으로 예상되는 조합원들에 대해 그 지위를 유지할 수 있도록 하는 것이고, 특별다수의 동의요건을 갖추도록 하는 것은 조합원들의 이익을 보호하기 위한 것이라는 점에서 도리어 가중된 의결 정족수를 요구하는 것은 도시정비법의 취지에 부합하지 않는다는 점 등을 고려, 구 도시정비법 제20조 제3항을 유추적용해 조합원 2/3 이상의 동의를 요하는 사항이라고 볼 수 없다고 했다. 따라서 조합원 과반수의 찬성이 있었던 이상 최소분양단위 규모 추산액 비율 0.2를 기준으로 하는 안건은 가결이 된 것으로 봐야 하므로 위 비율 1을 기준으로 하는 안을 적용한 관리처분계획은 취소돼야 한다고 판단했다.

 

5. 결론

A 조합의 정관은 총회에서 최소분양단위 규모 추산액 비율을 정하거나 총회에서 별도로 정하지 않는 경우에는 1로 본다는 규정을 두고 있었는데, 엄밀하게 정관 변경의 안건은 아니지만 조합원 자격에 관한 사항으로서 가중된 의결정족수인 조합원 2/3 이상의 찬성이 필요한 것이 아닌지가 문제됐다. 실질적인 면에서도 상가 조합원들의 경우 최소분양단위 규모 추산액 비율 기준에 따라 조합원 지위를 유지할 수 있는 지 기로에 있었기 때문에 조합원 자격에 관한 사항으로도 볼 수도 있게 된 것이다.

조합원 자격에 관한 사항으로서 특별 정족수를 요구하는 것은 조합원 자격의 박탈 등 불이익한 상황에서 조합원을 보호하려는 취지다. 그런데 가중된 정족수를 적용함으로써 조합원 자격을 유지하지 못하게 되는 결과가 된다면, 도리어 법의 취지에 반하게 되는 것이다. 법원은 이 점을 지적하면서 구 도시정비법 제20조 제3항을 유추적용해 조합원 2/3 이상의 찬성이 필요한 것으로 볼 수 없다고 했으니, 조합원 이익의 보호 측면에서는 전적으로 바람직한 결정이라 하겠다.

 

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