(주)청인씨앤에스 박은규 대표
- 서울시 공공관리 정비사업전문관리업자 선정 기준 개선 필요
2001년 말경 정비사업 분야에 입문해 ‘도시재개발법’, ‘주택건설촉진법’, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한법률’ 등을 열심히 찾아보며 실무를 익혔다. 또한 2003년 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행된 후에는 제도화된 ‘정비사업전문관리업자’로 등록해 노력한 결과, 많은 우수한 직원들과 함께 20~30개가 넘는 재건축‧재개발정비사업 현장들을 수주하고 관리하며 도시정비사업 전문가로서의 꿈을 키워왔다.
하지만, 2000년 후반부터 2014년 전후까지 전국적인 주택시장 경기 침체로 인해 정비업계는 큰 시련에 빠지게 됐다. 이로 인해 많은 현장을 수주하고, 현장 관리를 위해 그만큼 많은 직원을 채용했던 정비회사들은 침체기를 겪는 동안 추진위 또는 조합 운영비 대여금은 물론, 직원급여 등 고정비용 조차 감당하지 못해 소위 말하는 ‘흑자부도’의 위기에 처하게 됐다.
물론, 이러한 정비회사들 중 일부 회사들은 시장 상황을 미리 예측해 합병을 통해 위기를 극복하거나 회사 규모를 줄이고 ‘버티기’에 들어가기도 했으나, 대다수의 회사들은 대규모 인원 감축은 물론 추진위·조합측의 일방적인 계약 해지로 도산하는 어려움을 겪었다. 더불어 다년간 실무경험을 쌓아온 정비회사 임‧직원들은 이직과 전직 또는 새롭게 회사를 설립하기도 했다.
이후 지난 정부에서 법적상한용적률까지 신축을 허용, 각종 부동산 규제완화 및 주택시장 활성화 지원 등으로 인해 곳곳의 사업이 다시 재개됐고, 그간 멈춰 있던 다수의 현장들은 그에 따라 사실상 새로이 수립하는 수준으로 조합설립의 내용을 변경하거나 사업시행계획을 변경했으며, 이에 따라 관리처분계획도 변경해 사업을 진행하고 있다.
한편, 2010년 7월 이후부터 현재까지 서울시 재개발‧재건축정비사업은 대부분 공공지원제에 의해 사업이 진행되고 있다. 그 중 ‘정비사업전문관리업자 선정’은 서울특별시 고시 제2018-249호(2018.8.9.) ‘공공지원 정비사업전문관리업자 선정기준’에 의해 입찰을 진행하고 있다.
그러나 현행 기준에 따른 공공지원 정비사업전문관리업자 선정 시 ‘자격심사기준’의 ‘업체현황’, ‘유사용역 수행실적’에는 모든 실적(조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가)의 기준이 정비사업전문관리업자 등록 후 최초 인가만을 실적으로 인정할 뿐 변경인가는 제외시키고 있어 문제가 된다.
앞서 말한 다년간의 업무수행 경험을 갖춘 임직원들이 설립한 소위 ‘신생 정비회사’의 경우 실적 점수에서 사실상 배제된다고 볼 수밖에 없기 때문이다.
이러한 신생 회사가 진입장벽이 높은 서울권이 아닌 타지역에서 조합설립의 중대한 사항의 변경 및 새로이 수립하는 수준의 사업시행변경인가 또는 관리처분변경인가를 완료해 사업을 정상화 시켜 업무를 수행했어도 대다수의 서울시 공공지원 적용 현장에 진입할 수 없는 현 선정기준은 현실에 맞게 손볼 필요가 있다고 생각한다.
일례로, 정비사업전문관리업 등록 이후, 업무수행 현장에서 위 단계가 경미한 변경이 아닌 중대한 변경을 수반하는 경우에는 이에 대한 실적 기준을 인정해, 실력을 갖춘 임·직원들로 구성된 새로운 정비회사들에게도 기회를 부여해야 할 것이다.
군에서 수많은 시간동안 전투기나 배를 몰던 베테랑 조종사 및 항해사가 사회에 나와 그 실력을 인정받지 못해 항공‧선박사에 들어가 제 기술을 발휘할 수 없다면 이 얼마나 안타까운 일이며 사회적인 인적자원 낭비인가?
문제는 이 뿐만이 아니다. 조합원수가 많고 적음을 떠나 정비사업전문관리 업무는 현장 상황에 따라 모두 다르다. 각 단계별로 꾸려야할 인·허가 서류 역시 단순히 분량의 차이일 뿐 대부분 비슷하다 할 것이다. 많은 조합원 수, 많은 신축 세대수만을 최고점수를 인정하는 것 또한 큰 현장만 수주하라고 부추기는 것과 같다고 생각한다.
최근 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법’ 시행으로 사업추진 의지는 있었지만 대규모 재건축‧재개발에서 소외됐던 다세대 연립 및 빌라들이 가로주택정비사업과 소규모재건축사업을 진행하고자 하는 현장들이 많이 보인다. 진행절차가 간소화해졌다고 해도, 각 단계마다 업무 난이도는 높아진(사업시행과 관리처분 병행 등) 만큼 이러한 현장의 업무 또한 실적에 반영될 수 있도록 큰 현장들만 최고점수로 인정하는 기준도 개선돼야 할 것이다.