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“조합원 자격 및 토지소유권 현실화하고 공공지역주택조합제도 도입해야”대한국토‧도시계획학회 2019 춘계산학 학술대회
도시정비 | 승인 2019.05.07

도시문제 및 도시계획 등과 관련한 심도 깊은 토론의 장이 성황리에 막을 내렸다.

대한국토‧도시계획학회는 한국도시계획기술사회, 한국부동산개발협회, 건설주택포럼과 함께 지난 4월 27일 가천대학교에서 ‘2019 춘계산학 학술대회’를 개최했다. ‘4차 산업혁명 시대, 공정도시를 향한 도시계획의 변화’를 주제로 열린 이날 학술대회는 ‘산업혁명과 이상도시’를 주제로 한 가천대학교 최병선 명예교수의 기조연설을 시작으로 학술발표 및 정책세미나가 이어졌다.

특히, 이날 학술대회에서는 최근 많은 사람들의 이목이 집중되고 있는 지역주택조합사업과 관련한 정책세미나도 진행돼 눈길을 모았다.

건국대학교 도시행정연구원에서 주관한 해당 정책세미나는 건국대학교 도시행정연구원장 김진수 교수가 주제발표를 맡았으며, 한양대학교 이창무 교수를 좌장으로 한국주택조합협회 이명국 사무총장, 무궁화신탁 김선철 상무이사, 한국경제 박영신 부동산연구소장, 서울시 정종대 주택정책개발센터장의 토론이 이어졌다.

 

건국대학교 김진수 도시행정연구원장

∥ 김진수 교수 “원활한 사업 진행 위해 관계 법령 개정해야”

먼저 김진수 교수는 ‘지역주택조합사업을 활용한 공공주택 확보방안’이라는 제하의 주제발표를 통해 주택조합사업과 정비사업의 차이점 및 현황, 문제점 등에 대해 설명했으며, 이에 따른 개선방안 및 관련법 개정‧신설(안)에 대한 의견을 제시하기도 했다.

김진수 교수는 “지역주택조합사업 초기단계에서 사업주체인 추진위원회(임의단체) 대표 및 발기인에 대한 규정이 없어 해당 주택건설대지의 토지등소유자가 아니어도 대표 및 발기인이 될 수 있는데, 추진위원회 대표 및 발기인이 해당 주택건설대지의 토지등소유자가 아닐 경우 조합원들의 신뢰를 얻지 못할 뿐만 아니라 사업주체의 사업에 대한 책임감이 결여돼 사업 추진이 지연되는 원인이 된다”며 “최근 재건축‧재개발사업 구역 해지에 따른 대안사업으로 지역주택조합사업이 추진되고 있는 지역이 많다는 것을 감안할 때, 사업주체가 누구인지는 매우 중요하다. 따라서 해당 주택건설대지의 토지등소유자가 추진위원회 대표 및 발기인이 될 수 있도록 주택법을 개정해야 할 필요성이 있다”고 밝혔다.

이어 김진수 교수는 “지역주택조합사업은 해당 주택건설대지의 토지를 매입하는 방식으로 진행되는 만큼 토지확보는 사업의 성공여부를 결정짓는 매우 중요한 부분이다. 토지확보가 되지 않아 사업이 지연되는 피해를 줄이려면 사전에 지역주택조합사업을 추진하려는 지역의 토지등소유자들의 승낙여부가 어느 정도는 파악돼야 한다. 그럼에도 불구하고 현재 조합원모집을 위한 신고필증 발급 신청 시 퇴사용승낙서의 확보비율에 대한 규정이 없다”며 “토지사용승낙서로 조합설립인가를 받아야 한다는 것을 감안할 때 적어도 30% 이상의 토지사용승낙서 제출 시 조합원 모집을 위한 신고필증이 발급되도록 주택법을 개정해야 한다. 그래야만 추진위원회가 우후죽순 난립하는 것을 막을 수 있다”고 의견을 제시했다.

또한 김진수 교수는 “지역주택조합사업은 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채만을 소유한 자가 가입할 수 있는데, 지역별로 주택가격에 상당한 차이가 있음에도 주거전용면적으로 자격요건을 규제하는 것은 오히려 서민들의 내 집 마련 꿈을 더욱 멀어지게 만드는 것”이라며 “지역주택조합사업이 서민을 위한 주택정책이 되기 위해서는 조합원자격요건 중 주거전용면적을 국토교통부 공시가격으로 주택법을 개정할 필요 있다. 더불어 사업이 신속하게 진행될 수 있도록 해당 주택건설대지의 토지등소유자는 주택법 상 조합원 자격과 무관하게 조합원이 될 수 있도록 해야 한다”고 의견을 제시하기도 했다.

이외에도 김진수 교수는 “재건축사업의 경우 75% 동의 - 25% 매도청구, 리모델링주택조합사업의 경우 80% 동의-20% 매도청구, 일반분양주택사업의 경우 80% 토지소유권확보 - 20 % 매도청구로 진행되고 있는 것에 반해 지역주택조합사업은 사업계획승인을 위해 해당 주택건설 대지면적의 95% 이상 토지소유권을 확보해야만 나머지 5%에 대해 매도청구가 가능하다”며 “지역주택조합사업은 무주택 서민들이 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 추진하는 사업임에도 과도한 토지소유권 확보율을 의무화하고 있어 사업 추진이 거의 불가능한 상황인 만큼 사업계획승인 신청 시 현행 정비사업과 동일하게 토지소유권 확보율을 해당 주택건설 대지면적의 75%로 주택법을 개정해야 한다”고 밝혔다.

또한 ▲사업계획 승인 이전에는 지구단위계획 사전자문을 받지 않아도 된다는 점을 악용한 일부업체들이 허위‧과장 광고를 해 조합원을 모집하는 등 피해 사례가 늘어나고 있는 만큼 조합설립 신청 시 지구단위계획 사전자문 의무화 ▲지역주택조합사업도 해당 주택건설대지 내 토지등소유자가 조합원으로 가입할 경우 조합으로 소유권 이전 시 발생하는 양도소득세 및 신축아파트 취득에 따른 취‧등록세가 면제되도록 세법 개정 ▲모든 자금을 신탁사가 관리하고, 자금관리에 대한 정부의 단속 및 규제 필요 등을 지역주택조합사업의 개선방안으로 제시했다.

특히, 김진수 교수는 “도심에서의 지역주택조합사업은 현행 도시정비법 상 정비사업과 거의 유사하다. 특히, 최근 재건축‧재개발 해지구역의 대안사업으로 전국 도시에서 추진되고 있는 만큼 이제는 지역주택조합사업에 공공주택 건립을 위무화해 도심에 거주하는 주거취약계층의 주거안정과 주거복지를 실현해야 한다”며 “현재 지역주택조합사업은 임대주택 건립 의무가 없는데, 용적률 완화 시 완화된 용적률의 50%를 임대주택으로 건립하도록 하고 해당 주택건설대지 내 무주택 세입자에게 우선적으로 공급될 수 있도록 주택법을 개정한다면 공공주택을 확보할 수 있게 돼 지역주택조합사업이 진정한 서민을 위한 주택정책 될 것”이라고 강조했다.

 

한양대학교 이창무 교수

∥ 토론자들 “지역주택조합사업 활성화 필요”

주제발표에 이어 가장 먼저 토론자로 나선 한국주택조합협회 이명국 사무총장은 지난 3월 15일 입법발의된 주택법 개정안(대표발의 박홍근 의원)에 대해 문제를 제기했다.

한국주택조합협회 이명국 사무총장

이명국 사무총장은 “개정안은 지역주택조합사업의 조합원 자격요건 중 거주지역 요건을 현행 ‘동일 광역생활권, 거주 6개월’에서 ‘동일 시‧군(연접포함)’으로 개정하고 있는데, 지역주택조합사업은 서민을 위한 주택정책이고, 그 특성상 다주택자가 투기의 목적으로 구입할 수 있는 것도 아닌데 거주지역에 대해 한정하는 것은 서민들은 해당 지역에서만 살라는 것이다. 지역을 한정하는 건 서민들에게 도움이 되지 않는다”며 “지역주택조합 설립인가를 위해 주택건설대지의 50% 이상의 토지 사용권원을 확보하도록 하는 것도 현실을 감안할 때 쉽지 않은 일이다. 지역주택조합사업은 조합원들이 납부하는 금액으로 추진되기 때문에 신고필증을 받아 조합원을 모집하기 전에는 추진위원장 및 직원들은 급여 없이 일을 해야 하는 현실을 감안할 때 주택건설대지의 30% 이상 토지의 사용권원확보로 낮춰야하고, 알박기를 하려는 신축을 제안하기 위해 ‘건축허가제한’도 필요하다”고 의견을 밝혔다.

무궁화신탁 김선철 상무이사

또한 이명국 사무총장은 “개정안은 지역주택조합사업의 조합설립인가 요건을 현행 해당 주택 건설대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원 확보에 더해 토지 사용권원 중 30% 이상은 그 대지의 소유권을 확보도록 돼있고, 사업계획승인을 받지 않은 경우 조합원 모집을 위한 견본주택을 설치해서는 안된다고 규정하고 있다”며 “조합설립인가 전에 30% 이상 토지소유권을 확보하는 것도 어려운 일인데, 조합설립 요건 중 하나인 조합원 50% 이상 모집을 위한 견본주택도 설치하지 말하고 하면 어떻게 토지를 매입하고, 어떻게 조합을 설립하라는 것인지 모르겠다. 조합이 설립되지 않은 상황에서 토지 소유권 확보를 위해 수백억원을 투입할 업무대행사가 있겠는가의 문제는 둘째 치고, 조합설립인가 요건을 강화하기 위해 토지소유권을 30% 이상 확보하라고 하기 위해서는 적어도 견본주택 설치 금지 내용은 삭제돼야 한다”고 강조했다.

한국경제 박영신 부동산연구소장

이어 토론자로 나선 무궁화 신탁 김선철 상무는 “주택건설 대지면적의 95% 이상 토지소유권을 확보해야만 나머지 5%에 대해 매도청구가 가능하도록 한 것은 지역주택조합사업을 하지 말라는 소리나 다름없는 만큼 개선이 필요하다”고 의견을 제시했으며, 한국경제 박영신 부동산연구소장은 “지역주택조합사업은 그 내용과 취지가 집 없는 서민들에게 상당히 긍정적임에도 불구하고, 그동안 정부나 지자체에서 너무 방관했다는 생각이 든다. 정비사업에 공공지원제도를 도입했던 것처럼 공개념을 도입해 더욱 적극적으로 지원할 경우 기존에 많은 문제 및 사고들을 미연에 방지할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

끝으로 서울시 정종대 주택정책개발센터장은 “가끔 광역시가 논의에서 제외된 채 진행되는 제도가 있다. 지역주택조합사업이 그중 하나”라며 “실제로 서울시에는 지역주택조합을 담당하는 부서가 없는 상황이다. 오늘 주제는 개인적으로 많은 연구과제가 될 것을 생각된다”고 말했다.

서울시 정종대 주택정책개발센터장

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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