설계 변경‧신탁사 면책 이의제기 금지 등 소비자에게 불리한 조항 다수
원활한 주택 공급을 위한 방안으로 정비사업 시행‧운영과 관련한 신탁사 특례 도입이 예정된 가운데 신탁사 아파트의 불공정한 분양계약 등이 문제로 제기됐다.
한국소비자원이 국내 신탁사의 아파트 분양계약서(136개)를 모니터링한 결과, 내부 구조‧마감재 변경 시 통지 의무를 누락하는 등 상당수가 소비자에게 불리해 개선이 필요한 것으로 나타났다.
이를 자세히 살펴보면, 조사대상 136개 계약서를 ‘아파트 표준 공급계약서(이하 표준계약서)’와 비교한 결과 97개(71.3%)는 세대 내부 구조‧마감재 등 경미한 사항의 설계·시공 관련 변경 통지 의무를 명시하지 않았고, 이 중 48개는 소비자의 이의제기조차 금지하고 있었다.
표준계약서에는 ‘경미한 사항의 변경은 6개월 이하의 기간마다 그 내용을 모아서 통보’하도록 규정하고 있으며, ‘주택법’상 ‘경미한 사항’은 세대 당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부 구조의 위치나 면적, 내‧외장 재료 등을 변경하는 것을 의미한다.
또한 71개(52.2%)는 ‘사업자가 계약 이행에 착수한 후’에는 계약 해제‧해지를 어렵게 하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 조항을 포함하지 않아 표준계약서보다 불리한 것으로 나타났다.
표준계약서는 중도금을 1회 납부하기 전까지 소비자 사정으로 인한 계약 해제‧해지가 가능하도록 하고 있으며, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제‧해지 사유도 다양하게 규정하고 있다. 주택 분양계약 체결 시 표준계약서를 사용하는 것이 의무‧강제 사항은 아니지만, 불공정한 계약으로 인한 소비자피해를 예방하기 위해서는 표준계약서 사용이 장려되고 있다.
이와 함께 조사대상 136개 계약서 모두 ‘신탁계약 종료‧해제 시 부동산신탁사의 소비자에 대한 모든 권리‧의무를 시행위탁자에게 면책적으로 포괄 승계한다’는 조항을 포함하고 있었다. 이는 표준계약서에는 없지만 신탁사가 불법행위 또는 중대 과실을 일으키는 등 귀책이 있는 경우에도 신탁사의 책임을 면제하는 것으로 해석될 수 있어 문제점으로 지적됐다.
특히, 이 중 20개(14.7%)는 신탁사 면책에 대한 이의제기도 금지하는 등 소비자의 권리를 부당하게 제한하고 있었다.
이외에도 부동산의 소유권을 이전할 때에는 ‘인지세법’에 따라 약 15~35만원의 인지세가 발생하며, 2인 이상이 공동으로 계약서 등을 작성하는 경우 해당 문서에 대한 인지세를 연대해 납부할 의무가 있음에도 불구하고, 조사대상 중 102개(75.0%)는 소비자가 인지세 전액을 부담하도록 했고, 사업 주체와 소비자가 인지세를 50%씩 부담하는 계약서는 6개(4.4%)에 불과해 개선이 필요한 것으로 나타났다.
지난 3월 국민권익위원회는 아파트 분양계약 시 사업 주체와 입주자가 인지세를 나눠서 납부하도록 공정거래위원회에 표준계약서 개선을 권고한 바 있고, 공정거래위원회는 이를 반영한 표준계약서 개정작업을 진행 중이다.
한편, 최근 5년 6개월간 한국소비자원에 접수된 신탁사 관련 피해구제 신청사례는 총 103건으로, 특히 지난해에는 전년 대비 2.7배 증가한 것으로 집계됐다.
피해유형별로는 주요 사항에 대한 설명 및 고지가 미흡하거나 계약 당시 설명과 실제 계약 내용이 일치하지 않는 ‘불완전 계약’이 54건(52.4%)으로 가장 많았으며 ▲‘사실과 다른 표시‧광고’ 15건(14.6%) ▲입주 지연 등 ‘계약 이행 지연’ 14건(13.6%) ▲‘청약철회 거부‧지연’ 13건(12.6%) 등의 순으로 나타났다.
한국소비자원은 이번 조사 결과를 바탕으로 신탁사에 ‘아파트 표준 공급계약서’를 준수하고, 신탁사의 면책조항 및 인지세 부담 주체 등 소비자에게 불리한 계약사항을 개선하도록 권고하는 한편, 소비자에게는 분양계약 체결 시 계약서에 명시된 조건을 꼼꼼히 확인할 것을 당부했다
한국소비자원 관계자는 “부동산신탁 시장 규모가 지속적으로 증가하는 등 향후 신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 것으로 예상되는 만큼 공정한 분양 거래를 위한 소비자에게 불리한 계약사항에 대한 개선이 필요하다”면서 “유관부처에는 불완전 계약 체결 등 부당행위가 발생하지 않도록 아파트 분양시장 관리‧감독 강화를 요청할 예정”이라고 밝혔다.