이 글은 지난 10월 20일부터 이틀간 진행된 ‘2023 법무법인 현과 함께하는 정비사업 워크숍’에서 법무법인 현 부동산그룹 박은경 수석변호사가 강의했던 내용입니다. - 편집자
◇ 들어가며
정비사업의 진행단계는 하나하나 다 중요하지만, 그 중에서도 가장 중요한 단계 하나를 꼽으라면 단연 관리처분계획 인가 단계일 것이다. 관리처분계획 인가가 중요한 이유는 관리처분계획 인가로 인해 비로소 정비구역 내에 이주절차가 본격적으로 시작될 수 있기 때문이고, 이주절차의 진행 경과에 따라서 착공과 준공 및 입주 시기가 달라질 수 있기 때문이다. 그렇다면 지금부터 관리처분계획인가 이후 조합의 이주절차 진행에 관한 개략적인 설명과 효율적인 이주절차 진행을 위한 방법에 대해 알아보자.
◇ 관련 규정
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)
제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획 인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 사업시행자의 동의를 받은 경우
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우
◇ 관리처분계획인가에 따른 조합의 사용·수익권 취득
도시정비법 제81조 제1항에 의하면 사업시행자인 조합은 관리처분계획 인가가 고시됨으로써 정비구역 내의 모든 토지 및 건축물에 대한 사용·수익권을 취득하게 되므로, 해당 토지 또는 건축물을 소유하거나 점유하는 사람들로부터 그 점유를 이전 받아올 수 있게 된다. 즉, 관리처분계획 인가의 고시가 있으면 조합은 이제 착공을 위한 이주절차를 본격적으로 개시할 수 있게 된다.
◇ 신속한 이주절차 진행의 필요성
관리처분계획 인가가 고시되면 조합에서는 이주계획을 세워 정비구역 내의 이주대상자들에게 자진이주기간을 부여하게 된다.
조합이 허용한 자진이주기간 내에 이주대상자들이 전부 이주를 완료해 이주절차가 원만히 끝날 수 있다면야 정말 좋겠지만, 그 중 누군가는 이주를 지연하고, 누군가는 이주를 고의적으로 거부함으로써 이주절차는 필연적으로 늘어질 수밖에 없는 만큼 결과적으로 조합은 반드시 어떤 시점에 명도소송을 제기할 수밖에 없는 상황에 이르게 된다.
명도소송을 제기하는 방식에는 크게 두 가지 방식이 있는데, 하나는 ‘부분 명도소송 방식’이고, 하나는 ‘일괄 명도소송 방식’이다.
부분 명도소송은 자진 이주기간을 도과한 후 이주하지 않은 소유자와 세입자만을 대상으로 명도소송을 제기하는 방식을 말하고, 이 경우 명도소송 접수 시점은 자진이주기간 종료 이후다.
반면, 일괄 명도소송은 자진 이주기간의 개시와 동시에 정비구역 내의 모든 소유자와 세입자를 대상으로 일괄적으로 명도소송을 제기하는 방식을 말하고, 이 경우 명도소송 접수시점은 관리처분계획 인가 고시 이후 자진이주기간 개시 즈음이 된다.
이 때 조합은 이주절차의 예상 진행 경과 및 이주절차의 진행 경과에 따라 조합에 발생할 유‧불리를 고려해 명도소송의 진행 방식을 결정해야 한다.
정비사업의 일차적인 목표는 당연히 조합원들에게 신축 아파트를 제공함으로써 주거환경을 개선해 조합원들의 전반적인 삶의 질을 제고하는 데 있지만, 실질적으로 보다 성공적인 정비사업이 되기 위해서는 투입되는 비용을 줄이고 발생하는 수익을 늘려 수익률을 높이는 것이 중요하다.
이런 관점에서 고려해봤을 때 이주기간이 길어지면 길어질수록 이주기간에 비례해 조합이 대출 받은 사업비에 대한 대여이자와 조합원 이주비 대출에 따른 대여이자를 포함한 금융비용이 증가하고, 이주가 지연돼 착공이 늦어질수록 물가상승률을 반영해 공사비를 증액해줘야 할 가능성이 높아질 수밖에 없으므로, 조합 입장에서는 가능한 한 이주기간을 최대한 단축시키는 것이 중요하다.
그리고 이주기간이 길어져서 철거가 지연될 경우 조합원들은 납부하지 않을 수 있었던 세금까지 납부해야 하는 일이 발생하기도 한다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과되는데, 만약 이주절차가 신속하게 진행돼 그 해 6월 1일 전에 철거절차가 완료돼 주택이 멸실된다면 주택에 상당하는 재산세를 내지 않아도 되지만, 단 한 세대라도 이주를 마치지 못해 6월 1일 전에 철거절차가 완료되지 못하고 주택이 멸실되지 못한다면 결국 조합원들은 어쩌면 내지 않을 수도 있었던 주택분 재산세를 추가로 부담하게 될 수 있기 때문이다.
이와 같은 점들을 모두 고려했을 때 결국 이주절차의 핵심은 ‘가능한 한 이주·철거를 최대한 신속하게 종료함으로써 이주기간 동안 발생하는 금융비용, 공사비, 사업비의 증가를 방지하고, 과세연도일을 기준으로 부과되는 세금을 절감’하는 데에 있고, 조합은 이를 위해서 ‘일괄 명도소송’의 진행을 고려해볼 수 있다.
◇ 일괄 명도소송의 필요성
일괄명도소송의 효과는 크게 두 가지로 정리할 수 있다.
하나는 각 이주대상자들에게 소장이 도달하게 함으로써 이주해야 한다는 사실을 체감하게 해 그 자체로 이주절차를 촉진하는 것이고, 또 하나는 소장을 도달 받았음에도 이주하지 않고 버티는 자들에 대해 보다 신속하게 판결을 선고받음으로써 강제집행을 도모하는 것이다.
일괄 명도소송을 제기하지 않는다면 조합으로서는 자진이주기간 개시 이후 또는 종료 이후에야 비로소 확인되는 미이주자들을 대상으로 순차적으로 명도소송을 제기할 수밖에 없는데, 정비구역 내 미이주자들의 현황을 시시각각 확인하는 것은 그 자체로 어려울 뿐만 아니라, 1심이 종결되는 데에 최소 6~8개월 이상이 소요된다는 점까지 고려하면, 위와 같은 방식으로 소송을 제기할 경우 조합의 이주일정 및 착공일정이 지연될 가능성이 상대적으로 높아지게 된다.
따라서 일괄 명도소송은 조합의 이주일정 진행 경과에 따른 사업 지연 리스크를 낮추고, 조합이 사업의 예상 진행 기간을 예측해 사업을 안정적으로 진행할 수 있게 한다.
◇ 일괄 명도소송 진행 시 조합의 손익계산
부분 명도소송을 진행했을 경우와 일괄 명도소송을 진행했을 경우 조합에 발생하는 비용의 항목들에 대해 비교해보면 일괄 명도소송이 조합에게 상대적으로 유리하다는 사실을 쉽게 확인할 수 있다.
부분 명도소송을 진행할 경우 발생하는 비용은 ① 조합이 부여한 자진이주기간 동안 발생하는 조합원들에 대한 이주비 대출이자 ② 조합이 부여한 이주기간부터 이주가 완료될 때까지 발생하는 사업비 대여이자 ③ 자진이주기간이 종료한 이후 미이주자들에 대한 명도소송 수임비용 ④ 이주절차가 지연됨에 따라 실착공이 지연돼 발생하는 물가상승분에 따른 공사비 증액분의 총합이 된다.
그러나 일괄 명도소송을 진행할 경우 발생하는 비용의 계산은 간단하다. 이주대상자 전체에 대해 세대당 수임료를 곱한 금액이 전부다.
이처럼 각 방식에 따라 발생하는 비용의 항목들만 개략적으로 추려봐도 일괄 명도소송을 진행하는 것이 조합에게 더 경제적으로 유리할 가능성이 크다는 점을 알 수 있다. 그리고 실제 진행한 사례들을 참고해보면 정비구역이 커서 이주대상자가 많을수록, 그 중에서도 세입자나 영업권자처럼 자발적인 이주를 기대하기 어려운 이주대상자가 많을수록 긍정적인 효과는 더욱 극대화된다는 점도 함께 참고해도 좋다.
(위와 같은 계산 방식은 통상적인 경우를 기준으로 한 것으로서, 각 항목별 구체적인 금액의 계산에 대해서는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 점을 양지해주길 바란다. 또한 위와 같은 항목들 외에 강제집행을 위해 지출되는 비용이나 추가적으로 명도단행가처분을 접수하게 됨에 따라 발생하는 비용 등에 대해서는 어느 방식을 선택하건 마찬가지이므로 논외로 한다.)
◇ 명도소송의 구체적인 진행방법
- 점유이전금지가처분신청
명도소송의 진행을 위한 절차가 구체적으로 어떻게 진행되는지에 대해 알아보자.
명도소송을 위해서는 크게 두 가지 절차가 함께 진행돼야 한다. 하나는 소장 접수 당시의 점유자를 고정시키기 위한 점유이전금지 가처분 신청의 접수고, 하나는 판결을 선고받기 위한 명도소송의 접수다.
그 중 점유이전금지 가처분 신청에 대해 먼저 알아보면, 점유이전금지 가처분 신청은 이주기간 중 또는 소송 진행 중 점유자가 우연히 혹은 고의적으로 변경되는 경우에도 신청 접수 당시에 특정된 점유자를 기준으로 해 판결을 선고 받고, 그에 따른 강제집행이 가능하도록 점유자를 고정시켜주는 역할을 하는 절차를 말한다. 이는 명도소송을 접수하기 전 정비회사나 이주업체를 통해 확보한 이주대상자 명단에 기초해 접수가 진행된다.
점유이전금지 가처분 신청의 진행 과정 및 소요기간에 대해 살펴보면, 우선 조합이 신청서를 접수하면 그로부터 15일에서 20일 사이에 법원으로부터 담보제공명령을 받게 되고, 이에 따라 담보를 제공하고 나면 통상 그로부터 7일 이내에 점유이전금지 가처분 결정을 내려주며, 결정을 송달 받은 때로부터 14일 이내에 현장에 직접 출석해 집행관과 함께 집행을 하면 점유이전금지 가처분 결정이 성공적으로 효력을 발하게 된다.
이 과정에서 유의해야 할 것은 점유이전금지 가처분 신청은 정비회사 또는 이주업체가 사전에 파악한 이주대상자를 기준으로 접수가 이뤄지는데, 결정을 받은 이후 막상 집행을 하기 위해 현장에 가보면 기존에 파악했던 사람과 다른 사람이 점유를 하고 있는 경우가 있을 수 있다는 점이다. 이 때에는 아직 점유이전금지가처분의 효력이 발생하기도 전이므로, 조합으로서는 실제 점유자를 대상으로 다시 점유이전금지가처분신청을 접수해 결정을 받아야 한다.
- 명도소송
명도소송의 진행 과정 및 소요기간에 대해 살펴보면, 우선 조합은 이주대상자들을 성향별로 분류한 후 소장을 접수해야 한다. 각 피고에게 소장이 송달되고 나면 법원은 피고에게 송달일로부터 1개월 내에 답변서를 제출할 것을 권고하고, 통상적으로 소장 접수일로부터 3, 4개월 이후에 1차 변론기일이 진행되며, 1개월 간격으로 2, 3회의 변론기일을 진행하고 변론기일이 종결된 후 판결이 선고된다. 그러면 조합은 가집행선고에 따라 강제집행을 할 수 있게 된다.
소장을 접수하기 전에 이주대상자들을 성향별로 나누는 것은, 성향이 비슷해서 소송의 진행 속도가 비슷할 것으로 예상되는 사람들끼리 묶어서 진행해야 빨리 종결할 수 있는 건부터 빨리 종결해 순차적으로 집행에 착수하고, 지연이 되는 건들만 남겨 이주절차를 효율적으로 관리할 수 있기 때문이다.
◇ 나가며
사업기간의 장단과 수익성은 이주기간을 얼마나 단축시키는지에 달려있다고 해도 과언이 아니나, 이주절차의 진행속도나 종료여부는 일차적으로 이주대상자들의 협조여부에 달려있는 터라, 조합은 그 리스크를 정확히 계량화하거나 예측하기 어렵다. 이로 인해 결국 조합은 현실적으로 명도소송의 효율적이고 적확한 진행에 기댈 수밖에 없는 실정이다.
앞으로 관리처분계획 인가를 준비해야 하는 모든 정비사업조합에게 이상과 같은 내용이 도움이 되기를 바라며, 그 과정에서 필요하다면 주저하지 말고 경험이 풍부한 전문가의 조언을 받을 것을 권한다.