국토연 ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향’
주택시장 안정을 위해서는 1세대 1주택 실거주자의 세부담을 완화하고, 임차인에게 세부담이 전가되는 것을 방지하는 등 시장영향력과 세제 간 연관성을 고려한 정책을 마련할 필요가 있다는 의견이 나왔다.
국토연구원 부동산시장연구센터 박진백 부연구위원은 국토정책Brief ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향’을 통해 취득-보유-양도 단계별 부동산세제가 주택 매매시장과 전세시장에 미치는 영향을 살펴보고, 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 제시했다.
먼저 부동산세제가 자가 선택에 미치는 영향을 살펴보면, 취득세가 다른 세제에 비해 점유유형 결정에 대한 영향력이 높은 것으로 분석됐다.
모든 세제에서 세율 인상은 자가점유 확률을 낮추는 반면, 세율의 인하는 자가점유 확률을 높이는 것으로 분석돼 세금부담이 발생하면 크든 작든 자가점유에 일정한 부담이 될 것으로 추정된다.
이와 함께 취득세를 인상했을 때 자가점유에서 이탈하는 가구가 가장 많고, 이어 ▲양도소득세 ▲재산세 ▲종합부동산세의 순으로 이탈 가구가 발생하는 것으로 분석됐으며, 양도소득세를 제외한 세제에 대한 분석에서는 세율을 인하할 경우 임차점유가 감소하고, 세율을 인상할 경우에는 임차점유가 증가하는 것으로 나타났다.
부동산세제가 국내 주택시장에 미치는 영향을 살펴보면, 양도소득세 인상 충격은 1년 이내 거래량에는 영향이 발견되지 않으나, 이후 거래량을 지속 감소시키는 것으로 분석됐으며, 매매가격의 경우 2년 이내에는 영향을 받지 않지만, 3년 후부터는 매매가격하락 영향력이 있는 것으로 나타났다.
전세가격의 경우 종합부동산세 인상 충격 발생 시 2년 후까지 전세가격이 상승하는 것으로 분석됐으며, 이는 종합부동산세 중과에 따른 세부담이 임차인에게 전가되는 것으로 풀이된다.
이처럼 부동산세제별로 거래량, 매매 및 전세가격의 영향력은 상이한 만큼 세제 간의 연관성을 고려한 정책조합이 필요한 상황으로, 박진백 부연구위원은 주택시장 안정을 위한 정책적 시사점을 다음과 같이 제시했다.
- 1세대 1주택 실거주자 세부담 완화
주택시장이 실거주자의 주거 선택을 유도해 시장안정화를 도모하기 위해서는 1세대 1주택 실거주자에 대한 세부담 완화정책을 실시할 필요가 있다.
특히, 취득세의 경우 생애주기를 고려한 비과세 제도를 도입, 현행 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 비과세 제도를 확대해 가족 구성원의 숫자가 변화할 경우(결혼, 출산 등) 실거주자에 한해 취득세를 비과세해 가족규모에 맞는 주거 마련 기회를 확대한다.
- 임차인에 세부담 전가 방지
주택시장 안정을 유도하기 위해서는 거래세 부담 완화와 보유세 부담 강화가 동시에 이뤄져야 한다. 다만, 제도 개편이 당초 목적대로 운영되기 위해서는 임차인에게 세부담을 전가시키지 않아야 한다는 조건 이행이 필수적이며, 임대사업자에 대한 운용비용을 낮춰 임대주택 공급유인은 높이되, 세부담 전가유인은 낮춰 임대인과 임차인 모두에게 이득이 되는 윈윈(win-win) 전략을 채택할 필요가 있다.
- 부동산세제 정책 준칙 마련
부동산세제 정책의 잦은 변경은 부동산시장의 변동성을 높이고, 정책에 대한 국민들의 신뢰도를 낮추는 결과를 초래할 수 있다. 따라서 부동산세제 정책에 대한 일정한 준칙을 마련해 큰 틀에서 정책의 방향성과 해당 제도의 변화추세, 변화폭에 대한 사항을 정하는 등 정책의 예측가능성을 강화할 필요가 있다.