세무법인 청솔 구판서 대표세무사‧공인회계사
정비사업조합에서 청산금을 조합원으로부터 징수하는 경우와 청산금을 환급해 주는 경우가 있다. 이러한 사례에서 발생 가능한 관련세법의 쟁점에 대해 알아보고자 한다.
재건축조합은 2개의 감정평가기관이 평가한 종전부동산의 평가금액에 비례율을 적용해 권리가액(자기지분)을 산정한 후 조합원이 신규로 배정받은 아파트의 분양가액에 따라 권리가액을 초과하는 조합원에게는 조합원분담금으로서 징수하고, 권리가액을 미달하는 아파트를 배정받은 조합원에게는 조합원환급금을 지급하고 있다.
∥ 조합원분담금의 수익사업 해당 여부
조세특례제한법 제104조의7 제2항 규정에 따른 정비사업조합(이하 조합)은 법인세법 제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 봐 법인세법(같은 법 제29조 제외)을 적용한다.
또한 조세특례제한법 시행령 제104조의4에서는 조합이 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신해 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 법인세법 제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.
따라서 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 추가청산금을 별도로 지급받는 금액은 수익사업에 포함되지 않는다.
∥ 관리처분변경으로 인한 청산금의 변동
관리처분변경인가로 조합원의 종전부동산 평가액이 변동되고, 그에 따라 각 조합원의 청산금의 내용이 변경되는 경우가 발생된다. 청산금을 추가납부하는 경우와 청산금을 환급받는 경우가 발생되는데, 각각의 경우 세법적으로 어떤 사항이 문제되는지 알아보고자 한다.
- 청산금을 추가납부하는 경우
최초 분양계약서에서 정한 종전부동산가액과 본인분담금이 변동되므로 분양계약서를 재작성해야 하지만, 현실적으로는 조합원 분양계약서를 재작성하지 않고 있다. 따라서 추가청산금을 조합에 납부한 조합원은 추가분담금에 관련된 증빙을 잘 관리해 향후에 아파트를 처분할 때 양도소득세 계산에서 취득가액으로 산입할 수 있도록 해야겠다.
분양가액이 동일한 경우에는 종전부동산의 평가액이 감소돼 추가분담금이 증가된다. 이는 추가분담에 대한 지방세인 취득세가 증가되는 경우에 해당된다. 추가분담금에 대해서는 조합원이 보전등기비용을 납부해야 되기 때문이다.
분양가액이 증가되는 경우는 종전부동산가액 또는 추가분담금가액이 모두 또는 하나가 변동되는 경우일 것이다. 추가분담금이 추가되는 해당 조합원은 보존 등기비용이 최초보다 증가될 것이다. 또한 향후 해당 아파트의 매각 시 양도소득세의 계산에 영향을 미친다.
- 청산금을 환급받는 경우
조합원분담금이 수익사업에 해당되지 않기 때문에 조합원환급금도 수익사업에 대응하는 손금에 해당되지 않는다. 즉, 청산금은 수익사업과는 무관하다.
조합원이 출자한 토지의 평가액이, 조합원이 분양받게 될 신축아파트의 가액보다 커 그 차액을 조합이 조합원에게 지급하는 경우, 당해 조합은 동 지급금액을 그 조합원의 출자금 또는 미지급청산금의 감소로 처리한다.
환급청산금을 수령한 조합원은 수령한 금액에 대해 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 해당 조합원은 종전부동산의 일부[권리가액(종전부동산의 평가액*비례율) - 분양받을 아파트 분양가액]을 유상으로 조합에 양도한 결과가 실제적으로 발생됐기 때문이다.
최초 분양계약서 기준으로 종전부동산의 평가액이 증가돼 청산금을 환급받는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 반대로 추가분담금의 감소로 환급되는 청산금은 향후 해당 아파트의 양도소득세에 반영된다. 이런 경우의 사례는 향후 세법상의 해석에서 많은 논란의 소지가 있는데, 기회가 되면 재논의를 하고자 한다.
관리처분계획 인가일 이후 입주권을 승계 취득한 경우로서 청산 중에 있는 재개발조합이 조합원에게 분배하는 분배금이 조합원 부담금의 과다 납부로 인해 발생한 출자금을 반환하는 것인 경우에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산 시 취득가액에서 반환받는 분배금을 차감한다. 이런 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
- 결론
종전토지와 건물의 감정평가액을 조합의 출자금으로 회계처리하는데, 조합원이 조합에 추가 부담하는 분담금은 출자금의 증가로 회계처리 하고, 반대로 조합이 조합원에게 조합원환급금으로 돌려주는 청산금은 출자금의 반환으로 회계처리 된다. 이때 조합원이 조합으로부터 돌려받는 청산금은 경우에 따라서는 양도소득세 과세대상이 되기도 한다. 조합원의 종전토지와 건물을 전부 또는 일부를 조합에 유상으로 양도한 결과로 청산금을 지급받기 때문이다.