Q. 소규모재건축사업의 토지등소유자가 부지의 정형화를 위해 사업시행구역에 포함시킬 필요가 있는 주택단지 외 토지 등을 통합심의를 거치지 않고 사업시행구역에 포함해 소규모주택정비법 제23조에 따른 조합설립인가를 받을 수 있는지?
A. 조합설립인가를 받을 수 없다.
‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’ 제2조 제1항 제3호 다목 및 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호에 따르면, 원칙적으로 소규모재건축사업의 사업시행구역에는 주택단지가 아닌 지역이 포함될 수 없으나, 같은 법 제16조 제3항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 각 호에서는 사업시행 과정에서 불가피해 예외적으로 주택단지 외 토지 등을 사업시행구역에 포함할 수 있는 경우를 열거해 규정하고 있다.
이와 함께 같은 항 제3호에서는 ‘시·도지사가 통합심의를 거쳐 부지의 정형화 등을 위해 필요하다고 인정하는 토지 또는 건축물’을 포함해 소규모재건축사업을 시행할 수 있도록 규정, 같은 호에 따른 주택단지 외 토지 등의 사업시행구역 포함 필요성은 ‘시·도지사’가 ‘통합심의’라는 절차를 거쳐 인정하도록 명시하고 있다.
따라서 토지등소유자가 소규모재건축사업의 부지 정형화를 위해 주택단지 외 토지 등을 사업시행구역에 포함해 조합설립인가를 신청하더라도, 시·도지사가 통합심의를 거쳐 그 필요성을 인정하지 않은 경우에는 주택단지 외 토지 등을 그 사업시행구역에 포함해 조합설립인가를 받을 수 없다는 점이 문언상 분명하다.
또한 소규모주택정비법 제16조 제3항 제3호는 지난 2021년 10월 19일 신설된 규정으로, 종전에는 같은 항에서 사업시행상 불가피해 소규모재건축사업의 사업시행구역에 주택단지외 토지 등을 포함할 수 있는 경우를 토지 또는 건축물이 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 필요하거나(제1호) 건축행위가 불가능한 경우(제2호)로 한정하고 있었으나, 시·도지사가 소규모재건축사업의 원활한 추진에 필요하다고 인정하는 경우 그 사업시행구역을 확대할 수 있도록 하되, 그 경우 통합심의를 거쳐 주택단지 외 토지 등을 사업시행구역에 포함할 수 있도록 한 것이다.
시·도지사가 통합심의를 통해 인정하지 않은 상태에서 토지등소유자가 그 주택단지 외 토지 등을 사업시행구역에 포함해 인가를 신청하더라도 조합설립인가를 받을 수 있다고 보는 것은 이와 관련된 인정 절차를 엄격히 규정한 해당 규정의 취지에도 부합하지 않는다.
따라서 소규모재건축사업의 토지등소유자가 부지의 정형화를 위해 사업시행구역에 포함시킬 필요가 있는 주택단지 외 토지 등을 통합심의를 거치지 않고 사업시행구역에 포함해 조합설립인가를 받을 수는 없다.