건산연 “시장 충격 확산 및 금융기관 동반부실 가능성 커져”
부동산PF에 대한 우려가 계속되고 있는 가운데, 사업성 제고 및 부실사업장 정리 등을 위한 정부의 지원이 필요하다는 학계의 의견이 나왔다.
한국건설산업연구원 김정주 연구위원은 1월 5일 ‘PF 위기 고조, 사업성 제고하고 부실사업장 정리해야’ 보고서에서 위와 같이 밝혔다. 구체적인 내용은 다음과 같다.
◇ 태영건설 ‘워크아웃’ 신청 … 시장 위기감은 여전
지난해 12월 28일, 도급순위 16위인 태영건설이 워크아웃을 신청했다. 이에 정부는 당일 곧바로 대응방안을 발표, 1월 1일부터 건설산업 신속대응반을 운영하는 등 비교적 신속한 움직임을 보이고 있다.
그러나 이러한 정부의 대응에도 불구하고, 시장에서의 위기감은 여전한 상황이다. 그도 그럴 것이 지난 2022년 하반기 발생한 신용경색사태 이후 공사비 상승과 고금리 기조 지속에 따른 부동산시장 침체로 인해 다수의 사업장에서 수익성이 크게 악화, 지난 한 해 내내 개발사업에 PF 공급이 정상적으로 이뤄지지 못하는 상황이 지속됐다. 다만, 지난해 중순 대형 건설사 및 계열사, 정책금융기관들의 신용보강을 바탕으로 한 일부 우량 사업장에 대해서는 PF공급이 부분적으로 이뤄졌다.
부동산시장에서의 수요침체와 공급여건 악화가 중첩되고, 부실채권 처리가 지연되면서 잠재적 부실규모 또한 확대됐다. 이러한 상태에서 지난달 정부가 부실사업장에 대한 정리 가능성을 시사하자 PF 공급이 다시 급격히 위축됐고, 태영건설 워크아웃 사태로 이러한 흐름이 심화되는 모습이다.
◇ 시장 충격 확산 및 금융기관 동반부실 우려
주요 신용평가기관들과 정부 발표자료를 종합해보면, 지난해 말 기준 국내 부동산PF 대출잔액 규모는 약 130조원대 중반(브릿지론 약 30조원, 본PF 약 100조원)일 것으로 추산된다.
이러한 상황 속에 지난해 상반기 중 증권사 등 제2금융권에서 취급한 PF의 만기연장비율이 브릿지론 70%, 본PF 50% 정도인 것으로 판단되는데, 이에 따라 부동산시장 회복이 지연될 경우 향후 부실 발생 규모는 예상 이상으로 매우 클 가능성이 있다.
특히, 대다수 PF 사업장들이 올해 중 준공됨으로써 PF채무 이행 청구가 동기간 중 집중될 것으로 예상되는 것도 부담스러운 점이다. 대출상환 청구가 본격화될 경우 일부 증권사의 직접적 손실 외에도 다수 건설사가 부도 상황에 직면할 수 있으며, 부도 건설사가 참여 중이었던 여러 사업장이 연쇄적으로 부실화되면서 대주로 참여했던 적지 않은 수의 금융기관들이 동반부실화 할 가능성이 있다.
즉, 집중적·대규모 채무이행 청구와 잠재적 우량 사업장들에 대한 금융기관들의 리스크 관리 강화로 부정적 외부효과가 촉발되는 점도 위기의 지속 요인인 셈이다.
◇ 부실규모 최대한 줄여야
정부는 태영건설 워크아웃 신청 관련 대응방안을 발표하면서 관계부처 합동 종합대응반을 구성, 이후의 상황에 대비하기로 한 바 있다.
그러나 해당 대응방안만으로는 태영건설이 참여한 60개 PF사업장 중 주거 시설물 일부를 제외한 대다수 사업장이 공·경매나 분양보증이행으로 처리됨으로써 결과적으로 금융권 입장에서 적지 않은 손실에 노출될 가능성이 크다. 나아가 중소·중견 건설사들의 도산 위험이 가시화되면 금융권의 손실, 다른 사업장으로의 파급도 발생할 것으로 우려된다.
이러한 위기를 극복하기 위해서는 위기 사업장의 수익성을 높여줄 수 있는 방향으로의 실효성 있는 지원 장치를 마련, 이를 토대로 사업 지속 여부에 대한 시장의 자율적 판단을 유도하는 한편, 부실 판정 사업장에 대해서는 신속히 정리가 이뤄질 수 있도록 정부 지원이 이뤄질 필요가 있다.
먼저, 대출만기 연장이 이뤄진 다수의 사업장은 분양 또는 매각실패가 이뤄진 경우로서 자체적으로는 사업성이 확보되기 어려운 만큼 세제 및 금융지원, 지구단위계획 변경 등을 통해 위기 사업장들의 사업성을 높여줌으로써 부실규모를 최대한 축소해야 한다.
또한 수익성 제고의 토대 위에서 시행사-시공사-대주단이 협상을 통해 사업 지속 여부에 대해 의사결정을 할 수 있도록 유도해야 한다. 각종 지원에도 불구하고 사업성이 확보되지 못하는 사업장들에 대해서는 ‘PF정상화지원펀드’, 국토교통부가 운영하고 있는 ‘토지은행’ 등을 활용해 신속하게 정리함으로써 부동산PF 문제가 금융시장과 거시경제 전반의 불안으로 전이될 가능성을 최소화해야 한다.
이외에도 부동산PF를 둘러싼 다양한 주체들의 ‘리스크 분담 체계’ 및 ‘리스크관리 기능 고도화’ 등의 제도화를 위한 방안도 모색할 필요가 있다.