2024년 달라지는 부동산 주요 제도는?

역세권 정비사업 용적률 및 재건축부담금 완화
청년·결혼·출산 관련 부동산 지원 정책도 다수 신설

갑진년 청룡의 해인 올해, 도심 내 주택공급을 늘리기 위한 정비사업 규제완화 등 다양한 부동산 제도의 변화가 눈길을 끈다. 부동산 정보업체 직방이 정리한 올해 시행되는 부동산 관련 제도들을 살펴보자.

◇ 정비사업 관련

‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’이 개정되면서 역세권 등에 위치한 정비구역에 대해서는 용적률을 1.2배까지 완화할 수 있고, 완화되는 용적률로 건설되는 주택의 일부를 뉴:홈(공공분양)으로 공급할 수 있게 된다. 또한 주민이 정비사업 추진을 희망하는 경우 관할 지방자치단체에 정비계획 입안을 요청할 수도 있다. 개정 도시정비법은 오는 1월 19일부터 적용된다.

재건축사업에 부과되는 재건축초과이익부담금과 관련해 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 규제가 완화된다. 재건축부담금이 면제되는 초과이익이 현행 3000만원에서 8000만원으로 상향되고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위는 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대된다. 이와 함께 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익 산정 개시 시점도 임시조직인 추진위원회 구성 승인일에서 사업주체(부담금 납부주체)가 정해지는 조합설립 인가일로 조정해 부과체계 합리성을 높였다. 해당 법안은 현재 부담금이 부과되지 않은 단지에도 적용되도록 부칙으로 규정하고 오는 3월부터 시행될 예정이다.

◇ 노후계획도시특별법 시행

‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시특별법)’이 4월 27일 시행된다.

특별법이 적용되는 노후계획도시는 ‘관계법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지’ 등으로 정의했으며, 통합 정비를 통한 도시기능 향상과 원활한 정비사업 시행이 가능하도록 안전진단 완화·면제, 용적률 상향, 통합심의 등 각종 도시·건축 규제 특례를 특별정비구역에 부여할 수 있도록 했다.

◇ 토지임대부 분양주택 개선

현재 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우 한국토지주택공사(LH)에 공공 환매만 가능하나, 앞으로는 전매제한 기간(10년 이내) 경과 이후에는 사인 간 자유롭게 거래가 가능해진다.

또한 현재는 전매제한 기간 내 공공 환매 시 현재 분양가+1년 만기 정기예금 평균 이자 수준으로 공공 매입하도록 해왔으나, 앞으로는 보유기간 등에 따라 매입금액을 차등화하고, 구체적인 금액 수준은 대통령령에서 마련할 예정이다.

공공 환매주체도 현행 LH에서 실제 공급한 공공주택사업자로 조정되며, 이외에도 수분양자의 선택권 확대를 위해 토지임대료의 선납도 가능하도록 납부방식을 다양화(현재는 매월 납부만 가능)한다.

토지임대부 분양주택 관련 주택법 개정안은 지난해 12월 8일 국회 본회의에서 의결됐으며, 이르면 올해 상반기 중 시행될 예정이다.

◇ 층간소음 관련

시공사가 바닥 두께를 상향하는 경우 높이 제한을 완화해 분양가구 수 감소에 따른 불이익을 방지하고, 층간소음 저감 노력을 유도한다.

이와 함께 사업 주체가 층간소음 차단 성능검사 결과와 조치결과(소음기준 49dB 미달 시)를 해당 주택의 입주예정자에게 의무적으로 통지하도록 하고, 위반 시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 해 입주예정자의 알 권리를 확대하며, 국토교통부장관이 층간소음 저감정책 수립 등을 위해 사용검사권자에 성능검사 결과 및 조치결과를 요청할 수 있는 근거를 마련했다.

해당 내용을 담아 지난해 12월 20일 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안은 공포한 날부터 시행을 원칙으로 하나, 세부 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행된다. 이르면 올해 상반기 시행될 전망이다.

◇ 스트레스 DSR제도 시행

전 금융권의 변동금리·혼합형·주기형 대출에 대한 스트레스 DSR 제도가 시행된다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과하는 제도다.

변동금리 대출에 대해서는 ‘과거 5년간 최고금리-현재금리’ 수준의 가산금리를 그대로 적용하되, 변동금리에 비해 차주가 겪는 금리 변동 위험 수준이 낮은 혼합형 대출과 주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용된다.

▲1단계로 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 대해 제도를 우선 시행 ▲2단계로 6월 중 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출까지 적용을 확대 ▲3단계로 제도의 안착 상황 등을 고려해 하반기 내 기타대출 등까지 순차적으로 적용 범위를 확대해 나갈 계획이다.

◇ 혼인‧출산가구 우대

결혼비용의 부담 완화를 위해 올해 증여받는 분부터 ‘혼인에 따른 증여재산 공제’가 신설된다. 이에 따라 직계존속인 증여자가 수증자의 혼인신고일 전후 2년 이내(총 4년) 증여한 재산 1억원의 추가 공제가 가능해진다. 종전 증여재산 공제한도[직계존속이 10년간 직계비속에게 5000만원(미성년자 2000만원)]와 합쳐 앞으로 수증자는 총 1억5000만원까지 증여공제를 받을 수 있게 됐다.

한편, 출산 가구에 대해 저금리 구입자금 대출을 해주는 특례 구입‧전세자금 대출도 1월 중 시행된다.

이 중 구입자금은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(지난해 출생아부터 적용, 소득 1억3000만원 이하 가구)에게 주택가액 9억원, 대출한도 5억원까지 대출해 준다. 소득에 따라 5년간 1.6~3.3%의 특례금리를 적용하고, 특례 대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하혜택을 제공(특례금리 5년 연장 부여, 최장 15년)한다.

신생아 특례 전세자금 대출은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구(지난해 출생아부터 적용) 중 소득 1억3000만원 이하 가구를 지원한다. 보증금 기준 5억원으로, 대출한도는 3억원이다. 소득에 따라 1.1~3% 특례금리를 4년간 적용하고 특례대출 후 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p 추가 금리 인하혜택(특례금리 4년 연장 부여, 최장 12년)을 준다.

저출생 문제를 해결하기 위한 출산가구에 대한 분양혜택도 다양하다. 출산가구에 대해 연 7만호 수준의 특별‧우선공급을 신설[3월 시행, 입주자모집공고일 기준 2세이하 자녀(태아 포함)]하고 ▲공공분양 뉴:홈 신생아 특별공급(나눔형 35%, 선택형 30%, 일반형 20%) ▲민간분양 신생아 우선공급(생애최초, 신혼부부 특별공급의 20%) ▲공공임대 신생아 우선공급(10%) 등을 마련한다.

3월에는 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도를 개선한다. 현재는 동일일자에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부가 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효처리 됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 먼저 신청한 건은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다.

또한 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하도록 개선한다.

이외에도 주택청약종합저축의 기능을 강화하기 위해 국민주택의 일반공급에서 입주자를 선정할 때 미성년자로서 납입한 주택청약종합저축 월납입금 납입인정횟수를 기존 24회에서 60회까지로 확대한다. 관련 제도는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 통해 3월 25일 시행될 예정이다.

◇ 청년 대상 정책

청년들이 주목할 만한 정책들도 시행될 예정이다.

먼저 체감 높은 주거비 부담 완화를 통해 청년의 자산형성과 내 집 마련을 돕는다. 오는 2월 출시되는 ‘청년 주택 드림 청약통장’으로 청약 당첨 시 ‘청년 주택드림 대출(12월 신설)’을 통해 분양가의 80%까지 저리‧장기 자금을 지원한다. 만 39세 이하 무주택자(소득 미혼 7000만원, 기혼 1억원 이하)가 청년 주택드림 청약통장에 1년 이상 가입해 1000만원 이상 납입실적을 갖추고 분양가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양 받으면 금리 최저 2.2%(소득‧만기별 차등), 만기 최대 40년 대출이 가능하다.

청약 당첨 이후 결혼‧출산을 하게 되면 생애주기별 우대금리[▲결혼 시 0.1%p ▲최초 출산 시 0.5%p ▲추가 출산 시 1명당 0.2%p (금리하한선 1.5%)] 추가 지원을 받을 수 있으며, 이외에도 장기적으로 시세의 70~80% 수준의 공공분양주택 뉴:홈을 2027년까지 청년층에 34만호 공급(인허가)할 예정이다.

◇ 대환대출 인프라 대상 확대

아파트 주택담보대출과 모든 주택의 전세대출을 받은 금융소비자도 대환대출 인프라를 이용할 수 있게 된다. 대출비교 플랫폼 및 금융회사 앱을 이용해 금리, 한도 등에서 더 유리한 조건의 대출로 갈아탈 수 있다. 소득, 신용등급 등을 중심으로 자동화된 심사가 이뤄지는 신용대출과 달리 주택담보·전세대출은 금융회사 직원이 직접 주택 시세, 임대차계약, 보증요건, 대출규제 및 관련서류 등을 확인·검증해야만 했으나, 앞으로는 대환대출 인프라를 통해 영업점 방문 없이 대환대출을 신청하고, 신규대출 실행 즉시 대출이동이 완료되는 등 기존 대환대출 이용의 불편이 해소될 것으로 기대된다. 다만, 고령자 등 스마트폰 이용이 어려운 소비자의 경우 주요 은행 창구를 방문해 신청할 수 있다.

◇ 임대차 관련

지난해 전세사기가 사회문제로 불거짐에 따라 주택 임대차 계약 신고 항목도 개선됐다. ‘부동산 거래 신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 개정을 통해 1월부터 주택임대차 계약 신고 시 해당 계약을 중개한 개업공인중개사의 정보(사무소 명칭, 사무소 소재지, 대표자 성명, 등록번호, 전화번호 및 소속공인중개사 성명)를 추가하도록 한 것. 주택임대차 계약 관련 분쟁 발생 시 임차인 권리를 신속히 보호하기 위해 계약을 중개한 개업공인중개사 정보가 필요하나, 임대차 신고항목에 포함되지 않아 전세사기 조사나 불법행위 단속 등 지도·점검에 애로가 많았던 점을 고려한 것이다.

상반기에는 ‘전·월세 거래정보 시스템의 운영 및 이용에 관한 규정’을 개정하고 관련 시스템을 개발, 전국 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람할 수 있게 된다. 기존에도 임차인이 확정일자 부여사실로 임차인 여부를 확인하는 것에 동의하는 경우 임대차계약서 제출 없이 전입세대 열람 등이 가능했지만, 해당 주택 소재지 주민센터 등에 방문 신청을 하는 경우에 한정돼 불편이 있었다.

차세대 부동산거래관리시스템이 개발되면 주택 관할 소재지 주민센터가 아니더라도 전국 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람할 수 있게 된다.

◇ 기존 제도 연장‧확대 등

장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제가 확대된다. 취득당시 기준시가 5억원 이하 주택 취득을 위한 주택담보대출 이자상환액 소득공제를 기준시가 6억원 이하, 공제한도 연 600만~2000만원으로 확대한다. 개정 공제한도는 올해 이자상환액을 지급하는 분부터, 주택요건은 올해 취득하는 분부터 적용한다.

주택청약종합저축 소득공제 한도도 상향된다. 총 급여 7000만원 이하 무주택 세대주는 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있는데, 소득공제 대상이 되는 납입한도를 연 240만원에서 연 300만원으로 확대한다. 올해 납입하는 분부터 적용된다.

다주택자의 거래부담을 낮춰줬던 양도세 중과 유예 종료가 다가온다. 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 오는 5월 종료될 예정이다.

직방 관계자는 “각종 부동산 자산 상품의 운영에는 세금과 부동산 정책 및 제도 변화의 변수가 뒤따른다. 규칙을 모르고 링 위에 오를 순 없는 만큼 변경될 부동산 주요 제도를 미리 익혀 본인에게 맞는 자산운영에 적극 활용하길 바란다”며 “다만, 일부 제도는 개정안 발표 후 공표 및 시행령 마련 등 일부 일정변동 여지가 있으니 관련 내용의 시행시점을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

※ 2024년 달라지는 부동산 주요 제도