법무법인 고원 김수환 파트너변호사
한국도시정비협회 자문위원
- 공사비 검증 전을 중심으로 -
한국도시정비협회 자문위원
∥ 정비사업비가 1/10 이상 증액되는 총회에서의 의결정족수
최근 물가 상승과 금리 인상 또는 특화 품목의 개량을 이유로 기존 공사비 증액에 관한 조합과 시공사간 공사비 협상이 부쩍 늘고 있다. 이는 최초 공사도급계약(또는 가계약) 당시 정했던 물가상승율에 따른 증액[최초 (가)계약일로부터 실착공일까지 건설공사비지수 또는 소비자 물가지수의 상승에 따른 증액]의 범위를 넘은 것으로 정비사업비의 증액 특히 ‘10% 이상의 증액’을 필수적으로 수반하기 마련이다.
그런데 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에서는 ‘정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3 이상의 찬성으로 의결해야 한다’고 함으로써 특별의결정족수를 규정하고 있다(이 경우 증액분에서 생산자물가상승률분 및 손실보상금액은 제외).
따라서 기본적으로 공사비 등 정비사업비의 10% 이상 증액이 수반되는 총회에서는 출석 조합원의 수와 관계없이 전체 조합원의 2/3 이상의 찬성 결의가 필요할 것이다.
∥ 시공자와의 공사도급계약 변경(공사비 증액)시 필수적으로 거쳐야 할 공사비 검증 절차
그런데 도시정비법은 2019년 법률 개정으로 정비사업의 사업시행자(조합)는 시공자와 계약 체결 후 ▲토지등소유자 또는 조합원 1/5 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청하는 경우 ▲사업시행계획 인가 이전 시공자를 선정한 경우에는 당초 계약금액 대비 누적 증액 규모 비율을 기준(생산자 물가상승률 제외)으로 10/100 이상 공사비가 증액되는 경우 ▲사업시행계획 인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 당초 계약금액 대비 누적 증액 규모 비율을 기준(생산자 물가상승률 제외)으로 5/100 이상 공사비가 증액되는 경우 등에는 필수적으로 한국부동산원에 공사비 검증을 요청해야 할 것을 규정하고 있다.
따라서 물가 상승과 특화 품목의 개량 등을 이유로 공사비를 증액할 경우 이러한 한국부동산원에 대한 공사비 검증절차는 공사도급변경계약 및 이를 전제로 한 관리처분계획 수립(또는 변경)에 있어 대부분 필수적으로 거쳐야 할 절차다.
∥ 공사비 검증 전 시공자와의 공사도급계약 변경(공사비 증액) 총회에서의 의결정족수
한편, 시공자와의 공사도급변경계약에 관한 협상 이후 조합원들의 동의를 받을 때 위와 같은 공사비 검증 절차에 부치기 전 총회 결의가 필요할 것인데, 이 때 총회 결의의 의결정족수가 문제될 수 있다.
즉 대부분 조합에서 해당 안건의 결의를 할 때에는 ‘공사도급계약 변경의 건’, ‘공사 도급계약 변경 합의서 승인의 건’ 등으로 기존 공사도급계약을 변경하거나, 부속 합의서를 작성하는 것에 대한 사전 승인의 건을 상정하는데, 공사비 상승으로 정비사업비가 10% 이상 증액되는 경우 해당 안건의 결의를 반드시 전체 조합원 2/3 이상의 동의를 득해야 하는지 여부가 문제되는 것이다.
이와 관련해 서울중앙지방법원은 “총회에서의 안내자료 등에 따르면 ‘이 사건 결의 내용에 따라 증액되는 공사비는 확정되지 않은 것으로 도시정비법 제29조의2에 따라 반드시 한국부동산원의 공사비 검증절차를 거쳐 변경계약을 체결하도록 돼 있고, 그 검증 결과에 따라 공사비는 감소할 수 있으며, 그에 따라 재차 공사도급(변경)계약을 체결할 예정’이라고 안내한 사실 및 ‘공사 도급계약 변경 합의서’에 따르더라도 시공자와 조합이 해당 합의서의 체결로써 곧바로 공사비를 확정적으로 증액하는 것이 아닌 추후 공사비 검증을 통해 최종 공사비를 확정하는 절차를 유보해 뒀다는 사정 등에 비춰봤을 때 해당 안건의 결의[주 : 위 공사 도급계약 변경 합의서(안) 결의의 건]는 무효라고 볼 수 없다”고 판단한 바 있다(서울중앙지방법원 2023. 6. 14.자 2023카합20330 결정).
다만, 위 판결은 위 안건 결의에 관한 효력정지가처분에 관한 결정이어서 본안 판단은 아니고, 위와 같이 한국부동산원의 공사비 검증 절차 이후 계약을 체결할 예정임을 명시적으로 유보해 뒀다는 점을 고려한 결과라고 할 수 있으므로 구체적인 사안마다 결과를 달리 할 수 있는 가능성을 배제할 수 없다.
또한 위 결정에서 재판부는 위 결의를 무효라고 볼 수 없는 사유로 ▲도시정비법이 사업시행자로 하여금 공사비 검증 신청을 할 의무를 부여하고 있으나 검증절차를 거치지 않은 채 공사계약을 체결하는 행위를 금지하는 규정을 두지 않았고 또한 이를 거치지 않은 변경계약이 무효라는 규정을 두지 않은 점 ▲재건축사업의 특성상 공사비의 변경은 당사자의 요구나 현장의 현황 변경 등에 의해 최종적인 준공시점까지도 수시로 이뤄질 수 있는 점 등을 감안해 보면 이 사건과 같이 공사변경계약을 일단 잠정적으로 체결한 후 공사비 검증을 통해 그 결과가 반영된 최종 공사변경계약을 체결하는 것이 현저히 불합리하다고 할 수도 없다는 점을 든 바 있어 이 역시 곱씹어 볼 만할 것이다.