Q. ‘민간임대주택에 관한 특별법' 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 등록 당시 이미 거주하고 있는 기존 임차인과 임대주택 등록 이후 처음으로 재계약하는 경우 같은 법 제44조 제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는지?
A. 임대료 증액 제한이 적용되지 않는다.
‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)’ 제44조에서는 민간임대주택의 최초 임대료를 임대사업자가 정하도록 하면서(제1항), 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려해 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과해 청구해서는 안된다고 규정(제2항)하고 있다.
또한 민간임대주택법 시행규칙 제2조 제1항 제9호에서는 민간임대주택법 제5조 제1항 및 같은 법 시행령 제4조 제3항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대차계약서 사본을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장에게 제출하도록 규정하고 있고, 민간임대주택법 제46조 제1항 및 같은 법 시행령 제36조 제1항에서는 임대사업자가 ‘임대차 계약 체결일’부터 3개월 이내에 임대차 계약에 관한 사항 중 임대료(제2호) 등을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하도록 규정하고 있을 뿐, 임대주택에 임차인이 있는 경우 임대료 산정이나 신고에 대해 달리 정하도록 별도의 규정을 두고 있지 않다.
이러한 규정 체계를 고려하면, 임대사업자는 민간임대주택 등록 이후 처음으로 계약하는 경우 임대료를 최초로 신고하게 되므로 이 때 임대료가 같은 법 제44조 제1항에 따른 최초 임대료가 되고, 그 계약 이후 다시 임대사업자가 신고된 임대료의 증액을 청구할 때부터 비로소 같은 조 제2항에 따른 임대료 증액 제한이 적용되는 것으로 봐야 한다.
또한 지난 4월 23일 법률 제16386호로 일부개정돼 오는 10월 24일 시행 예정인 민간임대주택법 제44조 제1항에서는 현행 규정이 ‘세입자가 있는 상태에서 주택임대사업자를 등록하는 경우 해당 세입자는 최초 계약 갱신 시 5퍼센트 상한제를 적용받을 수 없는 문제’가 있다고 인정돼 기존 임대차계약이 있는 상태에서 민간임대주택으로 등록한 경우에는 기존 임차료를 최초 임대료로 보도록 하는 내용을 추가로 규정한 바, 이러한 개정 취지를 고려하면 현행 민간임대주택법 제44조 제2항에 따른 임대료 증액 제한의 대상에 종전 임대료가 포함되는 것으로 보기는 어렵다.