조필규 박사 / LH 토지주택연구원 수석연구원
1. 추진위원회, 조합 예산처리 기준 제정 근거 마련
투명하고 합리적인 자금집행을 위하여 시․도지사가 정비사업 예산회계처리기준을 마련할 수 있도록 법적 근거 마련 필요
① 현황 및 실태
○정비사업 추진위원회 및 조합 예산·회계 기준 부재
- 조합은 조합자금을 개인의 돈처럼 방만하게 사용(유용, 배임, 횡령)
- 관행적 답습된 부조리 반복에 따른 사업운영비 증가(사업지연)
○ 정비사업 특성에 맞지 않은 기업회계기준의 준용 한계
- 조합 회계는 기업회계기준을 준용토록 하고 있으나, 종류도 다양하고 정비사업 특성에 맞지 않아 선택·적용하기 어려움
* 한국채택 국제회계기준, 일반기업회계기준, 중소기업회계기준, 특수분야회계기준 등
② 필요성
○ 정비사업을 둘러싼 구조적 관행적 부조리를 근절하고, 투명한 조합자금 관리를 위해서 제도적으로 보완 시급함(근본대책 마련)
○ 조합특성에 맞는 회계기준을 마련함으로서 외부회계감사, 결산보고서 등을 주민들이 쉽게 알아보고 이해할 수 있는 통일된 기준 필요
③ 개선방안
시·도지사가 조합 등 예산회계처리기준을 제정하여 보급할 수 있도록 법률에 근거한 위임규정 마련 필요
④ 법령 개정안
도시정비법 제76조의2(조합 등 예산회계) 신설
제76조의2(조합 등 예산회계) ① 시․도지사는 추진위원회 또는 조합의 투명하고 합리적인 자금운영을 위하여 아래 각호의 사항에 대하여 예산회계에 관하여 표준이 되는 규정을 정할 수 있으며, 별도 규정이 없을 경우 중소기업회계기준에 따르되 정관 및 운영규정에 따라 별도로 정할 수 있다.
1. 예산의 편성과 집행기준에 관한 사항
2. 세입․세출예산서 및 결산보고서의 작성에 관한 사항
3. 수입의 관리․징수방법 및 수납기관 등에 관한 사항
4. 지출의 관리 및 지급 등에 관한 사항
5. 계약 및 채무관리에 관한 사항
6. 그 밖에 회계문서와 장부에 관한 사항
② 조합 또는 추진위원회는 매 회계년도 종료일부터 60일내에 제1항 제2호에 따라 시․도지사가 정한 규정에 따른 결산보고서를 작성한 후 감사의 의견서를 첨부하여 대의원회에 제출하여 의결을 거쳐야 하며, 대의원회 의결을 거친 결산보고서를 총회 또는 조합원에게 서면으로 보고하고 조합사무소에 이를 3월 이상 비치하여 조합원들이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 시․도시사가 정한 별도의 규정이 없을 경우에는 동조 제1항 후단규정을 적용할 수 있다.
2. 추진위원회, 조합 등 결산보고서 인터넷 공개 의무화
추진위원회 및 조합의 연도별 예산집행실적을 작성한 결산 보고서를 인터넷에 공개토록 하여 조합의 자금사용에 대한 통제기능 강화 필요
① 현황 및 실태
○추진위원회 및 조합은 연간 자금운영계획을 인터넷에 공개
* 시행령 제70조 자료의 보존 및 공개
○표준정관, 운영규정에는 결산보고서를 작성하여 총회보고 또는 서면으로 통지토록 하고 있으나, 인터넷 공개의무 대상에서 제외됨
* 추진위 분기별 자금실적 인터넷 공지 : 법 시행령 제24조
* 추진위, 조합 입금ㆍ출금 세부내역 인터넷 공지 : 법 제81조
② 필요성
○ 추진위원회 및 조합이 인터넷에 공개된 연간자금운용계획에 따른 적정 집행여부를 알 수 있도록 조합원에게 결산보고서 공개 필요
○ 회계연도 예산대비 결산내역을 공개함으로서, 추진위 및 조합자금 집행에 대한 내부 통제기능 강화 및 예산절감노력 공유 필요
③ 개선방안
○ 추진위원회 및 조합의 예산대비 결산 보고서를 인터넷에 공개토록, 법령 개정 건의(규정신설 및 벌칙조항과 연계)
④ 법령 개정안
○ 도시정비법 제76조의2(조합 등 예산회계) 신설 및 제81조(관련 자료의 공개와 보존 등) 제1항 제8의2호 신설
제81조(관련자료의 공개와 보존 등) ① 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다.
1. 추진위원회 운영규정 및 정관 등
2. 설계자ㆍ시공자ㆍ철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서
3. 추진위원회ㆍ주민총회ㆍ조합총회 및 조합의 이사회ㆍ대의원회의 의사록
4. 사업시행계획서
5. 관리처분계획서
6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서
7. 회계감사보고서
8. 월별 자금의 입금ㆍ출금 세부내역
8의2. 결산보고서 <신설>
9. 그 밖에 정비사업시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료
3. 장기 지연 사업장의 외부회계감사 의무화
추진위원회에서 일정기간 내에 조합설립인가를 득하지 못할 경우 외부회계감사를 의무적으로 시행토록 하여 객관적인 감사결과 바탕으로 합리적인 사업진로 결정을 지원하기 위한 법 개정 필요
① 현황 및 실태
○ 추진위원회는 운영기간에 관계없이 조합인계 전에만 회계감사 실시
* 사용비용은 증가하나, 주민은 그 내역을 알지 못함
○ 초기 단계에서 사업지연은 주민들의 사업의지 미약, 사업 장기화 우려
* 2010.2.1. 도시정비법이 개정됨에 따라 주민동의(50%), 일몰제 등 정비구역의 출구전략 근거가 마련되었음에도, 이중 어느 것에도 해당되지 않는 지연 사업장의 경우 실질적인 대책이 전무한 상황임. 또한, 추진위 해산규정이 한시법으로써 15년 폐지 이후 사업진로 등을 결정할 수 있도록 주민들에게 객관적인 회계감사 정보를 제공할 필요가 있음
② 필요성
○ 추진위원회에서 일정기간 동안 조합인가를 득하지 못할 경우 사업 장기화에 따른 불필요한 사업비 지출을 방지하고, 사업정상화 또는 구역해제에 필요한 객관적인 회계정보를 제공할 수 있도록 법 개정 필요
③ 개선방안
○ 추진위원회 승인 후 2년경과 시, 외부회계감사 의무화
* 2012.2.1. 이후 신규 정비구역은 해당 없음(일몰제 적용)
④ 법령 개정안
도시정비법 제76조(회계감사) 제1항에 단서 신설
제76조(회계감사) ① 시장․군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 각호의 1에 해당하는 시기에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 시장․군수에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 한다. 다만, 추진위원회는 운영기간이 2년 이상 경과하는 때에는 해당일부터 20일 이내에 회계감사를 받아야 하며, 그 결과를 15일 이내에 토지등소유자에게 공개하여야 한다.
1. 제15조 제5항의 규정에 의하여 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내
2. 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내
3. 제52조 제1항의 규정에 의한 준공인가의 신청일부터 7일 이내
4. 시·자치구 상시 현장점검 체계 구축
정비사업 사업전반에 거쳐 인허가권자인 자치구청장에게 전문가 합동현장점검 권한을 부여함으로서, 실질적인 감독권한이 있는 구청장으로 하여금 행정지도 등을 통해 지속적으로 관리될 수 있도록 법 개정 필요
① 현황 및 실태
○ 시장에게만 공무원․전문가 합동점검반 현장 조사권 부여
- 현장점검은 회계, 법률, 세무, 계약 등 전문분야에 대한 조사가 수반됨
- 구청장에게 현장점검 요청이 접수되어도 법적근거가 없어 전문가 합동점검을 통한 내실 있는 점검 어려움
○ 사업시행에 관한 모든 인허가권자인 구청장, 실질적 감독의 한계
- 자치구청장은 법76조 회계감사 감독자, 77조의4 공공관리자, 77조의2 분쟁조정위원회 위원장 등 실질적 감독 권한이 있는 자로서 대도시장이 직접 현장점검결과를 사례전파, 행정지도만으로 이권개입 등을 차단하기 어려움(자치구청장 역할 정립 필요)
② 필요성
현장점검은 사업시행, 관리처분 등 사업단계 전반에 걸쳐 전문적인 검토를 요구하는 사항으로서, 현장점검 요청 시 해당사항에 관한 인허가권자인 구청장도 전문가 합동점검이 할 수 있도록 법 개정 필요
③ 개선방안
구청장에게도 권한 부여하여, 상시 현장점검 체계 구축
④ 법령 개정안
도시정비법 제77조(감독) 제3항의 ‘국토해양부장관’을 ‘국토해양부장관, 시․도지사 및 시장․군수’로 개정하고, 시행령 제72조(권한의 위임 등) 제1항 제4호 ‘법 제77조 제3항에 따른 점검반의 구성․운영’을 삭제.
도시정비법 제77조(감독)
③ 국토해양부장관, 시・도지사 및 시장・군수는 이 법에 의한 정비사업의 원활한 시행을 위하여 관계공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 정비사업 현장조사를 통하여 분쟁의 조정, 위법사항의 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있다. 이 경우 관할 지방자치단체의 장과 조합등은 대통령령이 정하는 자료의 제공 등 점검반의 활동에 적극 협조하여야 한다.
도시정비법 시행령 제72조(권한의 위임 등)
① 법 제83조 제1항에 따라 국토교통부장관은 다음 각 호의 권한을 시ㆍ도지사에게 위임한다.
1. 삭제 <2009.8.11>
2. 삭제 <2009.8.11>
3. 법 제74조의 규정에 의한 정비사업전문관리업자에 대한 명령ㆍ조사 및 검사
4. <삭제>
5. 추진위원회 사업자 등록 의무화(투명성 강화)
추진위원회 자금을 개인통장으로 관리함에 따른 부조리 양산, 세금탈루 등 문제점을 개선하기 위한 법적 근거 마련 필요
① 현황 및 실태
○ 추진위원회 자금 임의사용 등 부조리 다수 적출
- 추진위 자금을 추진위원회 명의 통장이 아닌 위원장 개인통장으로 관리·집행하는 등 불투명한 자금관리에 따른 부조리가 다수 적출되었으며, 이는 사업자 규정 미비에서 비롯됨(서울시 사례)
○ 추진위원회는 부가세, 갑근세 등 세금탈루의 온상
- 자치구청장으로 승인받은 단체로서 국세기본법에 따른 법인세법을 준용 받아야 하고, 부가세법, 소득세법 등 관련세법에 따라 과세대상임에도 사업자가 아닌 이유로 관행적인 세금탈루가 만연되어 있음
② 문제점
○ 사업자등록 또는 고유번호 미등재로 인한 문제
- 추진위원회 명의 통장 및 카드 개설 불가 → 위원장 개인통장으로 관리
- 적격증빙이 아닌 간이영수증 다수 처리
- 용역대금 지출 시 세금계산서 미 발행
- 근로소득 원천징수 신고 미 이행에 따른 세금 탈루
- 4대 보험 가입 미 이행
③ 개선방안
추진위원회를 사업자로 간주하고, 업무개시 전 사업자 등록 의무화
④ 법령 개정안
도시정비법 제14조2(추진위원회의 사업자등록) 신설
제14조의2(추진위원회의 사업자등록) ① 추진위원회는 사업자로 한다.
② 추진위원회는 제13조 제2항에 따라 승인을 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 사업자 등록을 함으로써 성립한다.
③ 추진위원회는 그 명칭 중에 “정비사업조합설립추진위원회”라는 문자를 사용하여야 한다.
6. 주민총회 의결사항, 추진위원회 의결사항 및 권한대행의 제한
조합에서는 주민들에게 부담이 되는 사항에 대해 총회 의결사항으로 명시하고 있으나, 추진위원회는 운영규정으로 정하면서 내용도 모호하여 악용여지가 있어, 관련 규정을 명확히 하고 법적 근거 마련 필요
① 현황 및 실태
○ 추진위원회 운영규정 미비(주민총회 의결사항 불명확)에 따른 문제
- 주민총회 의결 없이 자금차입(주민부담 사항)
- 추진위 의결만으로 비용부담이 수반되는 용역 시행 및 자금 임의 집행
- 예산편성에 대한 의결기관 모호(총회 vs 추진위)
○ 주민들의 부담이 되는 중요한 사안임에도 운영규정으로 정할 경우 위반하여도 법적 처벌근거가 없음
- 조합의 경우, 조합총회 의결사항으로 법률로 정함(처벌규정 연계)
- 추진위 사용비용은 조합에 그대로 승계되어 조합의 부담 가중
② 문제점
정비사업 초기단계(추진위원회)에서 많은 이권개입 등 부조리 발생의 원인이 되므로 관련규정을 보다 명확히 하고, 이를 법률로 정함으로서 추진위 단계부터 투명성 확보를 위한 계기 마련
③ 개선방안
법률이 정하고 있는 조합총회 또는 대의원회 의결사항에 준하여 추진위원회의 의결사항을 법률로서 정하고, 추진위원회가 주민총회의 권한을 대행할 수 없는 사항을 명시하여 전체 주민 의사가 반영될 수 있도록 개선
④ 법령 개정안
도시정비법 제24조의2(주민총회 의결사항), 제24조의3(추진위원회의 의결사항), 제24조의4(추진위원회가 대행할 수 없는 사항)을 각각 신설하고, 제85조(벌칙) 제5의2호를 신설
제24조의2(주민총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다.
1. 운영규정의 변경
2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
3. 법 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법
4. 정비사업비의 사용
5. 총회에서 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약
6. 정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 및 변경
7. 추진위원회 승인 이후 위원장․감사의 선임․변경․보궐선임․연임
8. 법․령 또는 운영규정에서 토지등소유자의 동의가 필요한 사항
9. 조합설립 추진과 관련하여 추진위원회에서 주민총회의 의결이 필요하다고 결정하는 사항
제24조의3(추진위원회의 의결사항) ① 추진위원회는 다음 각 호의 사항을 의결한다.
1. 위원(위원장․감사를 제외한다)의 보궐선임
2. 예산 및 결산의 승인에 관한 방법
3. 주민총회 부의안건의 사전심의 및 주민총회로부터 위임받은 사항
4. 주민총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등
5. 그 밖에 추진위원회 운영을 위하여 필요한 사항
② 추진위원회는 소집 통지한 사항에 관하여만 의결할 수 있다.
③ 위원은 자신과 관련된 해임․계약 및 소송 등에 대하여 의결권을 행사할 수 없다.
제24조의4(추진위원회가 대행할 수 없는 사항) 추진위원회는 다음 각 호의 사항에 대하여 주민총회의 권한을 대행할 수 없다.
1. 운영규정의 변경(법 제20조 제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 해당하는 경우 운영규정에서 총회 의결사항으로 정한 경우에 한한다)
2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
3. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약
4. 정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 및 변경
제85조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
5의2. 제24조의 규정에 의한 주민총회의 의결을 거치지 아니하고 동조 각호의 사업을 임의로 추진하는 추진위원회의 임원
7. 추진위원회 승인된 정비예정구역 일몰제 적용
사업추진 의지나 정비구역 지정 필요성 부족 등으로 장기간 방치된 사업장을 조기 정리하여 주민부담 증가로 인한 갈등 예방과 자율적 주거환경 개선 가능한 법적 근거 마련 필요
① 현황 및 실태
○ 정비구역 지정 이후 추진위원회 구성 (2009.2.6 개정)
○ 일몰제 도입 (2012.2.1 개정)
※ 법 시행 당시 추진주체(추진위, 조합)가 있는 경우 예정구역 일몰제 적용불가
② 문제점
○ 주요 4개 시․도 정비예정구역 단계 추진위 현황(12년말) : 총 129개소
- 서울 80, 경기 15, 인천 11, 부산 23
○ 현행 규정상 정비예정구역 3년, 추진위원회 2년 경과시 일몰제가 적용되지만, 종전규정(2009.4.22 도시정비법 개정 이전 규정 및 국토부 추진위 운영규정)에 따라 정비예정구역에 승인된 추진위원회는 3년~9년 장기간 방치되고 있음에도 일몰제에서 배제
- 추진위원회 운영에 따른 사용비용만 계속 증가하여 주민 부담만 가중
- 행위제한으로 재산권 행사를 제약 및 해당지역 슬럼화가 가속화되어 주거환경 악화 초래
③ 개선방안
○ 예정구역상 추진위는 최소 3년 경과된 점, 신뢰보호 등 고려 일몰기간 설정
- 추진위가 법 시행일로부터 2년 이내 정비계획 입안 제안하지 않거나, 구청장이 법 시행일로부터 3년 이내 구역지정을 신청하지 않는 경우
- 추진위가 구역지정일로부터 2년 이내 조합설립인가를 신청하지 않는 경우
④ 법령 개정안
도시정비법 제4조의3(정비구역 등 해제) 제1항 제1호를 개정하고, 부칙을 신설
<현행조항>
제4조의3(정비구역 등 해제) ① 시장·군수는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 이 조에서 "정비구역등"이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시·도지사 또는 대도시의 시장에게 정비구역 등의 해제를 요청하여야 한다.
1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 시장·군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우
<개정조항>
제4조의3(정비구역 등 해제) ① 시장·군수는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 이 조에서 "정비구역등"이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시·도지사 또는 대도시의 시장에게 정비구역 등의 해제를 요청하여야 한다.
1. 정비예정구역(승인된 추진위원회가 있는 경우를 포함한다)에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 2년이 되는 날까지 제4조 제3항에 따라 토지등소유자가 시장․군수에게 정비계획의 입안을 제안하지 아니하거나, 3년이 되는 날까지 시장·군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(정비구역 등 해제 신청 기산일에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 정비예정구역에 추진위원회가 승인된 경우에는 제4조의3 제1항 제1호 개정규정에 따른 “정비구역 지정 예정일”을 “이 법 시행일”로 보며, 같은 항 제2호 다목의 “추진위원회 승인일”을 “정비구역 지정일”로 본다.
8. 정비구역 지정 취소판결에 따른 노후, 불량 건축물 기준 개선
정비구역 지정요건인 노후·불량 건축물을 판단하기 위해 건축물의 준공년도 뿐만 아니라, 철거가 불가피하다는 현장조사 필요하다는 대법원 판결에 따라 유사 정비구역 치유 및 유사소송에 대비한 법령 개정 등 대책 시급
① 현황 및 실태
○ 현재 주택재개발, 단독주택 재건축사업은 준공 후 20년이 경과한 건축물 수를 충족하면 정비구역 지정됨
- 노후불량건축물 기준 : 준공 후 경과년수 20년 이상 범위에서 조례로 정함
- 노후도 판정기준 : 전체건축물의 2/3이상 (조례로 비율의 ±10% 조정)
※ ‘노후․불량건축물’에 해당하는지를 판단하기 위해서 반드시 현장에 가서 그 건축물의 상태 등을 직접 조사하지 않아도 됨. 법제처 유권해석(10-0188, 2010-07-12)
② 문제점
○ 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도시정비법과 그 시행령이 정한 ‘노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되는 것은 아님(대법원 판례 2012.6.18. 선고 2010두16592 판결자료 참조)
대법원 판결 개요 (항소 및 상고 기각 → 행정법원 판결 인용)
건축물의 노후․불량건축물 해당 여부는 일응 정비조례 제3조 제1항에서 정한 경과년수의 경과 여부로 판단할 것이나, 그 건축물이 경과년수가 경과된 경우에도 증축 등으로 인하여 그 구조가 변경되는 등 전혀 다른 건축물이 되었다거나 도시미관의 저해, 기능적 결함, 구조적 결함 등이 없는 건축물이라는 것이 입증된 경우에는 경과년수의 경과여부가 아니라 실제의 현황에 따라 판단하여야 할 것임
※ 시특법에 의해 B․C등급을 받은 건축물에 대해서 노후․불량건축물이 아닌 것으로 판단
판단이유
○ 도정법령에서 규정한 ‘건축물의 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시․도 조례로 정하는 건축물’이라 함은, 준공된 후 20년 등이 지난 건축물로서 그로 인하여 건축물이 노후화되고 구조적 결함 등이 발생하여 철거가 불가피한 건축물을 말한다고 해석함이 타당함
- 도정법령에서 ‘준공된 후 20년이 지난 건축물’을 ‘노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물’의 하나로 규정하고 있는 취지는 준공된 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례하여 노후화하고 그에 따라 구조적 결함 등이 발생할 가능성도 크다 할 것이고,
- 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 그로써 곧 도정법령에서 정한 ‘노후화로 인하여 철거가 불가피한 건축물’에 해당하게 되는 것은 아니라고 할 것임
- 주택단지 내의 건축물을 대상으로 안전진단을 실시 등을 종합적으로 검토하는 점을 비추어 보더라도, 준공된 후 20년 등의 기간이 경과하였다는 것이 노후․불량건축물에 해당하는 유일한 판단기준이 된다고 할 수 없음
○ 판결취지에 따른 현장 조사 관련 기준(안전점검, 안전진단 등) 미정립으로 법개정 전까지 혼선 초래
※ 다수의 구역(마천1․2구역 등)에서 관련 소송이 진행 중에 있어 이에 대한 도시정비법 개정 등 근본적인 대책마련 필요
○ 도시정비법 개정으로 ‘철거가 불가피한 건축물’이 삭제됨에 따라 개정이후 지정된 정비구역은 소송에서 다투어볼 여지는 있으나 근본적인 대책될 수 없음
※ “노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서”가 “노후화로 인하여 구조적 결함이 있는 건축물로서”로 개정됨(2012.2.1)
③ 개선방안
○ 주택단지(공동주택 재건축)에 대해서만 안전진단절차를 두고 있는 도정법 취지와 현실여건에 부합되게 노후불량건축물의 정의를 수정
- “나목”에 “구조적 결함 등이 있는 건축물”이 있으므로 “라목”에 있는 “구조적 결함 등이 있는 건축물”은 삭제
○ 노후․불량 건축물 판정을 위한 현장 조사에 대한 명확한 기준 정립
- 안전점검 : 건축구조기술사 등 전문가 조사
- 안전진단 : 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등 전문기관 안전진단
④ 법령 개정안
도시정비법 제2조 제3호(용어의 정의) 제3호 라목 개정
<현행조항> 도시정비법 제2조 제3호 라목
라. 도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
<개정조항>
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도 조례로 정하는 건축물
9. 동절기 건축물 철거금지
동절기 건축물 철거시 사전협의체 운영을 통한 충분한 대화채널을 확보하고, 합의 이주를 유도하여 명도소송 제기 최소화하며, 사회적 약자의 주거권 및 인권 침해 사전 예방 필요
① 현황 및 실태
○ 무분별한 건축물 철거로 인해 거주자들의 생존권을 위협, 특히 동절기 철거는 거주자에게 치명적
- 사회적 약자의 주거권, 생존권 침해로 정비사업에 대한 부정적 인식
○ 법원의 명도소송에 의존, 강제 퇴거 조치로 인해 사회적 문제 야기
- 적법한 절차이기는 하나 대화․협의절차 생략으로 인해 사회적 갈등 발생 (대법원 판결 2012두17698, ‘12.11.15))
② 개선방안
○ 명도소송 최소화 및 강제철거 예방을 위한 사전협의체 구성
- 관리처분계획에 건축물의 철거, 주민이주, 토지 및 건축물의 보상 등에 관한 사항을 협의하기 위해 사전협의체 구성 의무화
○ 동절기에는 원칙적으로 철거를 제한하되, 거주자가 모두 퇴거 등 시장․군수가 인정하는 경우 제한적으로 철거할 수 있도록 정함
○ 사전협의체 운영을 통한 충분한 대화채널 확보, 합의 이주 유도
- 명도소송 제기 최소화, 사회적 약자 주거권 및 인권 침해 사전 예방
③ 법령 개정안
도시정비법 제2조(정의)에 제10호를 신설하고, 기존 제10호와 제11호를 제11호와 제12호로 변경. 아울러 제48조(관리처분계획의 인가 등) 제1항 제8호를 신설하고, 기존 제8호와 제9호를 제9호와 제10호로 변경. 또 제48조2(건축물의 철거 등) 제3항 제2호를 신설하고, 기존 제2호 내지 제4호를 제3호 내지 제5호로 변경
제2조(정의)
10. “사전협의체”라 함은 명도소송을 최소화하고 강제철거를 예방하기 위해 관리처분계획에 건축물의 철거, 주민이주(세입자 포함)에 관한 사항, 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항, 세입장에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항 등을 협의하기 위하여 구성된 조합장 및 조합임원, 건물주, 세입자, 공무원 등 5인 이상으로 구성된 협의체를 말한다. <신설>
제48조(관리처분계획의 인가 등) 제1항
8. 조합장 및 조합임원, 건물주, 세입자, 공무원 등 5인 이상으로 구성된 사전협의체 구성․운영계획 <신설>
제48조의2(건축물의 철거 등)
2. 동절기(12월부터 2월까지) <신설>
10. 기반시설 설치비의 정부지원 확대
① 현황 및 실태
재정비촉진지구내 기반시설 설치비용 지원과 관련하여 국가 의무지원 대상시설, 지원한도 등을 구체적으로 정하여 지원하고 있으나, 일반 정비사업에서의 정비기반시설 등의 설치비용에 대하여는 국고보조에 대한 의무규정이 없음
② 개선방안
국가의 계획과 관련이 있거나, 사업을 추진하는 정비(예정)구역의 사업촉진을 위하여 정비사업의 기반시설 설치비용 등을 국고로 보조할 수 있는 근거 마련
③ 법령 개정안
도시정비법 제60조(비용부담의 원칙) 제2항을 일부 개정하고, 단서 조항 신설
<현행조항>
② 시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설 중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다.
<개정조항>
② 시장·군수는 시장·군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시·군계획시설 중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다. 다만, 국가 또는 시·도의 계획과 관련이 있거나, 제16조의2 제2항에 따라 정비사업비 및 추정분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공하고 정비사업을 시행하는 경우 국가 또는 시․도지사는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 정비기반시설의 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 지원하여야 한다.
11. 토지등소유자 수 산정방법 명확히 규정
① 현황 및 실태
재건축사업과 재개발사업 등과는 토지등소유자의 정의가 다르고, 정비사업 추진단계별로 토지등소유자의 동의, 요청 등을 여러 차례 토지등소유자 동의자 수 등을 산정하고 있으나 법 제17조 사항 이외에 토지등소유자 수 산정방법이 명확하지 않아 혼란을 초래하고 있음
- 주거환경개선사업구역 해제, 주거환경개선사업의 사업시행자, 주택재개발사업 등의 시행자, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 주민대표회의 등에 대해서는 동의방법 및 동의자 수 산정방법은 명시 규정이 있음
- 정비계획 입안의 제안(제4조 제3항), 정비구역 등 해제요청(제4조의3), 실태조사 요청(제16조의2), 주택재개발사업의 시행방식의 전환(제80조) 등에 대해서는 동의방법 및 동의자 수 산정방법이 따로 규정되어 있지 않음
② 개선방안
도시정비법 제17조(토지등소유자의 동의방법 등) 제1항은 지장날인, 서명 등 동의방법이고, 제2항은 제1항에 열거된 동의자 수 산정방법을 정하고 있으나, 제17조 제2항을 제1항 등에 열거된 토지등소유자 동의자 수로 한정할 것이 아니라 정비사업 일반에 적용할 수 있는 토지등소유자 수 산정방법으로 변경하여 토지등소유자 수 산정과 관련한 혼란방지가 필요함. 따라서 제17조의 “토지등소유자 동의자 수”를 “토지등소유자 수”로 변경하고, 동법 시행령 제28조의 조 제목 변경 및 조문정비
③ 법령 개정안
도시정비법 제17(토지등소유자의 동의방법 등)와 동법 시행령 제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) 개정
<현행조항>
도시정비법 제17조(토지등소유자의 동의방법 등)
① 제4조의3 제1항 제4호, 제7조 제1항, 제8조, 제13조 제2항, 제14조 제4항, 제16조 제1항부터 제3항까지, 제16조의2 제1항, 제26조 제3항, 제28조 제7항, 제33조 제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조 제4항 제7호·제13조 제3항 및 제26조 제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. (단서 생략)
② 제1항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<개정조항>
도시정비법 제17조(토지등소유자의 동의방법 등)
① 토지등소유자의 동의(동의한 사항의 철회 또는 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. (단서 현행과 같음)
② 제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
<현행조항>
도시정비법 시행령 제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등)
① 법 제12조 및 제17조 제1항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
<개정조항>
도시정비법 시행령 제28조(토지등소유자의 수 산정방법 등)
① 토지등소유자(토지면적에 관하여 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.
12. 서면결의서 온라인 공개시스템 구축 등 실행계획 마련
① 현황 및 실태
○ 서면결의 : 조합원이 총회 등에서 의결권을 행사함에 따라 있어 불가피한 사유로 직접 참석하기 어려워 안건에 대한 의사를 서면으로 표시하는 것
○ 조합은 총회 성원을 이유로 OS를 동원하여 서면결의서 징구
○ 조합원은 OS에 의한 왜곡된 정보와 서면결의서 진정성 여부를 두고, 총회 의결 결과를 신뢰하지 못하여 분쟁발생 및 사업지연 초래
② 관련근거
○ 도시정비법 제81조 : 정비사업의 정보공개
- 조합임원 등은 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 15일 이내 공개
- 사용목적을 기재한 서면으로 열람, 복사 요청 시 공개(조합원 명부 등)
○ 개인정보보호법 제18조 : 개인정보의 이용, 제공 권한
- 정보주체 이익을 침해할 우려가 있으면,
- 다른 법률에 특별한 규정이 있더라도 개인정보 이용, 제공은 제한
③ 문제점
○ 서면결의서 위·변조 방지 대책 미흡
- 서면결의 방법을 정관으로 위임 : 위조·변조용이
- 서면동의자 변조자에 대한 벌칙이 없음(위조자만 있음)
- 서면결의서 위·변조자에 대한 벌칙이 없음
- 주민등록번호 제외하고 공개하도록 법률 개정(2012.2.1)
○ 서면결의서 관리 부실 및 총회 개최 전 미리 개봉
- 총회 의사결정에 대하 주민의 신뢰도 저하
- 서면 결의서 진정성 확인을 위해 공개 요구민원 급증
④ 개선방안
○ 주민 의사결정의 진정성 확인 → 주민의사의 왜곡 방지
○ 단계별 추진
- 1단계 : 서면결의서 열람, 복사(오프라인), (이름·주소 포함)
서면 결의자 명부 공개(온라인), (총회등 참석자 명부 포함)
- 2단계 : 서면결의서 온라인 공개(개인별 공개시스템)
- 3단계 : 관련 법령 정비
⑤ 법령 개정안
도시정비법 제17조(토지등소유자의 동의방법 등) 제3항을 신설하고, 제24조(총회 개최 및 의결사항) 제5항 및 제84조의2(벌칙) 제2호, 제84조3(벌칙) 제6호 개정
제17조(토지등소유자의 동의방법 등) 제3항 신설
③ 제1항에 따른 서면동의의 방법은 토지등소유자가 총회등에서 서면으로 의결권을 행사하는 경우에도 같다.
<현행조항>
제24조(총회개최 및 의결사항)
⑤총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정한다. 다만, 총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10(창립 총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20을 말한다) 이상이 직접 출석하여야 한다.
<개정조항>
제24조(총회개최 및 의결사항)
⑤총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여 이 법에서 따로 정하고 있지 않은 사항은 정관으로 정한다. 다만, 총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 30 이상이 직접 출석하여야 한다.
<현행조항>
제84조의2(벌칙)
2. 제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 위조한자
<개정조항>
제84조의2(벌칙)
2. 제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서 또는 서면결의서를 위조 또는 변조한 자
<현행조항>
제84조의3(벌칙)
6. 제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서를 매도하거나 매수한 자
<개정조항>
제84조의3(벌칙)
6. 제17조에 따른 토지등소유자의 서면동의서 또는 서면결의서를 매도하거나 매수한 자
13. 사업관리인(관선이사) 파견 제도 도입
① 현황 및 실태
○ 도시정비법 제24조 제7항에 따라 구청장은 조합임원이 퇴임 또는 해임 후 6월 이상 선임되지 아니한 경우 임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있으나, 총회 성원을 예측하지 못하는 상태에서 예산을 투입하여 지원하기 어려운 실정으로서 실효성이 없으며, 추진위원회에 대하여는 정상화를 위한 공공의 지원방안이 없음
○ 현행 법원이 지정하는 직무대행자는, 소송을 통해 지정받게 되므로 사업기간이 연장되고, 법원의 관리감독만을 받으며, 장기 지연사업의 정상화 업무추진에 소극적임
② 개선방안
○ ‘사업관리인(관선이사)’ 파견제 도입 : 구청장이 장기 지연 사업장의 정상화를 위하여 파견한 전문가로서, 조합장 또는 추진위원장의 지위를 가짐
○ ‘사업관리인’ 파견 대상사업
- 조합임원 또는 추진위원장이 6월 이상 장기 유고중인 구역
- 조합의 정관 등에서 정한 임기가 6월 이상 경과하고, 주민들의 총회 소집 요구에 정당한 사유 없이 총회를 개최하지 않는 구역
- 단, 추진주체 있는 일몰 대상사업 제외(2012.2.2. 이후 신규 정비구역)
※추진위∼조합 : 2년, 조합∼사업인가 : 3년
○ ‘사업관리인’ 보수 지급 : 구청장이 부담, 시장은 일부 지원
○ ‘사업관리인’에 대한 행정청의 감독권 부여 : 사업관리인 파견 방법․절차 및 보수기준 등에 대하여 시․도 조례 위임
③ 법령 개정안
도시정비법 제77조의6(사업관리인 파견) 신설
제77조의6(사업관리인 파견) ①시장․군수․구청장은 다음 각 호에 해당하는 경우에 정비사업의 정상화를 지원하기 위하여 사업관리인을 파견할 수 있다. 다만 제4조의3 제1항 제2호 다목과 라목의 경우에는 제외한다.
1. 조합임원 또는 추진위원장이 6월 이상 유고되어 사업이 정체된 구역
2. 정관 등에 따라 조합임원 또는 추진위원장의 임기가 6월 이상 경과되고, 정당한 총회 소집 요구에도 특별한 사유 없이 총회를 개최하지 않는 구역
② 제1항에 따른 사업관리인은 해당 정비구역의 조합장 또는 추진위원회위원장의 지위를 갖는다.
③ 시장․군수․구청장은 사업관리인에게 월 5백만원 이하의 범위에서 보수를 지급하여야 하며, 시․도지사는 그 비용의 일부를 지원할 수 있다.
④ 시장․군수․구청장이 사업관리인을 파견하는 데 따른 방법, 절차 및 업무기준 등 필요한 사항은 시․도조례로 정하는 바에 따른다.
14. CM과 주택관리 통합 시행방안
① 현황 및 실태
○ 구청장은 사업시행인가 후 ‘주택법’ 제24조에 따라 감리자를 지정해야 함 : 서울지역 착공 단계인 41개 조합의 시공감리 계약 현황을 조사한 결과, 구역별 편차가 크나 연면적 기준으로 평균 3.3㎡ 당 48,000원으로 계약
○ 2014.5.23. 시공 단계에 국한된 감리제도를 기획단계부터 유지․관리까지 적용할 수 있는 건설사업관리와 통합하여 시행 : ‘건설기술관리법’ 전부 개정 → ‘건설기술 진흥법’
○ 도시정비법 시행 후 서울지역 정비사업의 CM 실적을 조사한 결과 26개 사업장 중 15곳이 도시환경정비사업이고, 공사비 요율 방식으로 추정공사비의 1% 내외에서 계약을 체결하였으며, 현재 9개 조합이 CM을 운용하고 있어 전반적으로 사업관리가 미약한 실정임
② 문제점
정비사업의 사업관리를 위하여 정비사업전문관리업 제도를 도입하였으나 해당 업계 부실로 주민 갈등을 유발하는 등 많은 문제를 발생시키고 있고, 사업초기부터 추진주체의 전문성을 강화할 필요가 있지만 주민들은 용역비 상승으로 인식하고 있어 CM 선정을 기피하고 있으며, ‘건설기술 진흥법’의 주택법상 시공감리 지정 의제 규정이 공공사업에 한정되어 정비사업 조합은 감리를 이중 선정해야 하는 부담이 있음
③ 개선방안
추진주체가 사업초기 단계부터 시공감리를 포함하여 CM을 시행하는 경우, ‘주택법’ 제24조에 따른 감리 지정을 의제할 수 있도록 개선하고, 이 경우 구청장에게 해당 CM의 지정과 관리감독권 부여(주택법 준용)
④ 법령 개정안
도시정비법 제77조의7(정비사업의 건설사업관리) 신설
제77조의7(정비사업의 건설사업관리) ① 조합 또는 추진위원회가 정비사업의 효율성 제고를 위하여 사업시행인가 전에 구청장으로부터 지정받아 건설사업관리를 시행하는 경우에는 「주택법」 제24조에 따른 감리를 한 것으로 본다.
② 감리원 배치, 감리자의 업무 수행 상황보고, 위반사항을 발견한 때의 조치방법, 사업주체와 감리자간의 책임 내용 및 범위에 관한 사항 등은 「주택법」 제24조 제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.
15. 추진위원회 운영 투명성 강화
① 현황 및 실태
지난 해 12월 4개 구역의 운영 실태를 점검한 결과, 주민 동의 없이 임의로 자금을 사용하는 등 많은 부조리가 발견되었다. 특히, 추진위원회의 경우 위원장 개인명의 통장으로 자금관리, 주민총회 의결 없이 자금을 차입하거나 추진위원회 의결로서 용역 계약을 체결하는 등 많은 문제점이 노출되었으나, 제도적 미비로 인하여 추진주체가 이를 정당화 하는 모순이 있었음
② 문제점
○ 사업자등록 또는 고유번호 미등재로 인한 문제
- 추진위원회 명의 통장 및 카드 개설 불가 → 위원장 개인통장으로 관리
- 적격증빙이 아닌 간이영수증 다수 처리
- 용역대금 지출 시 세금계산서 미발행
- 근로소득 원천징수 신고 미이행에 따른 세금 탈루
- 4대 보험 가입 미이행
○ 추진위원회 운영규정 미비(주민총회 의결사항 불명확)에 따른 문제
- 주민총회 의결 없이 자금차입
- 추진위원회 의결만으로 비용부담이 수반되는 용역 시행 및 자금 임의 집행
③ 개선방안
○ 추진위원회를 사업자로 간주하고, 업무개시 전 사업자등록 의무화
○ 법률에서 규정하고 있는 조합 총회 또는 대의원회 의결사항에 준하여 고시로 강제하고,
○ 추진위원회가 주민총회의 권한을 대행할 수 없는 사항을 명시하여 전체 주민 의사가 반영될 수 있도록 개선
④ 법령 개정안
도시정비법 제14조2(추진위원회 사업자 등록) 신설 및 추진위원회 운영고시문 제4조의2내지 제4조의4 신설
<도시정비법>
제14조의2(추진위원회의 사업자등록) ① 추진위원회는 사업자로 한다.
② 추진위원회는 제13조 제2항에 따라 승인을 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 사업자 등록을 함으로써 성립한다.
③ 추진위원회는 그 명칭 중에 “정비사업조합설립추진위원회”라는 문자를 사용하여야 한다.
<추진위원회 운영고시문>
제4조의2(주민총회의 의결사항) 다음 각 호의 사항은 주민총회의 의결을 거쳐 결정한다.
1. 운영규정의 변경
2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
3. 법 제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법
4. 정비사업비의 사용
5. 총회에서 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약
6. 정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 및 변경
7. 추진위원회 승인 이후 위원장․감사의 선임․변경․보궐선임․연임
8. 법․령 또는 운영규정에서 토지등소유자의 동의가 필요한 사항
9. 조합설립 추진과 관련하여 추진위원회에서 주민총회의 의결이 필요하다고 결정하는 사항
제4조의3(추진위원회의 의결사항) ① 추진위원회는 다음 각 호의 사항을 의결한다.
1. 위원(위원장․감사를 제외한다)의 보궐선임
2. 예산 및 결산의 승인에 관한 방법
3. 주민총회 부의안건의 사전심의 및 주민총회로부터 위임받은 사항
4. 주민총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등
5. 그 밖에 추진위원회 운영을 위하여 필요한 사항
② 추진위원회는 소집 통지한 사항에 관하여만 의결할 수 있다.
③ 위원은 자신과 관련된 해임․계약 및 소송 등에 대하여 의결권을 행사할 수 없다.
제4조의4(추진위원회가 대행할 수 없는 사항) 추진위원회는 다음 각 호의 사항에 대하여 주민총회의 권한을 대행할 수 없다.
1. 운영규정의 변경(법 제20조 제3항 단서의 규정에 의한 경미한 사항의 변경에 해당하는 경우 운영규정에서 총회 의결사항으로 정한 경우에 한한다)
2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법
3. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자의 부담이 될 계약
4. 정비사업전문관리업자 및 설계자의 선정 및 변경