법무법인(유한) 현 김경태 파트너 변호사
[지역주택조합사업 바로 알기]
∥ 서설
지역주택조합설립 추진위원회(이하 추진위원회)가 A 용역업체와 용역계약(이하 이 사건 계약)을 체결한 후 해당 계약을 해지했고, 그 후 창립총회를 개최하고 조합설립인가를 받았다.
A 용역업체가 “추진위원회와 조합은 그 동일성이 인정돼 이 사건 계약의 효력이 조합에 당연히 승계된다”고 주장하면서 조합설립인가를 받은 지역주택조합(이하 조합)을 상대로 계약금 및 지연손해금의 지급을 구할 경우, 인정받을 수 있을 것인가?
이는 추진위원회와 조합의 동일성이 인정되는지 여부, 다시 말하면 추진위원회와 조합이 별개의 법적 주체인지 여부에 관한 쟁점으로서 관련 판결의 주요 내용을 소개하고 이에 대한 평석을 하고자 한다.
∥ 판례
최근 서울고등법원은 “▲지역주택조합사업의 추진위원회는 행정청의 승인을 받아 구성돼 법령상 규제를 받게 되는 도시 및 주거환경정비법 상의 취진위원회와 달리, 주택법에 따른 조합설립을 위해 주택법상의 어떠한 규제 없이 자율적으로 조직된 단체에 불과한 점 ▲주택법상 조합 설립 전에는 추진위원회와 같이 그 목적을 조합 설립으로 하는 여러 조직이나 단체가 자유롭게 공존하며 활동할 수 있고, 조합 설립 이전의 취진위원회 등의 단체에는 법령으로부터 부여받은 어떠한 권한과 의무도 없다는 점 ▲이 사건 각 용역계약의 체결과 같은 토지등소유자의 비용 부담을 수반하는 업무에 대해서는 주택법 상 조합이 설립된 이후에 총회의 의결 등 엄격한 요건을 갖춰야만 그 효력이 인정된다는 점 등을 종합해 보면, 주택법에 따른 조합설립인가 전에 추진위원회가 한 법률행위의 효력이 별도의 절차 없이 그대로 피고 조합에 미쳐 그 권리·의무가 당연히 승계된다고 보기는 어렵다”고 판시했다.
∥ 평석
가. 지역주택조합사업에서 주택법 상 법적 근거는 없으나 통상적으로 가칭 추진위원회를 구성한 후 조합설립 행위(창립총회, 조합설립인가 신청 등)을 한다.
추진위원회가 창립총회를 개최해 조합규약 제정, 조합임원 선임 등의 건을 의결하면 조합규약의 구속력을 받는 설립중의 조합인 비법인 사단이 설립되고, 위 비법인 사단이 조합설립인가 신청을 해 관할관청으로부터 조합설립인가를 득하면 비로소 주택법 상 지역주택조합의 설립이 완성된다.
나. 추진위원회는 조합설립인가를 받기 위한 조합원 모집 전 발기인이 추진위원회 규약(운영규정 등) 제정, 추진위원 선임 등을 통해 비법인사단인 추진위원회를 구성한 후 조합원 모집 신고, 조합원 모집 광고, 조합가입계약서 작성 등 권리주체로서 각종 법률행위를 한다.
다. 주택법령은 비록 추진위원회 구성 등에 관한 명시적인 규정을 두고 있지 않으나 ▲발기인과 조합임원의 각 결격사유를 달리 규정하고 있고(주택법 제13조 제2항 각호, 동법 시행령 제24조의3 제1항 제1호) ▲조합원 모집 등 주택조합의 업무를 업무대행자에게 대행하게 할 수 있고(주택법 제11조의 2 제1항), 조합원을 모집하는 자에 업무대행사가 포함되며(주택법 제11조의3 제8항), 조합원 모집공고 시 업무대행자를 선정한 경우 업무행자의 성명 및 주소를 포함(주택법 시행규칙 제7조의4 제2항)하도록 규정(업무대행사 선정 절차, 방법 등에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않음)하고 있는 반면에 ▲조합 총회 의결 사항에 업무대행자의 선정을 포함하고 있고 이 경우 반드시 재적 조합원 20/100 이상이 직접 출석하도록 규정하고 있는 등(시행령 제20조 제4항, 시행규칙 제7조 제5항 제3의2호), 창립총회 전 추진위원회(발기인)와 창립총회 이후의 설립 중 조합을 별개의 주체로 보고 있다.
라. 추진위원회, 설립중 조합, 주택법 상 조합의 구성원, 성격 등을 비교하면 아래 표와 같다.
마. 이와 같이 추진위원회와 창립총회를 거친 설립중 조합 또는 조합설립인가를 받은 설립된 조합은 목적, 조직, 구성원 등이 서로 다른 별개의 비법인 사단이고, 주택법령 상 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무가 조합에 포괄승계된다는 취지의 규정이 없는 이상 추진위원회의 법률행위가 당연히 주택법 상 조합에 승계된다고 할 수 없다.
바. 위 서울고등법원 판결은 구 주택법령이 적용된 사안으로서 현행 주택법령의 내용과 다소 맞지 않는다는 점, 추진위원회와 조합이 서로 다른 법적 주체라는 취지의 명시적인 판시 내용이 없다는 점 등 한계는 있으나, 추진위원회가 한 법률행위의 효력이 당연히 조합에 미치지 않는다는 점을 명시적으로 판시했다는 점에 의미가 있다.