변선보 변호사·감정평가사 / 법무법인(유) 한별
1. 총회는 최고의사결정기구
조합원 총회는 정비사업조합의 최고 의사결정기구이다. 도시정비법에 따르면 조합이 정비사업비의 사용, 시공자 선정, 조합임원의 선임 및 해임 등 법령 및 조합정관에 규정된 사안을 결정하기 위해서는 반드시 조합원총회의 결의를 거쳐야 한다. 또한 조합설립 전 단계의 추진위원회에서도 중요한 사안은 주민총회의 의결을 받아야 한다.
그래서 조합원총회 개최는 조합의 가장 큰 행사이면서도 가장 많이 신경 쓰이는 업무이다. 특히 조합 임원 선출, 시공자 선정 등 중요한 안건을 결의한 총회에 대해서 반대세력이 총회 결의 무효확인 소송 등을 제기하는 경우도 많으므로 총회 개최는 돌다리도 두들겨보고 건너는 심정으로 꼼꼼하게 업무를 처리해야 한다.
2. 총회의 소집
1) 총회의 소집권자
① 조합장
총회의 소집권자는 정비사업조합의 대표자인 조합장이다(법 제24조 제2항, 표준정관 제20조 1항).
② 감사
감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항을 감사한다(법 제22조 제2항).
사단법인의 감사는 법인의 재산상황을 감사하고, 이사의 업무집행의 상황을 감사하며, 재산상황 또는 업무집행에 관하여 부정, 불비한 것이 있음을 발견할 때에는 이를 총회 또는 주무관청에 보고하여야 하며, 이를 위하여 필요할 때에는 총회를 소집할 수 있는 것이므로(민법 제67조), 정비사업조합의 감사는 위 목적범위 내에서 독자적으로 총회를 소집할 수 있다.
또한 표준정관에 따르면 조합원 또는 대의원들이 발의한 총회를 조합장이 소집하지 않는 경우, 감사가 그 총회를 소집할 수 있다.
③ 조합원 또는 대의원의 총회 발의
도시정비법은 조합원들이 조합집행부를 견제할 수 있는 수단으로서 조합원들 또는 대의원들이 총회를 발의할 수 있도록 규정하고 있다.
조합원의 1/5 이상(‘소수 조합원’으로 약칭), 또는 대의원 2/3이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 임시총회 소집을 청구한 때에는 조합장은 임시총회를 소집하여야 한다(법 제24조 제2항).
단 “조합임원의 해임”을 위한 총회는 그 요건이 완화되어 있다. 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 행사한다(법 제23조 제4항).
2) 소수조합원에 의한 총회소집
① 민법의 규정 (법원의 임시총회 소집허가)
소수 조합원이 총회소집을 요청하였으나 조합장이 총회소집절차를 이행하지 않는 경우는 어떻게 해야 하는가?
정관에 특별한 규정이 있다면 그에 따르면 되고, 그렇지 않을 때에는 민법 규정에 따른다.
민법에 의하면 소수 조합원이 총회소집을 청구했으나, 조합장이 2주간내에 총회소집절차를 밟지 않는 때에는 청구한 조합원은 법원의 허가를 얻어 총회를 소집할 수 있다(민법 제70조 제3항).
총회소집허가신청에 대하여 법원은 비송사건절차법에 따라 재판한다. 총회의 소집을 허가한 결정에 대하여는 불복의 신청을 할 수 없다(비송사건절차법 제34조 제2항, 제81조 제2항). 허가 결정에서 소집기간을 정하지 않은 때에는 상당한 기간 내에 소집하여야 한다.
법원의 소집허가를 받은 때에는 동일한 안건에 관하여 조합장은 소집권한을 상실한다. 그러므로 조합장이 동일한 안건을 위하여 총회를 소집한 경우, 이는 무권한자에 의한 소집으로서 그 결의는 무효로 볼 수 있다.
이 임시총회에서는 소집자가 임시의장으로 나서서 당일의 회의를 주재할 임시의장을 선출하여야 한다. 이 총회에서는 법원의 허가를 얻은 안건에 한하여 결의할 수 있다.
② 정비사업조합 정관
정관에 조합원 발의 총회의 개최 절차가 규정되어 있다면, 그에 따르면 된다.
주택재건축정비사업조합 표준정관 제20조(총회의 설치)
④ 임시총회는 조합장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 조합장은 해당일로부터 2월 이내에 총회를 개최하여야 한다.
1. 조합원 5분의 1 이상이 총회의 목적사항을 제시하여 청구하는 때
2. 대의원 3분의 2 이상으로부터 개최요구가 있는 때
⑤ 제4항의 각호의 규정에 의한 청구 또는 요구가 있는 경우로서 조합장이 2월 이내에 정당한 이유 없이 총회를 소집하지 아니하는 때에는 감사가 지체없이 총회를 소집하여야 하며, 감사가 소집하지 아니하는 때에는 제4항 각호의 규정에 의하여 소집을 청구한 자의 공동명의로 이를 소집한다.
③ 법원의 허가 없이 총회개최를 할 수 있을까?
이는 민법 제70조 제3항이 강행규정인지 여부에 따라 견해가 나뉠 수 있으나, 실무에서는 법원의 허가가 없이도 발의자들의 명의로 총회를 소집하여 왔으며, 법원도 이러한 총회의 효력을 인정하고 있다.
3) 의사정족수의 부족으로 총회가 무산된 경우
이 경우에는 논란의 소지가 있다. 사견은 다음과 같다.
주택재건축정비사업조합 표준정관 제22조 제6항은 “총회소집결과 정족수에 미달되는 때에는 재소집하여야 하며, 재소집의 경우에도 정족수에 미달되는 때에는 대의원회로 총회를 갈음할 수 있다(단, 법 시행령 제35조가 정한 대의원회가 대행할 수 없는 총회결의사항은 제외)”고 정하고 있다. 이러한 재소집 규정이 정관에 존재한다면, 조합정관의 규정대로 1회 더 재소집할 권한이 있다고 보아야 할 것이다.
4) 조합원 발의 비율을 정관으로 더 높일 수 있는지
도시정비법 제24조 제2항은 총회소집권자에 대하여 “조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1이상의 요구로 조합장이 소집한다”고 규정하였다. 그리고 총회의 소집절차, 시기 및 의결 방법 등에 대하여는 정관으로 정하도록 하였다(법 제24조 제5항).
도시정비법의 위 규정은 조합원들의 권리를 보호하기 위한 것으로서 강행규정이라고 보아야 할 것이다.
또한 도시정비법에는 총회의 소집 절차 등만 정관으로 정할 수 있도록 할 뿐, 총회발의를 위한 조합원의 수를 정관으로 달리 정할 수 있다는 규정도 없다. 따라서 정관으로 이 비율을 더 높게 하여, 조합원의 총회발의를 어렵게 한다면, 이는 강행규정을 위반하여 조합원들의 총회발의권을 침해한 것으로서 무효로 볼 여지가 있다.
판례 역시 소수사원의 소집청구권은 사원의 이익보호를 위한 규정이므로 정관에 의하여 이를 완전히 박탈하거나 총사원의 동의가 있어야 한다든가 또는 총사원 과반수의 청구가 있어야 한다는 정함은 인정하지 않은 경우가 있다.
5) 조합임원 해임의 경우 특별규정
도시 및 주거환경정비법 제23조
④ 조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다.
위 개정법률 조항에 의하여 조합임원 해임을 위한 총회의 소집권자는 발의자 대표로 선출된 자임을 명확히 하였다.
6) 무권한자에 의해 소집된 총회의 효력
무권한자가 임의로 총회를 소집하였다면, 그 총회는 무효이다.
무권한자가 총회를 소집(1차 총회)하여 조합장(A)을 불신임하고 신임조합장(B)을 선출했을 경우 신임조합장 선출 결의의 효력은 인정될 수 없는 것이다. 관할 행정관청에서 조합장 변경을 이유로 한 조합설립인가변경신청을 받아들여 조합장 B로 된 조합변경인가를 받았다 하더라도 마찬가지이다.
B가 자신의 조합장 자격이 문제가 되자 다시 총회를 소집(2차 총회라 함)하여 1차 총회의 결의내용을 추인받았다면 어떻게 될까?
B가 사임하고 B가 2차 총회를 소집하여 새로운 조합장 C를 선출한 경우에는 2차 총회가 당초 하자있는 1차 총회에서 선임된 조합장 B에 의하여 소집된 총회이므로 무권리자에 의하여 소집된 총회라는 사유는 2차 총회의 무효사유로 볼 수 없다. 만약 이를 무효사유로 본다면 최초의 임원선임결의의 무효로 인하여 연쇄적으로 그 후의 결의가 모두 무효로 되는 결과가 되어 법률관계의 혼란을 초래하고, 법적 안정성을 현저히 해하게 되기 때문이다2차 총회에서 B가 조합장으로 선출된 경우에도 마찬가지로 볼 수 있을 것이다.
3. 협력업체 선정과 총회
1) 협력업체 선정을 위해 필요한 절차
총회의 의결을 거치지 않고, 이사회나 대의원회의 의결만 받은 뒤, 협력업체와 계약을 체결할 수 있을까? 시공사나 정비업체와의 계약을 체결하면서 총회 의결을 거치지 않는 경우는 요즘은 찾기 힘들다(예전엔 종종 있었다). 그러나 용역금액이 크지 않는 업체들은 이사회/대의원회의 의결만 거치는 경우도 많다. 이런 경우는 어떨까?
도시정비법 제24조 제3항에 따르면 “예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약”은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 이를 반대해석하면 “예산으로 정한 사항” 즉 예산의 범위 내에서는 총회를 거치지 않고도 계약을 체결할 수 있다고 볼 수 있다. 예산안 자체가 총회에서 결의를 받은 것이므로 그 예산의 범위내에서는 총회 결의가 없어도 업체를 선정할 수 있다는 논리이다. 통상 이런 경우에는 대의원회에 위임할 수 있다는 정관 규정을 마련해 두면, 대의원에서 업체 선정 및 계약을 의결할 수 있다.
다만 주의할 점은 여기서 예산이란 “총회에서 의결을 받은 1년 예산안”을 말한다는 점이다. 사업계획에 나와 있는 총 사업비 등은 여기서 말하는 예산이 아니다.
2) 예산이 초과되었다면, 어떻게 해야 하나?
조합에서 사업을 하다보면 예상치 못한 비용이 많이 나가는 경우가 있다. 예산안을 초과해서 업체를 써야하는 경우도 종종 있다. 이런 경우는 어떻게 해야 할까?
이 경우가 바로 도시정비법 제24조 제3항에 규정된 “예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약”에 해당된다. 따라서 원칙적으로 추가 예산안이나 업체 선정에 대해 총회의 의결을 받아야 한다.
만약 총회를 거치지 않고 업체와 계약을 했다면 어떻게 될까? 이 계약은 도시정비법을 위반한 계약이므로 무효이다. 도시정비법 제24조 제3항의 입법취지는 “조합원들의 권리/의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대해서는 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 총회에서 동의를 받도록 한 것”이다. 따라서 이 조항은 강행규정으로 볼 수 있고, 이를 위반한 계약은 효력이 없다고 할 것이다.
따라서 설사 그 업체가 용역계약에 따라 실제로 일을 했다고 하더라도 조합은 용역비 지급을 거절할 수도 있다. 다만 구체적 사안에 따라 부당이득 등이 성립할 여지는 있다.
3) 사후에 총회의 추인을 받으면?
예산이 이미 초과 집행된 상태에서, 일이 급하니까 먼저 업체와 계약을 하고 일을 먼저 한 다음에, 나중에 총회를 열어 추인을 받는 경우가 종종 있다. 이렇게 추인만 받으면 괜찮을까?
민법상 계약의 효력은 어떻게 될까? 총회가 추인하기 전에 업체와 계약을 한 것은 여전히 무효이다. 다만 총회에서 적법한 절차에 따라 추인이 된다면, 추인된 시점부터 그 계약은 효력을 갖게 된다.
4) 형사처벌 문제
총회의 의결사항을 총회의 의결을 거치지 않고 집행하면 형사처벌의 문제도 생긴다. 도시정비법 제85조 제5호에 따르면 총회의 의결을 거치지 않고 임의로 추진한 조합의 임원은 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해진다.
만약 이로 인해 벌금 100만원 이상의 형이 선고된다면, 해당 임원은 임원자격을 상실하며, 그 후 5년간은 조합 임원을 할 수 없게 된다(도시정비법 제23조 제1항 제5호). 설사 총회에서 사후에 추인을 했다고 하더라도 형사처벌의 가능성은 남는다는 점을 주의해야 한다.