대법원, 상가측 출입제한 ‘정당’
A단지는 공동주택 용도의 아파트 10개동(1036세대)과 근린생활시설 용도의 상가 1개동, 관리사무소, 주민공동시설, 경로당, 보육시설과 지하주차장 등으로 구성된 집합건물 단지다.
특히, A단지에는 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장과 상가 후면에 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있는데, 지하주차장에는 진출입로에 자동차 번호판을 인식할 수 있는 차단기가 설치돼 있어 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있고, 상가 소유자나 임차인, 고객들의 자동차는 출입할 수 없는 실정이다. 반면, 지상주차장은 단지 정문 옆에 상가로 연결된 진출입로를 통해 누구나 이용할 수 있다.
이에 상가 구분소유자 및 임차인들은 단지관리단을 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하도록 하고, 위자료의 지급을 청구하는 소송(2020다278156)을 제기했다.
그리고, 대법원은 최근 이에 대해 “해당 주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분”이라는 취지로 상고기각 판결을 내렸다.
해당 사건과 관련해 대법원 제3부는 먼저 “집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제3조, 제10조 제1항)”며 “건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기돼 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조‧용도‧이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다”고 설명했다.
이어 재판부는 “이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이뤄진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다”면서 ▲상가는 이 사건 단지의 대로변에 위치하고 단지의 부속상가로 건축됐으나, 아파트동과는 별개의 건물로 신축‧분양되고, 구조나 외관상 분리‧독립돼 있으며 기능과 용도가 다른 점 ▲지하주차장은 구조에 따른 객관적 용도에 비춰 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되고 있는 점 ▲아파트의 집합건축물대장엔 지하주차장에 대해 아파트 구분소유자만이 공유하고 분양받은 면적이 공용부분 면적으로 기재돼 있는 반면, 상가 분양계약서와 건축물대장엔 지하주차장이 분양면적이나 공용부분으로 기재돼 있지 않은 점 ▲지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로, 대지사용권이 있다고 하여 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아닌 점 등을 지적하고 “이와 같은 이유로 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 본 원심판결은 정당하고, 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 집합건물법의 대지사용권이나 공용부분 이용에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다”고 판시했다.