윤석열 정부 첫 부동산 대책 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’ 발표
말도 많고 탈도 많았던 ‘분양가상한제’가 드디어 손질된다.
정부는 6월 21일 정부서울청사에서 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘제1차 부동산 관계장관회의’를 개최, 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 등에 대해 논의하고 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 확정‧발표했다.
이와 관련해 정부는 “분양가상한제 및 고분양가 심사제도는 그간 신축 주택의 저렴한 공급 등에 기여해 왔으나, 정비사업 필수 비용을 분양가에 반영하지 못하는 등 경직적 운영에 대한 현장의 개선 요구도 많았다. 또, 최근 공급망 차질, 자재값 상승 등으로 현장애로가 가중되는 가운데 규제완화 기대 등으로 분양 일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도 개선이 필요한 상황”이라고 진단하고 “이에 정부는 민간 전문가, 주택건설업계, 감정평가 협회, 정비사업 조합 및 HUG∙부동산원 등 유관기관과 분양가 제도 개선을 위한 다각적 의견 수렴을 진행하고, 관계 부처와 함께 최근 대내외 경제여건에 따른 물가상승 우려 및 국민부담 등 여러 측면을 심층 검토해 이번 개선방안을 마련했다”고 밝혔다.
이번에 발표한 분양가 제도운영 합리화 방안의 주요 내용은 다음과 같다.
◇ 분양가상한제 개선
이번 방안에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 역시 재건축‧재개발 등 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하도록 한 점이다.
도심 등에서 추진되는 정비사업은 공공택지와 달리 총회 개최, 기존 거주자 이주ㆍ명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요된다. 하지만, 그동안은 분양가 산정시 택지사업과 동일한 방식이 적용돼 사업에 필요한 필수 비용이 반영되지 못하는 불합리한 측면이 있었다.
이에 정부는 앞으로 정비사업장 분양가 산정시 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회개최 등 필수소요 경비 등도 적정 수준으로 반영할 계획이다.
주거이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영하며, 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영하고, 총회 등 필수소요 경비도 반영한다.
다만, 정부는 분양가의 급격한 상승을 차단하기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등 필수소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액으로 반영할 계획이다. 위와 같은 비용이 발생하지 않는 공공택지의 경우 이번 제도개선에 따른 분양가 영향은 발생하지 않는다.
분양가 심사절차도 달라진다. 택지비 검증의 객관ㆍ공정성을 제고하고 평가가 조기 완료될 수 있도록 택지비 검증위원회를 신설해 한국부동산원 외에도 해당 평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 하고, 감정평가 가이드라인, 부동산원 검증기준도 보다 구체화할 예정인 것. 그동안 민간택지 택지비 산정시 감정평가 결과를 한국부동산원에서 비공개로 검증해왔던 것을 두고 “해당 감정 평가사나 외부 의견수렴 참여 절차가 없어 개선이 필요하다”는 지적이 나온 것에 따른 조치다.
이외에도 정부는 최근 사회적인 이슈로 떠오르고 있는 ‘자재값 상승’대응에도 나선다.
기본형건축비는 정기고시(3‧9월) 외에도 주요 자재가격 급등시 비정기 조정 제도가 있으나, 2008년 7월 제도 도입 이래 조정항목 자재가 그대로 유지돼 사용 빈도가 낮은 자재 등은 변경이 필요하다는 지적이 있었다.
더불어 엄격한 요건으로 인해 최근처럼 여러 자재값이 동시 상승하는 상황에서는 조정이 어려운 측면도 있었다.
이에 정부는 자재비 급등이 분양가에 보다 적기에 반영될 수 있도록 주요 자재 항목을 현실화하고 조정 요건도 추가할 예정이다.
구체적으로 PHC 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가하는 한편, 단일품목 15% 상승시 외에도 ▲비중 상위 2개 자재(레미콘ㆍ철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 ▲하위 3개 자재(유리ㆍ마루ㆍ거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.
◇ HUG 고분양가심사제도 개선
위와 같은 분양가상한제 제도 개선과는 별도로 주택도시보증공사(HUG)도 자재비 급등 탄력 반영, 심사기준 합리화 및 절차 개선 등 고분양가 심사제도에 대한 개선을 추진한다.
분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는‘자재비 가산제도’를 신규 도입할 예정이며, 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 할 계획이다. 이와 함께 비교사업장 선정시 HUG의 세부 평가기준, 배점 공개 등도 추진할 계획으로, 구체적인 제도개선 방안은 향후 HUG에서 별도 발표할 예정이다.
정부는 이와 같은 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행해 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진할 계획으로, 분양가상한제 개선과 관련해서는 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수할 예정이다.
또한, 이번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용되며, 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선의 경우 한국부동산원 내규 개정을 6월 내 완료할 예정으로, 제도 개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용된다.
고분양가 심사제도는 HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장에 적용된다.
원희룡 국토교통부장관은 “이번 제도개선을 통해 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양과 관련한 절차도 신속‧투명하게 진행될 수 있을 것으로 기대한다”면서 “향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 경청하여 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제를 발굴하고, 현장의 애로사항을 해소해나갈 것”이라고 말했다.
◇ 현장에선 “환영하지만 아쉬움 남아…”
한편, 이와 같은 정부의 발표가 나오자 현장에선 “일단 정비사업에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다”며 환영의사를 밝히면서도 다소 아쉬움이 남는다는 반응이 나오고 있다. 정비사업 현장의 분양가 산정시 주거이전비, 영업손실 보상비, 명도소송비, 이주비 금융비용, 총회 개최비용 등 필수소요 경비가 포함된 것은 바람직하지만, 필수 소요경비에 포함되는 항목이 한정적이라는 지적이다.
한국도시정비협회 이승민 회장은 “필수 소요경비에 ‘조합총회 개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비’ 등 각종 회의비용만 포함돼 있을 뿐 인건비 등 조합운영비가 빠져있고, 기부채납하는 정비기반시설 설치비 등도 제외돼 있다. 여기에 소요되는 비용도 적지 않은 만큼 포함해야 한다”며 “또, 총회 등 필수소요경비를 총 사업비의 0.3%로 정액 반영한다고 했는데, 이 역시 현장에 따라 차이가 많을 뿐만 아니라 대부분이 0.3%를 훌쩍 넘는다는 점에서 다소 반영비율을 높이는 것이 바람직하다”고 의견을 밝혔다.
또한 이승민 회장은 “분양가 영향 시뮬레이션은 큰 의미가 없어 보인다. 발표자료에서도 ‘조합원수, 일반분양 세대수, 사업기간 등에 따라 상이하다’고 언급했듯이 사업장의 규모와 지역에 따라 상당한 차이가 있을 수밖에 없기 때문”이라고 덧붙였다.