법무법인 윤강 허제량 대표변호사 / 한국도시정비협회 자문위원
빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모정비법)이 제정된 후 “가로주택정비사업은 공동주택을 권리가액에 따라 총 3채까지 분양받을 수 있다”면서 상당한 혜택을 부여하는 것처럼 홍보된 경우가 많다. 상당한 혜택임은 분명하지만, ‘3번째 주택’의 공급에 대한 명확한 기준이 부존재한 상태다. 조금 난해한 문제이긴 하지만, 이번에는 소규모정비법 제33조 제7호 라목의 문제를 다뤄보고자 한다.
소규모정비법은 제33조 제3항 제6호에서 관리처분계획시 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)과 마찬가지로 ‘1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에도 1주택을 공급’하는 ‘1세대 1주택 공급원칙’을 고수하면서도, 제33조 제3항 제7호 각목에서는 그 예외를 규정하고 있다.
이에 따라 가로주택정비사업에서도 위 조항 다목에서 규정된 바와 같이 토지등소유자들의 종전자산가격 또는 종전 주택의 전용면적 범위 내에서 2주택을 공급할 수 있다. 다만, 그 중 1주택은 60㎡ 이하여야 하며, 전매제한이 뒤따른다. 도시정비법에도 유사한 규정이 있다. 문제는 위 조항 라목 중 ‘가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되...(하략)’라는 부분이다.
즉, 소규모정비법 및 동법 시행령, 시행규칙은 물론이고, 관련 각 지방자치단체의 조례에서는 위 라목에 따른 ‘3번째 주택’의 공급기준과 관련해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 조합원이 이미 주택 2채를 공급받았음에도 불구하고 잔여 권리가액이 존재하는 경우에만 3번째 주택을 공급받을 수 있다는 것인지, 위 3번째 주택의 공급순위는 어떻게 되는 것인지, 3번째 주택 역시 국민주택규모 이하(60㎡ 이하)로만 공급해야 되는 것인지 여부에 대해 아무런 규율이 없다는 것이다.
이론이 존재할 수 있으나, 먼저 가로주택정비사업의 주택공급기준상 3번째 추가 주택의 분양은 기본적으로, 종전자산금액의 총 권리가액 중 기존 주택분양 가액을 제외한 남은 권리가액(잔여 권리가액)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이어야 할 것이다(서울시 소규모정비조례 제37조 제1항 제1호).
즉, 2주택까지의 공급은 소규모정비법 제33조 제3항 제7호 다목에 따르되, 나머지 1주택의 추가 공급은 다시 원칙으로 돌아가 정관 및 관리처분계획에서 특별히 정하는 기준이 없는 이상, 처음 1채를 공급받는 것과 같이 해석할 수밖에 없다는 것이다. 기본적으로 종전자산에 비례해 신축 건축물의 소유권을 가질 수 있다는 도시정비법 및 소규모정비법 등에서 정하는 관리처분계획수립의 대원칙인 바, 총 권리가액에서 기 분양받은 2채의 주택 가액은 제외하는 것이 합리적이고 형평성 있는 건축물의 분배가 될 것이기 때문이다.
따라서 서울시 소규모정비조례 제38조 제1항 제1호에 따라 3번째 주택공급을 선택하는 자는, 2주택을 분양받고 난 후 나머지 잔여 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 공급받을 수 있을 것이고, 경쟁자가 있는 경우 권리가액의 다액순으로 주택 공급을 받을 수 있을 것이며, 권리가액이 동일하다면 공개추첨에 따를 것이다(서울시 소규모정비조례 제38조 제1항 등 참조).
그렇다면 3번째 공급받는 주택의 면적은 반드시 60㎡ 이하여야 할까? 원칙상 3번째의 분양권에 대해서는 분양신청 대상 주택의 공급면적에 아무런 제한이 없다고 봐야 할 것이다.
다시 말해, 3번째 분양권을 취득하게 된 조합원은 총 권리가액에서 기존 2번째까지의 공동주택 분양가액을 제외한 권리가액 범위 내에서 분양신청을 할 수 있게 될 것이고, 정관 등에 특별한 규정이 없는 이상 소규모정비조례 제38조 제1항 제3호에서는 동일규모 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일하면 공개추첨에 따르게 되는 바, 주택분양에 대한 규모가 해당 조합원이 원하는 대로 되지 않는다면 이는 해당 조합원의 위험부담일 뿐, 위 조합원에게 처음부터 60㎡ 이하에 한정해 분양신청기회를 부여하는 것은 법률 및 조례상 아무런 근거가 없다는 것이다.
필자가 가로주택정비사업에 대해 누누이 지적하는 바와 같이, 소규모정비법은 가로주택정비사업에 대한 여러 특수한 사정을 고려하지 않은 상태에서 만연히 도시정비법에 따른 절차(수용절차 등) 및 재개발사업의 특수성(강제가입제)을 뒤섞어 규율했으며, 혜택을 부여하는 부분 또한 일관성 있게 규율되지 않는 것으로 보인다.
현재 가로주택정비사업과 관련해 사업시행자가 향후 법령 적용시 절차적으로 가장 안전한 진행을 하는 방법은, 원칙으로 돌아가는 방법뿐이다. 특별히 3번째 주택에 대한 별도의 내부 규정을 확보하고 있지 않다면, 조합원들의 형평을 고려해 잔여권리가액을 기준으로 처음 1주택을 공급하는 방법과 같은 방법으로 공급할 수밖에 없을 것이다.