법무사법인 기린 전연규 대표법무사
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
| <2022.8.10. 땅집고> '급급매, 34평 배정'..둔촌주공 조합원 탈출 러시 둔촌주공 재건축사업은 2019년 12월 3일 착공해 오는 12월이면 거래가 가능해진다. 현재 시장에 나온 매물 대다수가 이에 해당한다. 사실상 12월 이전에는 매매할 수 없기 때문에 12월에 잔금을 지불해도 된다는 조건을 붙여 매물로 내놓고 있다. 매수자가 부담을 줄일 수 있도록 배려하는 듯하지만, 실상은 조합원 지위 양도를 하기 위한 꼼수라는 지적이다. 둔촌동 H공인중개사사무소 관계자는 “잔금 기한이 여유 있더라도 사업 정상화와 현금 청산 우려가 많기 때문에 거래가 이뤄지지 않는다”고 말했다. |
위 기사에 따르면, 둔촌주공아파트 재건축사업은 2019년 12월 3일 착공했으므로, 오는 12월 3일 이후에는 거래가 가능하다. 또한 해당 기사는 12월 이전이라도 매매를 하되, 12월 3일 이후 잔금을 지불하는 조건으로 매매가 이뤄질 수 있음을 보도했다.
이 지역은 투기과열지구로 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제39조 제2항에 따르면 조합설립인가 이후 주택을 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없으며, 양도인이 불가피한 사정으로 양도하는 경우(도시정비법 시행령 제37조 제3항)에 해당할 때에만 예외를 인정해 주고 있다.
위 기사에 해당하는 조문은 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제3호에 따른 ‘착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속해 소유하고 있는 경우’다.
독자 여러분께서도 잘 아시다시피 착공했지만 공사비 등 분쟁으로 준공이 어려운 지경이어서 이 조문의 영향을 받아 매매가 이뤄지는 기현상이 벌이지고 있는 것이다.
이 조문은 재건축뿐만 아니라 재개발사업에도 적용되며, 3년 이상은 계속해 소유하고 있어야 한다.
| <2019.4.25 부동산갤러리> 개포주공1단지는 2016년 4월 28일 사업시행인가를 받았다. 하지만 현재 상황을 감안하면 오는 4월 28일까지는 착공이 불가능하다. 4월 28일 이후 3년 이상 보유자들의 매매거래가 착공 신고 전일까지 가능해진데다, 조합원 이주까지 완료되면서 개포주공1단지에 최근 매수 문의가 늘어나는 분위기다. 7개월 동안 거의 끊기다시피 했던 매수 문의가 늘어나면서 급매물은 모두 소진됐다. 급매물이 소진되면서 매매가는 일주일만에 1억원이나 오른 가격에 실거래 되기도 했다. |
조금 지난 기사지만 조합원 지위승계 제한 사례다.
기사는 개포주공1단지의 경우 2016년 4월 28일 사업시행계획인가를 받았지만, 여러 사유로 2019년 4월 28일 까지는 착공이 불가능하다고 보도하고 있다.
관련 조문을 살펴보면, 도시정비법 시행령 제37조 제3항 제2호인 ‘사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속해 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우’에 해당된다.
다만 이 조문은 위와 달리 재건축사업에만 해당하며 아파트를 3년 이상 계속해 소유해야한다. 또, 착공일이 지난 후에는 양도해도 양수인이 조합원 지위를 승계 받지 못함에 유의해야 한다.
| <2022.1.27. 중앙일보> “30억 집을 16억에 넘겼다” 반포주공 한 여성의 사연 등기부등본을 분석한 전문가들은 K씨 현금청산 사유가 복합적이라고 말한다. K씨는 2019~2020년 지분 90%를 남편과 자녀에게 증여했다. 이혼·상속은 조합원 지위 양도 제한의 예외사유로 인정되지만 증여는 매매와 마찬가지로 제한된다. 예외 조항으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주하면 매매·증여 등을 해도 지위를 양도할 수 있지만 K씨는 해당하지 않았다. 증여 전 10년 넘게 보유하고 거주했지만 1주택자여야 한다는 요건에 어긋나기 때문에 입주권을 받지 못한다. K씨는 도로 건너편 반포주공1단지도 소유한 2주택자다. |
이 사업장은 아마 반포3주구 재건축사업장을 말하는 것으로 보인다. 또한 K씨는 투기과열지구이기 때문에 남편과 자녀에게 일부 증여를 했지만, 자신의 10% 공유지분으로 대표조합원의 명의를 보유한 것으로 보인다.
한편 K씨는 다른 예외조항에 해당되지 않아, 10년 소유 5년 거주에 해당하는 시행령 제37조 제1항의 적용을 받으려고 했지만 이 역시 해당되지 않는다는 것이다.
이 조항(도시정비법 제39조 제1항 제2호를 말함)은 1세대 1주택자여야 하는데, 여기에 해당되지 못해 현금청산자에 해당하게 됐다는 기사다.
특히 10년 소유 5년 거주에 해당하면 어느 때나 양도가 가능하며, 양수인은 조합원의 지위승계를 받을 수 있다. 그러나 여기에는 주택만 포함되며 상가 등은 포함되지 않는다는 점을 알아야 한다.