법무사법인 기린 전연규 대표법무사
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
얼마 전 단톡방에서 서울시 용산구 OO재개발사업장의 분양대상에 대한 논쟁이 있었다.
법인이 과소필지(30~90㎡ 이하 토지) 소유자인 경우, 법인소유 주택이 없다면 분양대상이 될 수 있느냐는 것이었다.
“서울시 조례에서 법인은 제외한다는 규정이 없으므로 해당된다”는 주장이 주류를 이뤘으나, “그렇게 되면 법인에게 특혜가 돌아가니 규제해야 한다”는 의견도 만만치 않았다.
우선 관련 조문을 살펴보자 .
| ※ 서울시 도시정비조례 제36조 제1항 제2호←제27조 제1항 제2호(21.2 현재~10.7.16) 제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조 제1항 제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자 |
현행 조례에선 과소필지에 대한 이야기가 없다. 2010년 7월 16일부터 종전의 단서조항이 없어졌기 때문이다. 이러면 그 앞의 조례로 찾아 갈 수밖에 없다.
| ※ 서울시 도시정비조례 제27조 제1항 제2호←제24조 제1항 제2호(10.7.15~03.12.30) ① 영 제52조 제1항 제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울시 건축조례 제25조 제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지 제외)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한해 분양대상자로 한다. |
위 제27조 제1항 제2호 단서에 논쟁의 과소필지 규정이 있다.
서울시 건축조례 제25조 제1호의 규모(즉 90㎡ 이상)를 소유해야 하지만, 조례가 시행된 2003년 12월 30일부터 2010년 7월 15일 사이에 토지(도로 제외)만 소유한 면적이 30㎡ 이상~90㎡ 미만이라면 분양대상으로 봤다.
다만 여기에 조건이 붙어 있다. 사업시행인가 고시일~공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우로 제한하고 있는 것이다.
이 단서에 법인이 규정돼 있지 않아, 법인은 해당되지 않는다고 판단하는 듯하다.
서울시가 실제로 어떻게 보고 있는지를 알려면, 유권해석을 살피는 것이 좋다.
| 서울시 유권해석 과소토지 분양자격 관련, 법인의 경우도 무주택이어야 하는지(서울시 주거정비과 2022.2.23) Q. 종전 규정 적용지역, ‘세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 경우’란 법인인 경우에도 분양대상자에 해당하는지? A. 구 서울시 도시정비조례(제4949호, 2010년 3월 2일 시행) 제27조 제1항 제2호에 따르면, 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지 토지면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지 제외)의 소유자는 사업시행인가고시일 이후부터 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한해 분양대상자로 한다고 규정하고 있음. 상기 단서는 과소토지 소유자로서 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 무주택자에 한해 분양대상자로 보도록 예외를 둔 규정으로, 단서에 따른 분양대상자 산정은 문언에 따라 엄격하게 검토돼야 하는 바, 무주택 법인을 적용하기는 어려울 것으로 사료됨. ------------------------------------------------------------------------------------------------ 무주택법인에 과소토지 분양자격을 부여할 수 있는지(서울시 주거정비과 2021.5.27.) Q. 2010년 7월 15일 개정 전 서울시 종전 도시정비조례를 적용받는 재개발구역에서 30㎡ 이상, 90㎡ 미만 토지(이하 ‘과소토지’)를 소유한 무주택자는 분양대상자로 보고 있음. 무주택 법인도 적용될 수 있는지? A. 종전 도시정비조례 제27조 제1항 제2호에 재개발사업으로 건립되는 공동주택 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조 제1호의 규모 이상인 자. 다만, 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조에 따른 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조 제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재돼 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리해 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한해 분양대상자로 보도록 규정하고 있음. 상기 단서는 과소토지 소유자로서 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 무주택자에 한해 분양대상자로 보도록 예외를 둔 규정으로, 단서규정에 따른 분양대상자 산정은 문언에 따라 엄격하게 검토돼야 하는 바, 무주택 법인을 적용하기는 어려울 것으로 사료됨. |
위 유권해석은 “상기 단서는 과소토지 소유자로서 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 무주택자에 한해 분양대상자로 보도록 예외를 둔 규정으로, 단서에 따른 분양대상자 산정은 문언에 따라 엄격하게 검토돼야 하는 바, 무주택 법인을 적용하기는 어려울 것으로 사료됨”이라고 돼 있다.
무주택법인을 적용하기 어렵다는 말은 단서 조항을 적용하기 어렵다는 것으로, 법인이 직원들의 숙소 등이 없어도 분양대상이 되지 않는다고 해석하고 있다.
즉, 법인에 대한 명문의 규정을 둔 주택임대차보호법과는 달리, 서울시 도시정비조례 제36조 제1항 제2호에서는 언급이 없으므로 과소필지를 소유한 무주택법인은 분양대상이 되지 않다고 해석하는 것이 정당하다.