김창현 대표 / (주)위드엔플러스
2008년 이후 중앙정부 및 지방자치단체들의 지침(당시 행정안전부의 공유재산 관리·운영기준, 2010년 12월 서울시 지침 등)과 대법원의 판결(대법원 2011.2.24 판결 외 다수) 등으로 인하여 사업구역 내의 기존 국·공유토지의 무상양도가 이전과는 달리 까다로워졌다.
∥국·공유지 무상양도 법으로 정해져 있다지만 무상양도를 받기위한 정확한 기준은 무엇일까?
이전 사례를 종합해 보면 사업시행자(조합 등)가 새로이 설치하여 무상귀속 시켜주는 설치비용의 범위 내에서 기존의 용도폐지 되는 정비기반시설(정비기반시설로 사용되고 있는 국·공유지를 말한다)은 사업시행자에게 무상양도 되었다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제65조 제2항의 내용에서 확인할 수 있듯 강행규정이다.
단순히 생각해보면 사업시행자(조합 등)가 새로이 설치해서 무상귀속 시키는 정비기반시설들의 설치비용 범위 내에서 용도폐지 되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 무상양도 된다. 즉, 새로이 설치해서 내어주는 정비기반시설 금액이 더 크다면 기존 국·공유지는 무상으로 받게 된다는 이야기다.
다만, 여기에서 논점이 하나 있다. 바로 법에서 나오는 ‘정비기반시설’이란 용어이다. 국·공유재산의 관리청과 법원의 판단은 이 ‘정비기반시설’에 관한 용어의 해석에서부터 문제가 됐고, 용도폐지 되는 정비기반시설에 대한 정리가 뒤늦게 판결로 나오게 되었다.
최근 대법원의 판결문 내용을 하나 예를 들어 보자. 이 판결에서는 용도 폐지되는 정비기반시설이란 “정비사업시행인가 이전에 이미 국토계획법에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설을 의미한다고 봄이 상당하다”(대법원 2013.7.12 판결)고 판시하고 있다. 이와 같은 대법원의 판결은 2011년부터 현재까지 이어지고 있으며, 지금도 소송 진행 중인 곳이 상당수 있다.
사업시행인가를 빨리 받기 위해 이러한 내용을 간과한다면 관련부서들과의 협의시 사업시행자(조합 등)가 당연히 찾아와야 할 권리를 보장받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 조합집행부와 협력업체에서는 사전에 충분한 검토 및 자문을 거쳐 사업시행인가 신청업무가 이루어져야 할 것으로 판단된다.
∥무상귀속·무상양도 업무 실무에서는 어떻게 진행되나?
업무진행에 대해 언급하기에 앞서 국․공유지에 대해서 짧게 설명을 하고 넘어가도록 해보자.
국유지란 국가의 부담이나 기부채납 또는 법률 등에 따라 국가소유가 된 재산을 말하며, 등기부등본상의 소유자는 중앙정부(국토부, 기재부, 국방부 등)가 된다. 공유지란 국유지와 마찬가지로 지방자치단체의 부담이나 기부채납 또는 법률 등에 따라 지방자치단체 소유로 된 재산을 말하며, 등기부등본상의 소유자는 지방자치단체(시청, 구청, 교육청 등)가 된다.
그럼 위에서 언급했던 무상귀속 및 무상양도의 업무는 어떻게 진행되는지에 대해 전문가들이 공통적으로 지적하고 있는 의견을 참고하여 살펴보자.
새로이 설치하는 정비기반시설의 무상귀속과 용도 폐지되는 정비기반시설의 무상양도는 사업시행인가 신청시 관계부서들과의 협의에 의해 결정되게 되며, 사업시행계획인가로서 확정되게 된다. 물론 인가 이후 소송 등에 따라 변경될 수도 있지만, 최초 인가시 명확하게 정리가 되어야 향후 사업추진에 있어서는 이와 관련한 분쟁요인도 줄게 되어 결국 인가권자와 사업시행자(조합 등) 모두에게 좋은 것이 아닐까 생각된다. 즉, 사업시행인가 당시 관련부서들과의 협의가 상당히 중요하다고 볼 수 있다.
그럼 사업시행인가 당시의 업무처리 흐름에 대해 살펴보기로 하자.
그림과 같이 사업시행인가 신청시 무상귀속 및 무상양도에 관련하여 법령 또는 각 지자체의 조례 별지 서식에 맞추어 새로이 설치되는 정비기반시설의 조서와 용도 폐지되는 정비기반시설의 조서가 작성되어 접수되게 되며, 조서와 함께 조서별 측량성과도와 면적조서 감정평가서 공사비산출내역서가 첨부된다.
그래서 사업시행인가 신청 전 감정평가업체와 지적공사, 기반시설설치내역산출에 관련된 업무가 필요한 것이며, 이 업무는 모두 무상귀속 및 무상양도를 위하여 필요한 선행절차인 것이다.
이를 토대로 용도 폐지가 예상되는 정비기반시설이 새로이 설치하는 정비기반시설의 설치비용 범위 내에 포함되는지 검토할 수 있을 것이고, 이를 기초로 하여 무상양도를 받기 위해 사업구역내의 국·공유토지에 대한 사전 자료수집 및 가능성 분석, 대관업무, 법률적 접근과 업체들로부터의 자료 지원, 향후 소송을 대비한 사전업무까지 사업시행자(조합 등)가 생각하여 업무를 준비하여야 할 것이다.
이러한 업무의 성과는 곧 사업시행자(조합 등)에게 무상양도 되는 대상을 최대화 하고 매수대상을 최소화함으로써 사업성과 직결되는 문제임에는 틀림없다.
추후 법률 개정이나 정부 및 지방자치단체의 지침 등이 어떻게 변할지 모르지만 현재로서는 사업시행인가 업무를 진행함에 있어 중요하게 챙겨보아야 할 핵심 포인트라 생각된다.
다음호에서는 무상귀속 및 무상양도 협의에 관한 실무중심의 현장사례를 심도 깊게 다루어 보도록 하겠다.