도시정비형 재개발사업 사전검토 제도 일부 개선
서울시가 ‘역세권 장기전세주택’ 사업추진 과정의 주민 갈등을 줄이고 초기 사업실행력을 확보하기 위해 운영기준을 개선, 사업속도를 높여 활발한 공급을 도모한다.
2007년 오세훈 시장이 지방자치단체 최초로 도입한 ‘장기전세주택’은 주변 시세 절반 수준의 전세금과 20년 이상 장기 거주, 고품질 주택 등 여러 장점이 있어 인기를 얻고 있다.
그중에서도 역세권 장기전세주택은 민간 시행자가 역세권 부지에 주택을 건립하면 서울시가 최대 준주거지역까지 용도지역 상향해 용적률을 높여주고, 늘어난 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보·공급하는 사업으로, 지난 2008년 도입돼 현재 97개 사업지에서 3만748호가 추진되고 있다.
역세권 장기전세주택은 지난해 6월 운영기준 개정 이후 1년 사이 사업지가 36개소 증가했으나, 구역 확대로 인한 갈등이나 다른 사업과의 중첩 등의 문제가 있어 이를 보완해 효율적인 사업추진 및 활성화를 도모하기 위해 이번 개정을 추진하게 됐다는 것이 서울시의 설명이다.
지난해 서울시는 ▲준주거지역 용적률 완화(최대 700%) ▲35층 층수규제 폐지 ▲사업대상지 확대(준공업지역·재정비촉진구역 내 존치관리구역) ▲준주거지역 비주거비율 완화(10%→5%) ▲정비(예정)구역 해제지역 재개발 사업방식 허용 등의 개정을 진행한 바 있다.
이번에 개정된 운영기준을 살펴보면, 먼저 그동안 사업이 장기화 되는 요인 중 하나였던 주민 갈등을 줄이고 사업추진 속도를 끌어올려 장기전세주택을 원활하게 공급하기 위해 대상지 요건을 개선했다.
기존에 3000㎡ 이상으로 상한이 없었던 대상지 면적기준을 3000㎡ 이상~2만㎡ 이하(관련 위원회 인정 시 3만㎡ 이하)로 상한을 둔다. 이에 따라 지하철 승강장 350m 이내 1차 역세권 범위를 고려해 가로구역 2개 이내로 대상지 면적이 제한된다.
서울시는 대상지 요건 개선을 통해 노후도·동의율 등 사업요건 충족을 위해 무리하게 구역을 확대하면서 토지면적 동의율 확보가 저조해 사업이 장기화 되고 주민 갈등이 생기는 사례가 줄어들 것으로 기대하고 있다.
또한 정비구역 내 준공 10년 이내 신축건축물이 15% 이상인 가로구역은 제외하도록 했다. 정비가 필요하지 않은 신축건축물이 구역에 포함되며 일어나는 갈등을 사전에 막고, 노후 주거환경을 빠르게 개선하기 위한 조치다.
한편, 역세권 장기전세주택사업의 초기 실행력 확보를 위해 사전검토 제도도 개선됐다.
지난 2021년부터 시행 중인 사전검토 제도는 사업추진에 앞서 관계부서 조율 등을 통해 합리적인 의견을 수렴, 주민 혼란을 막고 사업추진의 예측 가능성을 높이기 위한 제도다.
이번 개정에서는 도시정비형 재개발사업 사전검토 신청 기준을 개선해 ‘토지면적 40% 이상 동의 및 20m 이상 도로변 토지등소유자 2/3 이상 동의’ 요건을 신설했다.
기존에는 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받으면 사전검토 신청이 가능해 사전검토 후 토지등소유자의 입안 제안을 위해 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 확보해야 함에 따라 사전검토 후 입안 제안까지 추진율이 저조한 실정이었으나, 앞으로는 사전검토 시 토지등소유자 50% 이상, 토지면적 40% 이상의 동의율을 확보해야 해 사전검토~입안 제안까지 빠르게 추진할 수 있게 될 전망이다.
또한 20m 이상 도로에 연접한 대지의 토지등소유자 2/3 이상 동의를 확보하는 요건이 추가돼 상가 등 상태가 양호한 건축물이 구역에 포함돼 갈등이 발생하는 사례도 줄어들 것으로 기대된다.
이와 함께 사전검토가 완료된 뒤에 사업계획을 임의 변경해 입안 제안하는 경우에는 다시 사전검토를 받도록 했다. 서울시는 사전검토 제도의 의미를 살리기 위해 입안 제안 시 관계 법령에 따른 경미한 변경 외의 변경된 계획에 대해서는 인정하지 않는다는 방침이다.
이외에도 장기전세주택을 안정적으로 공급하고, 사업추진이 장기화 돼 주민 갈등이 깊어지지 않도록 사전검토 후 2년 이내 입안하지 않는 경우 사업대상지에서 제외하도록 했다. 2년이 경과한 뒤에 사업을 추진하기 위해서는 사전검토를 다시 이행해야 한다.
서울시 한병용 주택정책실장은 “이번 운영기준 개선으로 역세권 장기전세주택 대상지 내 주민 갈등을 줄여 사업속도가 향상되고, 정비가 필요했던 지역의 주거환경 또한 개선될 것으로 기대된다”며 “무주택 시민에게 안정적인 주거를 제공해 온 장기전세주택을 보다 활발히 공급하기 위해 지속적으로 지원해 나갈 것”이라고 말했다.