주거환경연합, 국회 항의방문 및 법․제도 개선 토론회 개최
분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 재건축․재개발 사업성과 직결될 수 있는 규제 관련 법안들이 국회에 계류되고 있는 가운데, 정비사업 규제 개선을 촉구하는 토론회가 개최됐다.
사단법인 주거환경연합은 지난 11월 28일 건설회관 대회의실에서 ‘분양가상한제 폐지 등 정비사업 법․제도 개선 토론회’를 개최했다.
한국주택정비사업조합협회와 한국도시정비사업조합중앙회, 한국도시정비협회 등 정비사업 관련 단체들과 알이매거진을 비롯한 도시개발신문, 한국주택경제신문, 아유경제 등 정비사업 관련 언론사들이 후원한 이날 토론회는 전국의 추진위원장 및 조합장, 주민 500여명이 참석한 가운데 성황리에 진행됐다.
본격적인 토론회에 앞서 주거환경연합 김진수 사무총장은 인사말을 통해 “주택시장 침체가 전반적인 경기 침체와 맞물려 서민경제 위축을 가져오는 등 부작용이 속출하고 있으나 국회에서는 가장 중요하고 시급한 민생 법안은 외면한 채 정쟁만 일삼고 그 책임을 서로 상대 당에게 전가하는 등 무책임하고 무능한 상황이 지속되고 있다”며 “특히 재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 폐지를 비롯해 재건축 조합원 보유 주택 수만큼 공급, 정비기반시설 무상양도 범위 명확화 등의 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정 등은 상당수 국회의원들이 공감하면서도 ‘당론에 따라 어쩔 수 없다’는 입장을 보이고 있다”고 개탄했다.
이어 김진수 사무총장은 “이는 경제 문제인 주택․부동산 관련 법안을 정치논리로 바꿔 민생경제를 볼모로 당리당략에 이용하고 있다는 비난을 피할 수 없을 것”이라며 “이에 주거환경연합은 국회 계류 중인 주택․부동산 민생 법안의 연내 처리와 재건축․재개발 정상화를 위한 법․제도 개선을 위해 이번 토론회를 개최하게 됐다”고 설명했다.
∥분양가상한제, 현 상황 맞지 않은 과도한 규제
이날 토론회에서 발제자로 나선 한양대학교 도시대학원 이명훈 교수는 ‘정비사업 활성화를 위한 분양가상한제 폐지에 대한 논의’라는 제하의 발제를 통해 분양가상한제의 개념과 도입취지 및 전개내용 등은 물론이고, 분양가상한제가 주택시장에 미치는 영향 및 문제점 등을 발표했다.
이명훈 교수의 발표에 따르면, 분양가상한제는 조합원 분담금 증가로 이어져 사업 추진 동력 저하 요인이 되고 있다. 이는 향후 주택수급에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없어 문제가 될 소지가 크다.
분양가상한제는 또 신기술 적용에도 걸림돌이 되고 있다. 실제로 분양가상한제 도입 이전 사업계획승인을 받아 지어진 주택의 신기술 활용실적은 300건 내외로, 도입이후(150건 내외)의 2배 수준으로 하락했다.
특히, 분양가상한제가 문제가 되는 것은 주택 품질저하까지 우려된다는 점이다. 분양가상한제 시행 하에서는 낮게 책정된 분양가를 충족시키기 위해 저품질의 생산자재를 사용할 가능성이 커짐에 따라 저품질의 주택 공급이 증가할 수 있다는 것. 이는 부실시공, 추가적인 주택 수리 및 보수에 따른 사회적 비용까지 야기할 수 있다. 인위적으로 분양가격을 인하하도록 강요함으로써 다양한 품질의 주택을 다양한 가격으로 공급하는 것을 제한하고 있는 것도 문제로 지적된다.
이명훈 교수는 “2008년 하반기 이후 장기적으로 지속되는 주택경기침체 활성화를 위해서는 현재 이슈화 되고 있는 재건축사업의 규제완화를 통해 주택시장 활성화를 유도해야 한다”며 “부동산 시장 과열기에 도입된 분양가상한제는 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현 상황에 맞지 않는 과도한 규제”라고 강조했다.
또한 이 교수는 “분양가상한제 존치 여부를 알아보기 위해 시장현황, 효과, 법적 타당성 등에 대해 살펴본 결과 분양가상한제는 존치 보다는 폐지, 즉 주택시장을 시장 메카니즘에 맡겨 놓는 쪽에 무게가 실렸다”며 ▲분양가상한제는 거래 및 공급위축을 가져와 주거안정에 큰 도움이 되지 못하고 있는 점 ▲주택 품질저하 우려 및 추가 시공 비용 발생으로 입주자의 부담이 가중되는 점 ▲분양가격 인하로 신기술 적용이 미흡하게 하는 점 등을 그 이유로 제시했다.
∥각계 전문가…“분양가상한제 폐지” 한 목소리
주제 발표 이후 김진수 사무총장이 좌장을 맡아 진행된 토론에는 한국건설산업연구원 두성규 연구위원과 주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장, 헤럴드 경제 장용동 대기자, 건국대학교 부동산대학원 고재풍 교수, 은마아파트 재건축 추진위원회 이정돈 위원장, 법무법인 도시 김대일 변호사 등이 패널로 나서 각자의 의견을 밝혔다. 특히, 이들은 한 목소리로 분양가상한제 폐지를 지지해 방청객들의 큰 호응을 얻었다.
먼저, 한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 ▲분양가상한제는 침체기에 접어들어 있는 현재의 부동산시장에는 적합하지 않은 점 ▲해외 사례를 살펴보더라도 주택의 분양가를 인위적으로 규제하고 있는 경우를 찾아보기는 힘든 점 ▲분양가상한제의 지속은 공급 위축으로 이어질 가능성이 커 자칫 장기간 공급 부진에 따른 수급 불균형을 초래해 주택시장의 안정을 위협할 수 있는 점 ▲분양가의 인위적인 규제는 주택의 품질 저하로 이어져 자원의 효율적 이용이 어렵고 하자처리 등의 문제를 야기할 우려가 큰 점 ▲일반 국민들도 그동안 부동산시장의 극심한 부침과 변화를 경험하면서 합리적 선택을 위한 역량이 고양돼 있다고 할 수 있으며, 정상적인 시장 질서에 반하는 가격은 미분양 등을 통해 외면을 받을 것이기 때문에 법령 및 제도를 통한 지나친 보호는 오히려 소비자 선택을 왜곡하고 소비자후생을 훼손할 우려도 있는 점 등을 지적하고 “분양가상한제는 전면 폐지가 가장 바람직하나 그렇지 못할 경우에는 차선책으로 재건축 일반분양분 또는 민간택지 공급주택에 적용하는 방안이라도 도입돼야 부동산시장의 회복에 다소나마 도움이 될 수 있을 것”이라고 강조했다.
주택산업연구원 권주안 금융경제연구실장 역시 “이명훈 교수가 제시한 분양가상한제 폐지의 효과 분석은 매우 적절한 시사점을 주고 있다”며 “정비사업을 통한 소규모 주택 공급 확대 및 신규물량 추가 공급은 도심 주거수요를 충족시켜 추가적인 주거편익을 파생시키고 주거안정 뿐 아니라 가격 안정화 특히 전세가격 및 월세가격의 변동성을 감소시켜 재정적 측면에서의 주거안정에 도움이 된다”고 의견을 밝혔다.
또한 권 실장은 “분양가상한제 폐지뿐만 아니라 정비사업 인허가 과정에서 주변 주택시장의 수요 변화를 분석해 추가적인 용적률 확대가 필요하다면 탄력적으로 적용하는 방안도 검토돼야 하며, 기부채납 형태의 소규모 주택 공급 확대에 상응하는 사업성 보전방안도 강구돼야 할 것”이라고 강조했다.
헤럴드 경제 장용동 대기자의 의견도 크게 다르지 않았다. 장용동 대기자는 “야당 등 일부권역에서 가진 자들에 대한 특혜, 주택가격 상승 등을 우려하고 있으나 시장의 자율적 기능에 맡기는 것이 절대 필요하고, 구시대적 프레임에 갇혀 들어 분양가상한제 존치를 주장하는 것은 부적합하다고 본다”며 “폐지 자체가 어려우면 중대형 평형에 탄력적으로 적용한 후 확대하거나 일부 분양가상한제를 유예한 후 여건을 봐가며 폐지하는 것도 필요하지만, 지난 2009년 이후 반복적으로 개정 추진했으나 후속 입법 불발로 시장 불신을 초래했던 만큼 시장 활성화차원에서는 전면 폐지가 바람직하다”고 말했다.
건국대학교 부동산대학원 고재풍 교수는 분양가상한제와 더불어 재건축초과이익환수제도 폐지돼야 한다고 강조했다.
고재풍 교수는 “조합원이 소유한 아파트를 매도해 현금화 됐을 때 비로소 개발이익이 발생하고 정해지고 이때 양도소득세를 과세한다”며 “이익이 현금화 됐을 것을 가정해 미리 세금을 내야하는 재건축초과이익환수제는 조세의 형평성에도 문제가 되는 만큼 분양가상한제와 더불어 폐지하는 것이 적절하다”고 밝혔다.
대치 은마아파트 이정돈 추진위원장은 이날 토론자 중 유일하게 직접 재건축사업을 진행하고 있는 만큼 재건축사업에 부과된 과도한 분양가상한제 폐지에 더욱 더 목소리를 높혔다.
이정돈 위원장은 ▲법적 상한용적률까지 아파트를 건설할 경우 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 의무적으로 지어야 하고, 해당 소형주택은「임대주택법」에 따른 공공건설임대주택의 표준건축비로 공급해야 해 땅은 무료로 제공하고, 헐값에 소형주택을 공공부문에 팔아야 한다는 점 ▲재건축사업도 재개발사업과 마찬가지로 공익사업이라고 하면서 재건축사업의 경우에만 부담금을 물리고 있는 점 ▲(재건축의 경우에만) 조합원분 아파트에 대해 취득세를 내는 것은 법리적으로 부당하고, 재개발사업과 비교해서 형평에도 맞지 않는 점 ▲정비구역 안에 정비기반시설을 설치하는 경우 그 사업비를 정비조합이 전적으로 부담하도록 하고 있고, 시장·군수가 주요 정비기반시설에 대해서 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다는 규정이 있지만 실제 지원이 이루어진 사례는 거의 없는 점 ▲서울시의 경우 새로운 정비기반시설의 설치로 인해 용적률 상향의 인센티브를 받은 경우, 용도가 폐지되는 종전 정비기반시설을 무상으로 양도하지 못하도록 하고 있고, 도로, 공원 등으로 이용되는 상태의 가격이 아닌 대지 가격으로 사도록 강제하고 있어 사업성이 매우 나빠지는 사태가 발생하고 있는 점 등을 지적하며 “이처럼 재건축사업에 대해 공적 지원 대신 공적 규제만 있을 뿐인데도 분양가상한제라는 또 다른 공적 규제를 적용하는 것은 말이 되지 않는다”고 강조했다.
이어 이 위원장은 “정부와 정치권은 재건축사업에 대한 규제를 혁파하고, 재건축사업이 활성화될 수 있도록 각종 행정적 지원을 다해야 한다”며 “특히, 분양가상한제는 시장경제에 반하는 제도인 만큼 즉시 폐지를 촉구한다”고 덧붙였다.
마지막으로 토론자로 나선 법무법인 도시 김대일 변호사는 “정비사업의 공익성에 상응해 조합은 많은 공공부담을 지고 있고, 도시정비법은 정비사업조합을 위해 국가나 지방자치단체가 재정적 부담을 지도록 규정하고 있음에도 불구하고 실제로는 재정적 부담을 지는 경우가 거의 없다”며 “이처럼 국가가 해야 할 재정적 지원의무는 다하지 않으면서 조합에게 도시정비법이 정한 공공부담 외에 분양가상한제라는 추가적인 부담을 지우는 것은 부당하다”고 말했다.
이어 김 변호사는 “이는 헌법 제35조가 규정한 주택개발정책 등을 통해 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있게 노력하도록 한 국가의 책무에 반하는 것이며, 공익사업과 비공익사업 간의 형평성에도 맞지 않아 실질적 평등의 원칙에도 반하는 것”이라고 강조했다.
∥주택․부동산 민생법안 연내 조속처리 촉구
한편, 주거환경연합과 100여개 재건축․재개발 구역 대표자들은 토론회에 앞선 지난 11월 25일 국회 정문 앞에서 기자회견을 열고 현재 국회에 계류 중인 주택․부동산 법안의 조속한 의결을 촉구했다.
이날 기자회견에서 참석자들은 ▲재건축초과이익환수제 폐지 ▲분양가상한제 폐지 ▲정비기반시설 무상양도 범위 명확화 ▲재건축 조합원 보유 주택 수만큼 공급 등 국회에 계류 중인 주택․부동산 정상화 관련 법안 연내 조속 처리뿐만 아니라 ▲국공유지 무상양도 확대 ▲임대주택 매입가격 현실화 ▲재건축사업 동별 동의요건 완화 ▲현금청산시기 조정 관리처분인가고시 전 모든 조합 확대 적용 등 정비사업 활성화를 위한 법․제도 개선을 촉구했다.
또한 기자회견 후 국회 국토교통위원회 의원들을 만나 이와 같은 뜻을 전달하기도 했다.