이사비‧이주비‧이주촉진비 제공 및 재건축부담금 대납 금지 ①

법무사법인 기린 전연규 대표법무사

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

지난 6월 10일 독자로부터 “앞으로 시공자로부터 이주비나, 이주촉진비의 대여, 재건축부담금 대납을 받을 수 없느냐”는 질문을 받은 바 있다.

개정 조문은 이렇다.

◇ 죽은 ‘8.2대책’이 이 조문을 살려냈다

2017년 8.2대책의 주요 내용으론 ‘이주비대출 규제, 재건축부담금 부과’ 등이 있었다.

그 중에서도 재건축부담금은 종전에 이명박‧박근혜 정부에서 면제받았지만, 문재인 정부에선 부과를 앞두고 있었다.

즉 사업시행계획 인가→관리처분 총회→관리처분계획 인가신청을 2017년 12월 31일까지 해야 재건축부담금을 면제 받을 수 있는 상황이었다.

특히, 서울시의 경우 사업시행계획을 인가 받은 이후에야 시공자를 뽑을 수 있었고, 시공자 선정 후 도급계약을 체결해야 관리처분계획을 수립할 수 있었다.

그러나 이 당시 서초구 재건축조합들은 2017년 12월 31일까지 관리처분계획커녕 사업시행계획 인가도 받기 어려워 시공자를 선정할 수 없었다. 2018년 1월 1일부턴 세대 당 6~7억원의 부담금을 낼 수 있다는 국토부의 발표에 조합들이 허우적거렸다.

도시정비법에 따르면 조합설립인가만 받아도 시공자 선정이 가능했지만(지금도 같은 규정임), 서울시의 경우 사업시행계획인가 후에야 시공자를 뽑도록 하는 공공관리(현재는 공공지원) 때문이었다.

궁리해 낸 것이 그 지위나 성격은 다르지만 유사 효과를 내는 건설업자나 등록업자와 조합이 조합원 과반수 동의로 공동시행방식이었다. 그래서 선정한 뒤 공동시행 협약을 체결하면 시공자의 지위를 취득할 수 있는 조문을 끄집어냈다(도시정비법 제118조 제7항).

조합은 어려움에 허우적거렸지만, 시공자들은 이사비, 이주비, 이주촉진비는 물론이고 재건축부담금의 대납을 제안하며 공동시행자 선정에 열을 올렸다.

결국 건축심의를 마친 조합들은 2017년 11월부터 공동시행방식으로 전환, 협약서를 체결하고 관리처분 총회를 거쳐 같은 해 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청함으로써 부담금을 면제받았던 것이다.

개정 도시정비법 제132조 제2항에 등장하는 ‘건설업자와 등록사업자’는 (위의 과정에서 알 수 있듯이) 시공자 외에도 공동시행자까지 포함되고 있음을 알 수 있다.

‘재건축부담금의 대납’도 위 과정을 통해 등장했는데, 대납은 천문학적 액수라 시공자로선 불가능한 제안이었다. 사실상 이 당시 관리처분계획 인가만 신청하면 재건축부담금을 면제받을 것이 확실해 ‘대납’ 제안을 했던 것이다.

◇ 도시정비법 제29조에 따른 ‘계약의 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항’의 의미

시공자나 공동시행자 선정에서 발생된 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금 등 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 못하도록 한 ‘정비사업 계약업무 처리기준(이하 처리기준)’이 2018년 2월 9일 제정, 시행됐다. 

위 제29조 제1항은 “이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금 등 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청해서는 아니 된다”고 해 조합이 시공자나 공동시행자에게 이사비 등을 요청하지 못하게 했다.

또, 제30조 제1항은 “입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금, 그밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안해서는 안 된다”고 규정, 시공자 또는 공동시행자의 제안을 금지했다.

위 처리기준은 법률이 아니므로 이를 위반해도 당연히 처벌규정이 없었다.

하지만, 올해 6월 10일 도시정비법 개정으로 이 ‘처리기준’ 중 제30조 제1항이 도시정비법 제132조 제2항으로 승격됐고, 오는 12월 11일부터 이를 위반하면 시공자 선정취소, 과징금, 입찰참가제한, 과태료 대상이 된다.