법무법인(유한) 현 박은경 변호사
∥ 매도청구소송과 함께 진행돼야 하는 보전처분
지역주택조합은 매도청구의 소를 접수하기에 앞서 소장 접수 시부터 판결이 선고될 때까지 소송의 목적물인 대지의 소유자가 해당 대지의 소유권을 제3자에게 처분하거나 해당 대지의 점유를 제3자에게 이전하는 것을 방지하기 위해 가처분신청을 진행해야 한다.
이 때 조합은 ▲해당 대지의 소유권 이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 그밖에 일체의 처분행위를 금지하는 부동산 처분금지가처분신청이나 ▲해당 대지에 대한 점유명의를 변경하거나 점유를 이전하는 것을 방지하기 위한 부동산 점유이전금지가처분신청의 진행을 고려할 수 있다.
가장 안전하고 확실한 방법은 위 2개의 가처분신청을 모두 진행하는 것이겠지만, 모든 소송의 진행을 위해서는 소송비용의 지출이 필수적인 바, 조합으로서는 추가적인 비용 지출이 부담스러울 수밖에 없다는 점과 소유자들은 간혹 의제된 매매계약에 따라 받을 수 있는 매매대금을 조금이라도 높이기 위해 소송 진행 중 제3자에게 소유권을 이전하거나 제한물권을 설정하는 등의 방법을 고안하는 경우도 있다는 점을 고려했을 때, 2개의 가처분을 모두 진행할 수 없다면 부동산 처분금지가처분신청을 접수하는 것이 효율적이다. 다만, 이는 통상적인 경우를 기준으로 하는 바, 소송의 목적물인 대지 또는 건축물의 현황 및 그에 따른 점유 형태, 각 소유자의 예상되는 대응 스타일 등 구체적인 사실관계를 고려해 각 가처분신청의 필요성을 판단해야 한다.
만약 가처분신청을 진행하지 않은 채 소송을 진행하던 중 소유자 또는 점유자가 변경된다면 추후 매도청구소송에서 승소하게 되더라도 소유권 또는 점유권을 이전해올 수 없고, 새로운 소유자 또는 점유자에게 재차 매도청구소송 또는 인도청구소송을 진행해야 하는 바 사업의 지연이 초래될 수밖에 없으므로, 소송을 접수하기 전부터 대상 목적물에 관해 보다 정확한 사실관계를 파악해 적절한 가처분신청을 접수하도록 해야 할 것이다.
∥ 대지의 소유자와 점유자가 다른 경우의 매도청구권 행사방법
대지의 소유자와 점유자가 다른 경우로는 ▲대지의 소유자와 임대차계약 등을 체결한 제3자가 대지를 점유하고 있는 경우와 ▲대지의 지상에 제3자가 건축한 건축물이 존재해 대지와 건축물의 소유자가 다른 경우를 생각해 볼 수 있다.
전자와 같이 단순히 대지의 소유자와 점유자가 다른 경우에는 대지의 소유자에 대해서는 매도청구소송을, 점유자에 대해서는 인도청구소송을 제기해야 할 것이고, 이와 같은 경우 대지의 소유자에 대해서는 부동산 처분금지가처분신청을, 점유자에 대해서는 부동산 점유이전금지가처분신청을 접수해야 할 것이다. 다만 주택법은 매도청구소송의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 점유자에 대한 인도청구권을 명시적으로 규정하고 있지는 않은 바, 이 경우 점유자에 대한 인도청구소송에 관한 청구원인이 무엇이 돼야 할지는 구체적인 사실관계에 따라 달라질 것이다.
후자와 같이 대지의 지상에 제3자가 건축한 건축물이 존재하는 경우에는 각 대지 및 건축물이 별개의 매도청구소송의 대상이 되므로, 대지의 소유자 및 건축물의 소유자에게 각 매도청구소송을 접수해야 하고, 대지의 소유자 및 건축물의 소유자에 대한 각 부동산 처분금지가처분신청을 접수해야 한다.
∥ 대지의 지상에 무허가건축물이 존재하는 경우 매도청구권 행사방법
간혹 대지의 지상에 건축물대장 및 등기부가 존재하지 않는 무허가건축물이 존재하는 경우가 있다. 이 경우 무허가건축물의 소유자가 대지의 소유자와 동일하다면 다행이지만, 대지의 소유자와 별개라면 위에서 살펴본 바와 같이 해당 무허가건축물의 소유자에 대해서도 별도로 매도청구소송 및 가처분신청을 진행해야 한다.
다만 대지의 소유자 또는 무허가건축물의 소유자가 협조하지 않는다면 조합으로서는 해당 무허가건축물의 소유자를 확인하기 위한 무허가건축물관리대장을 미리 발급받을 수 있는 권한이 없고, 무허가건축물관리대장조차 작성돼 있지 않은 경우도 있으므로, 이와 같은 경우 실무상 대지의 소유자에 대한 매도청구소송을 접수한 이후 해당 소송에서 무허가건축물의 소유관계를 확인하기 위한 사실조회신청을 통해 소유자를 확인하는 방법이 가장 효율적이다.
∥ 1필지의 일부에 대한 매도청구권 행사 가능여부
지역주택조합사업의 사업계획이 각 필지의 경계를 그대로 따라 작성이 된다면야 아무런 문제가 생기지 않을 것이나, 통상적으로 관할 관청은 사업계획의 승인을 위해 부지의 정형화를 요구하는 경우가 대부분이므로, 실무상 승인권자의 승인을 득한 사업계획을 살펴보면 필지의 경계 현황과 무관하게 사업계획이 작성돼 있는 경우가 많고, 이런 경우 사업계획의 경계에 놓인 1필지 중 일부는 사업계획구역에 편입되는 반면, 나머지는 사업계획구역에 편입되지 않는 이례적인 상황이 발생하게 된다.
주택법 제22조는 ‘주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지’에 관한 매도청구권을 규정하고 있는 바, 위와 같이 1필지의 일부만이 주택건설대지에 포함돼 있을 경우 조합이 1필지의 일부만을 목적으로 하는 매도청구소송을 진행할 수 있는지가 문제된다.
- 사업계획구역에 일부가 편입된 1필지의 전부 또는 일부에 대한 매도청구권 행사가 가능한지에 관해
이와 관련해 도시정비법에 따라 시행되는 재건축정비사업의 매도청구 사안을 참고해보건대, 하급심 판결은 “토지 일부 및 건축물 일부만이 주택재건축사업의 정비구역 내에 편입된 경우 그 토지 및 건축물 소유자가 정비구역 내에 편입된 일부에 관해서만 재건축사업이 진행됨을 전제로 재건축조합의 설립에 관한 동의권을 행사할 지위에 있고, 이에 동의하지 않는 경우 사업시행자가 정비구역 내에 편입된 토지 일부 및 건축물 일부에 관해 도시정비법 제39조가 정한 매도청구권을 행사할 수 있다면, 이후 재건축사업 진행에 따라 그 부동산 소유자는 정비구역 내에 포함되지 아니한 토지 일부와 건물 일부만을 소유하게 될 것인 바, 건물의 일부 철거뿐만 아니라 그 잔존 면적과 위치 및 구조에 따라 상당한 경제적 가치의 감소가 예상되고, 사업시행자에게 정비구역 내에 포함되지 아니한 부분을 포함한 토지 및 건물 전체에 관해 이와 같은 매도청구권을 인정한다면, 그 일부가 정비구역 내에 포함돼 있다는 이유만으로 나머지 부분에 대해서도 매도를 강제하는 결과가 돼 이는 사유재산권을 제약할 우려가 있으므로, 명문의 규정을 근거로 해야 할 것(서울동부지방법원 2013. 7. 12. 선고 2011가합8636판결, 서울고등법원 2014. 12. 17. 선고 2013나51003 판결)”이라고 판시하며, 1필지 일부에 대한 매도청구는 물론 정비구역에 포함되지 아니한 1필지 전체에 대한 매도청구도 가능하지 않다는 이유로 조합의 청구를 전부 기각한 바 있다.
위 판결은 도시정비법상 재건축사업의 매도청구소송에 관한 사안이기는 하지만, 기본적으로 도시정비법상 매도청구소송과 주택법상 매도청구소송은 구조가 동일하고, 더욱이 주택법상 매도청구소송은 도시정비법상 매도청구소송에 비해 공공성·공익성이 상대적으로 적다는 점까지 고려하면, 위 판결과 마찬가지로 지역주택조합의 1필지 일부에 대한 매도청구 또는 1필지 전체에 대한 매도청구는 불가할 것으로 보인다.
- 사업계획구역에 포함된 필지 상당에 대한 분할절차를 통한 매도청구권 행사방법
이상과 같이 주택법 제22조의 문언 및 하급심 판결의 입장에 따르면 주택법상 매도청구권은 1필지 중 주택건설대지에 포함된 범위에 한해 인정될 수 있을 뿐인 바, 결국 조합은 1필지 중 주택건설대지에 포함된 부분과 포함되지 않은 부분을 분할해 주택건설대지에 포함된 부분을 대상으로 매도청구권을 행사해야 한다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하 공간정보관리법) 제86조는 관련 법령에 따른 토지개발사업의 시행자는 사업의 착수·변경 및 완료 사실을 지적소관청에 신고해야 한다고 규정하고(제1항), 사업과 관련해 토지의 이동이 필요한 경우에는 해당 사업의 시행자가 토지의 이동을 신청해야 한다고 규정하고 있으며(제2항), 동법 시행령 제83조 제1항 제1호는 주택법에 따른 주택건설사업을 동법 제86조에 의한 관련 법령에 따른 토지개발사업에 포함시키고 있다.
위 규정들을 종합해보면 조합은 지역주택조합사업의 시행자로서 지적소관청에 지역주택조합사업의 착수사실을 신고한 이후 필요할 경우 당해 사업을 위한 토지분할을 신청할 수 있다.
공간정보관리법 제86조 제1항에 의한 ‘사업의 착수·변경 및 완료사실’을 신고하기 위해 제출해야 하는 동법 시행규칙 제95조 제1항에 의한 별지 제81호 서식 및 동항 각 호 첨부서류를 살펴보면, 위 규정에 따른 신고의 대상이 되는 사업은 ‘승인권자로부터 사업계획승인을 득한 사업’을 의미하는 바, 공간정보관리법에 따른 분할신청권 역시 조합이 사업계획승인을 득함과 동시에 취득하게 되는 것이라 할 수 있다.
다만 공간정보관리법에 따른 토지분할절차는 소송 내에서 진행될 수 있는 절차가 아니라 조합이 소 외에서 한국국토정보공사 및 관할 자치단체와의 긴밀한 협조를 통해 진행해야 하는 절차로서, 조합은 매도청구소송의 진행과 함께 위와 같은 토지분할절차가 병행될 수 있도록 해야 한다.
직전 칼럼에서 설명한 바와 같이 조합은 사업계획승인을 받을 것으로 예상되는 시점으로부터 약 3~4개월 전에 소장을 접수해야 바람직하다는 점까지 고려해 1필지의 일부에 대한 매도청구소송의 진행 경과를 총정리해보면, ①조합은 우선 사업계획승인을 득하기 전 1필지 전체를 대상으로 해 소송 및 가처분신청을 접수하고 ②사업계획승인을 득한 이후 한국국토정보공사 및 관할 자치단체와의 협의를 통해 토지분할절차를 진행하며 ③토지분할이 완료되면 청구취지의 변경을 통해 소송의 목적물을 분할된 부분으로 변경한 뒤 ④변경된 청구취지에 따른 감정신청까지 하고 나면, 그 이후의 절차는 통상의 매도청구소송과 동일하게 진행하면 된다.
1필지의 일부에 대한 매도청구소송이 흔한 형태의 소송은 아닌지라 조합은 대부분의 경우 어쩔 수 없이 소유자가 원하는 높은 매매가격에 맞춰 1필지 전체를 매수해 사업을 진행할 수밖에 없었다. 그러나 최근 당 법무법인은 위와 같은 방법을 활용해 성공적으로 승소판결을 이끌어냈고, 이는 앞으로 유사한 사실관계에 대한 매도청구소송에서 참고할 만한 선례가 될 것이다. 특히, 위와 같은 방법을 이용할 경우 조합은 설령 소유자와의 협의가 불발되더라도 법적 절차를 통해 안전하게 대지의 소유권을 확보할 수 있고, 사업의 진행을 위해 필요한 부분만을 적정한 금액으로 매수할 수 있게 돼 사업비도 절약할 수 있게 된다는 점에서도 큰 의의가 있다.