▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

법무사법인 기린 전연규 대표법무사

3. 재건축부담금

감면(감경, 면제) : 2024년 후 총선 결과에 따라 면제 여부 주목

- 예) 2017년 12월 31일 전까지 관리처분계획 인가 신청 시, 재건축부담금 면제

 

1) 재건축 초과이익 산정방식(누진 체계)

*재건축부담금 = [준공시점 주택가액 -(추진위시점 주택가액+정상주택가격 상승분+개발비용)]×부과율(10~50%)

배현진 의원 6월 24일 대표발의 재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축이익환수법) 개정안 주요 내용 - 1세대 1주택자로서 주택 보유기간이 10년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 5년 이상인 조합원은 부담해야 할 재건축부담금의 50/100을 경감(안 제6조의2 신설) - 재건축부담금의 부과개시시점을 ‘최초로 구성된 추진위원회 승인일’에서 ‘조합설립인가일’로 변경(안 제8조제1항). - 재건축부담금 계산 시 재건축초과이익의 하한 금액을 1억원으로 상향, 각 구간별 부과금액을 조정(안 제12조).

김정재 의원 11월 1일 대표발의 재건축이익환수법 개정안 주요 내용 - 1세대 1주택자에 대해서는 준공 시점부터 역산해 산정된 보유기간에 따라 부담금을 10/100에서 최대 50/100까지 감면할 수 있도록 함(안 제14조의2 신설). - 1세대 1주택자로서 만 60세 이상의 고령자는 담보 제공을 전제로 상속ㆍ증여ㆍ양도 등 해당 주택의 처분 시점까지 납부를 유예할 수 있도록 함(안 제17조의2 신설).

2) 조합단체의 재건축부담금 부과 유예(또는 면제) 주장 이유

- 모든 국민은 법 앞에 평등하다는 헌법 제11조 평등의 원칙에 위배

같은 재건축사업(소규모 재건축사업 포함)이라도 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)가 시행하면 재건축 부담금 부과대상에 해당 안 되나, 조합이나 신탁회사인 경우 부담금 대상. 8.16대책에서는 적극적으로 신탁회사 장려.

- 부과개시시점이 추진위→조합으로 조정

재건축이익환수법에 따르면 재건축조합이 납부의무자인데, 추진위원회 구성승인부터 기준시점인 자체가 비합리적.

- 팔고 나가는 사람은 제외하고 남는 사람에게만 부과

투기과열지구 내의 재건축사업에서는 10년 소유 5년 거주면 제한 없이 수익을 챙겨 재건축부담금을 한 푼도 내지 않고 팔고 나가면 됨(준공 이후 거주자에게만 부담함)

반면, 그로부터 매수한 실수요자에게만 준공 시 부과하는 것으로, 개정법에서 준공날짜를 기산점으로 역산해 부과한다는 것은 실질과세 원칙에도 부합되지 않음.

- 일시적 2주택자 및 대체주택에 대한 소외

일시적 2주택자란, 현재 살고 있던 집을 보유한 상태에서 만으로 1년이 지난 후에 새로 이사 갈 집을 사고, 새 집을 산 날로부터 3년(조정대상지역인 경우 2년) 이내에 기존에 살던 집을 파는 경우를 말함. 이 경우 2주택 상태에서 매각이지만 양도세를 비과세해줌.

대체주택이란 국내에 1주택을 소유한 가구가 해당 집이 재건축·재개발하는 동안 거주하는 다른 주택을 말함. 소득세법은 1세대 1주택자가 재개발·재건축 사업기간 동안 거주를 목적으로 취득한 대체주택에 대해 일정한 요건을 갖춰 대체주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 규정을 두고 있음.

- 2006년 제도 도입 이후 실적 미미

재건축초과이익 부담금 징수액은 2006년 도입 된 이후 지난해 12월까지 14억원 수준임. 참고로 재건축부담금은 2012년부터 2014년 12월 31일까지 한시적으로 시행이 면제됐다가, 2018년 이후 다시 시행되고 있음.

※ 재건축부담금 부과 및 징수실적 (단위 : 건, 백만원)

 

4. 신탁사 특례 조항 및 공사비 검증 절차 개정

1) 신탁사의 사업시행 촉진 및 정비사업의 체계적 추진

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 개정안 발의(올해 3분기)

- 주민 희망 시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건 완화. (현재) 전체 토지 1/3이상 신탁 필요→(개정 후) 국공유지 제외한 토지의 1/3이상 신탁

 

2) 도시정비법 시행령 입법예고안(9월 27일)

신탁사의 지정개발자 지정을 위한 요건을 전체 면적 중 국‧공유지를 제외한 면적의 1/3 이상을 신탁 받는 것으로 완화함(영 제21조제3호)

 

3) 김선교 의원 9월 27일 대표발의 도시정비법 개정안

주민과 신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서 도입, 주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등 포함

제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ⑥ 국토교통부장관은 신탁업자와 토지등소유자 상호 간의 공정한 계약의 체결을 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준 계약서 및 표준 시행규정을 마련해 그 사용을 권장할 수 있다.

신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 해 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축 기대

제50조의2(정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례) ① 정비구역의 지정권자는 사업시행계획 인가(인가받은 사항을 변경하는 경우 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 앞서 결정ㆍ고시된 정비계획의 변경(정비구역의 변경도 포함하며, 제15조 제3항에 따른 경미한 변경은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)이 필요한 경우 제16조에도 불구하고 정비계획의 변경을 위한 도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합해 검토 및 심의할 수 있다. ② 사업시행자가 제1항에 따른 심의를 거치는 경우에는 하나의 총회(제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에서 정비계획 변경과 사업시행계획 작성 및 변경에 관한 사항을 의결해야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 심의 및 총회 의결을 위한 절차와 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

4) 공사비 검증 개정(관리처분인가 신청 기간 단축)

도시정비법 하위법령 및 행정규칙 개정(올해 4분기)

- 주민이 사업비 검증결과를 사전에 확인할 수 있도록 공사계약을 위한 조합총회 전에 검증을 완료하도록 의무화[공사비 증액(5~10% 이상) 시에는 검증이 의무화돼 있으나, 완료시점이 불명확해 주민이 결과를 확인하지 못하고 증액 의결하는 사례 발생]

※ 공사비 증액 결정 시 절차

 

5. 도심복합사업 개편

민간도심복합사업(신설) vs 공공도심복합사업(보완)

 

1) 민간도심복합사업 신설

도심 복합개발 지원에 관한 법률안(이하 도심복합개발법) 제정(12월 예정)→후보지 공모․제안(내년 상반기)

김정제 의원 8월 19일 대표발의 도심복합개발법 개정안 - 정비구역, 신속통합기획, 모아주택 대상이 안 되는 지역. 민간도 사업주체 될 수 있도록 신설, 총 20만호 추진(기존 공공사업 포함). - 사업주체 : 토지주 2/3 이상이 동의할 경우, 민간전문기관(신탁ㆍ리츠 등)이 시행하는 방식(비조합 방식)으로 추진. 공공재개발(진행 중인 서울시 2차 공모 신청지역도 후보지 간주), 공공재건축도 동일. 다만, 호응이 낮은 사업장(예: 동의율 30% 미만)의 경우 공공후보지 철회 후 민간사업으로의 전환. - 사업절차 : 광역자치단체 공모(토지주, 민간사업자 제안) → 사업시행자 선정*→ 개발계획 수립․인허가(통합심의 적용)

 

2) 공공 도심복합사업 보완

신도시 건설의 근거법 : 토지구획정리사업법→택지개발촉진법(1,2기 신도시)→3기 신도시부터 공공주택특별법)

3080+정비사업에서 도심복합개발기법으로 등장. 현재 8차 사업 선정

서울시의회, 지난 8월 태릉골프장 반대 청원 채택해 국토교통부에 건의

 

- 권리산정기준일 대신 우선공급권

최초 : 2021년 2월 4일 이후 신규매매계약의 경우 우선공급권 없음

수정 : 국회본회의 의결(2021.6.29) 이전에 소유권을 이전한 경우 우선공급권 부여

- 동의율 30% 미만은 민간도심복합개발사업

예) 준공업(주거산업융합지구) 1차 선도사업 공공도심복합개발지구

도봉 창동 674 일대/창2동 주민센터 인근 : 반대 30% 이상인 경우 민간개발가능

 

호응이 낮은 사업장(예 : 동의율 30% 미만)은 공공후보지 철회 후 민간사업으로의 전환을 적극 지원

※ 공공재개발(진행 중인 서울 시 2차 공공재개발 공모 신청한 곳도 후보지로 간주) 및 공공재건축 등 기존 도심공공사업도 동일 원칙으로 추진

 

- 제도개선

공공사업 추진 과정에서 재산권 침해 논란 등으로 주민 반발을 야기한 지나친 규제는 합리적으로 개선 : (현재) 2021년 6월 29일 이후 매수자 현금청산→(개정 후) 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자 특별공급권 부여.(투기과열지구 내 소규모재개발은 조합설립 이후 매수자로 현금청산대상자, 소규모주택정비법 제24조 제2항) 이와 함께 공공주택특별법 및 하위법령 개정(12월)

김정제 의원 8월 24일대표발의 공공주택특별법 개정안 공공주택특별법 제27조의4(쪽방 밀집지역을 포함하는 주택지구의 토지 등의 수용 등에 대한 특례) ① 공공주택사업자는 국토부장관이 쪽방 밀집지역을 포함해 지구조성사업을 하는 것으로 인정해 고시하는 주택지구의 토지 또는 건축물의 소유자가 토지보상법에 따른 협의에 응해 주택지구 내 토지 등의 전부를 공공주택사업자에게 양도하는 경우로서 토지등소유자가 원하는 경우에는 사업시행으로 건설되는 건축물(건축물에 부속된 토지를 포함한다)로 보상(이하 ‘현물보상’)할 수 있다. ② 현물보상에 대해서는 제40조의10 제3항ㆍ제4항 및 제7항을 준용한다. 이 경우 ‘복합지구’는 ‘공공주택지구’로, ‘복합사업’은 ‘지구조성사업’으로 본다. ③ 토지등소유자가 제1항에 따라 현물보상을 받는 경우 토지보상법 제63조 제1항 단서에 따른 토지 보상과 중복해 받을 수 없다. ④ 제1항에 따라 현물보상으로 공급하는 주택 및 주택 이외의 건축물의 공급기준 및 분양가격 등에 대해서는 제40조의11을 준용한다.   부 칙 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(현물보상에 관한 규정의 유효기간) 제27조의4의 개정규정은 2024년 9월 20일까지 효력을 가진다. 제3조(토지등소유자의 현물보상에 관한 적용례) ① 제27조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 토지보상법 제16조에 따라 토지등소유자와 협의 절차를 진행 중인 경우에도 적용한다. ② 제27조의4의 개정규정은 주택지구가 지정ㆍ고시된 날부터 역산해 1년이 되는 날 이전에 토지 등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자에게는 적용하지 아니한다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지 등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다. 제4조(토지등소유자의 현물보상에 관한 규정의 유효기간 이후의 경과조치) 부칙 제2조에 따른 유효기간 중에 제27조의4의 개정규정에 따라 국토교통부장관이 고시한 주택지구에 대해는 해당 유효기간이 지난 후에도 제27조의4의 개정규정을 적용한다.

 

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