장용동 대기자 / 헤럴드경제
지난 2007년 9월부터 적용된 분양가 상한제는 집값의 급격한 상승, 특히 기존 아파트 가격 상승이 재차 분양아파트의 고분양가를 유발하는 악순화 고리를 차단하기 위해 도입됐다. 하지만 도입 당시부터 시장에 반한 규제로 과다 공급을 유발, 시장에 충격을 준데 이어 2008년 금융위기를 거치면서 수요가 감소하고 있는 시장에 적절하게 대응치 못하는 부작용을 초래했다.
더구나 매매기피 및 가격 하락 등의 여파로 고분양가의 부작용이 완전히 사라졌으나 여전히 유명무실한 규제로 남아 있어 사실상 도입 의미를 상실했다고 볼 수 있다.
특히 2009년 이래 부동산 시장은 수요가 극히 취약한 불안장세에 진입했다. 집값 및 소득 불안에 따른 매매수요 이탈과 임차가구의 증가 탓으로 매매와 전월세시장 간의 디커플링 현상이 구조적으로 발생하고 있다.
이러한 수요이탈은 향후 일본과 같은 부동산시장 침체로 가는 전조로 해석되기도 한다. 저성장 구조와 장기 불황, 고령화 등으로 부동산 수요는 꾸준히 감소할 것으로 사료되므로 내수 진작에 대한 기여와 시장 장벽 규제완화에 따른 참여확대를 유도할 대안이 절대 필요한 시점이다.
아울러 지속되는 전월세난 해소를 위해서는 도심권 공급이 제대로 필요한 때이다. 민간임대 활성화 차원에서도 공급을 늘리고 여유자금이 도시 주택에 들어와야 공급이 확대되어 전세월난이 해소될 것으로 판단되므로 시장 활성화 차원에서 폐지가 적극 검토되는 것이 바람직하다고 본다.
최근 공급선호지역을 보면 도심 외곽보다 도심지내 주거단지가 인기를 끌고 있다. 이는 글로벌 금융위기 이후 전세계적으로 도시내 주거지 리셋현상이 가속화되면서 도심권으로 주택수요가 몰리는 현상(경제력과 일자리 등의 요인)이 발생하는 것과 일맥상통한다. 따라서 주택 유효수요가 살아있고 관심이 있는 도심권의 정비사업을 활성화할 필요성이 있다. 특히 자가보유율이 높아지면 주택수요가 급격히 줄어들고 슬럼화 되고 있는 도심권 주거지를 공공에서 해결해야하는데, 토시주택기금이 막대하게 소요되는 등 어려움이 예상된다.
기부채납 등 민간의 여력을 공공이 활용, 도심 주거지를 재구축한다는 차원에서도 도심 정비사업 활성화 시급하다.
물론 야당 등 일부권역에서 가진 자들에 대한 특혜, 주택가격 상승 등을 우려하고 있으나 시장의 자율적 기능에 맡기는 것이 절대 필요하다. 불로소득이나 직접적인 이익이 발생할 경우에는 세금으로 환수조치하는 것이 타당하다.
또 다양한 시장(시장 세분화) 역시 자본주의 근본 시장 체제이며 자산정도나 소득, 선호도에 따라 주거를 선택할 수 있게 하는 것이 합리적이다. 구시대적 프레임에 갇혀 이미 실효성을 상실한 분양가 상한제 존치를 주장하는 것은 현실정에서 부적합하다고 본다.
만약 폐지 자체가 어려우면 중대형 평형에 탄력적으로 적용한 후 확대하거나 일부 분양가 상한제를 유예한 후 여건을 봐가며 폐지하는 것도 생각해볼 수 있다.
하지만 시장 활성화차원에서는 지난 2009년 이래 반복적으로 개정을 추진했으나 후속 입법 불발로 시장 불신을 초래했다는 점에서 전면 폐지가 바람직하다.