두성규 박사 / 한국건설산업연구원 연구위원
∥부동산시장 상황의 변화
현재의 부동산시장 상황은 호황기를 구가하던 2007년을 지나 2008년부터 약 5년 넘게 침체상태를 벗어나지 못하고 있다. 주택시장 활황기에 동력원이었다고 생각되는 주택구매 수요심리가 대단히 위축되고 있는 데다 인구감소 등 구매력을 갖춘 계층이 축소되고 있으며, 주택의 보유보다는 임대 등을 통한 주거안정을 선호하는 발향으로 패러다임이 변하는 등 주택시장의 근본적 변화가 진행되고 있다.
이에 따라 주택시장을 정상화하기 위한 정책수단으로 분양가상한제 폐지 또는 수정을 위한 개정 법률안이 2009년 이후 수차례 국회에 상정되기도 하였으나, 여·야간의 입장 차이에서 보듯 주택시장을 이해하는 시각 차이 또는 정치적 셈법으로 말미암아 앞으로도 그 결말을 알 수 없는 실정이다.
현재 분양가상한제는 제도 도입의 취지는 퇴색된 채 주택시장 회복에 ‘계륵’ 정도로 취급되는 것을 넘어 치명적인 장애물이 되고 있는 실정이다.
∥분양가상한제의 문제점
분양가상한제의 문제점은 다음과 같다.
첫째, 주택경기의 과열이나 주택가격의 급격한 상승기에 신규 분양주택의 가격을 시장가격이 아닌 투입비용에 근거하여 통제하기 위한 수단으로 도입된 분양가상한제는 침체기에 접어들어 있는 현재의 부동산시장에는 적합하지 않다.
둘째, 해외 사례를 살펴보더라도 주택의 분양가를 인위적으로 규제하고 있는 경우를 찾아보기는 힘들다.
셋째, 분양가상한제의 지속은 공급 위축으로 이어질 가능성이 커서 자칫 장기간 공급 부진에 따른 수급 불균형을 초래하여 주택시장의 안정을 위협할 수 있다.
넷째, 분양가의 인위적인 규제는 최소한의 수익성을 맞추기 위한 건설업체의 선택으로 인하여 민간의 창의적 생산노력을 이끌어내기 어렵기 때문에 주택의 품질 저하로 이어져 자원의 효율적 이용이 어렵고 하자처리 등의 문제를 야기시킬 우려가 크다.
다섯째, 일반 국민들도 그동안 부동산시장의 극심한 부침과 변화를 경험하면서 합리적 선택을 위한 역량이 고양되어 있다고 할 수 있으며, 정상적인 시장질서에 반하는 가격은 미분양 등을 통해 외면을 받을 것이기 때문에 법령 및 제도를 통한 지나친 보호는 오히려 소비자 선택을 왜곡하고 소비자후생을 훼손할 우려도 있다.
∥제도 개선방향
현재 인구증가율 감소와 ‘베이비 부머’ 세대의 은퇴 본격화 등으로 잠재적 주택수요층 감소하고 있는 추세이다. 게다가 1~2인 가구의 증가로 소형 및 임대주택 선호 등 주택시장의 패러다임 변화가 가속화되고 있으며, 주택경기의 침체 장기화로 분양가상한제 도입 당시의 환경과는 큰 변화가 지속되고 있으므로 주택시장의 자율적 기능을 가로막는 장애물은 제거하는 것이 바람직하다.
분양가상한제는 도입시 부동산시장을 정상화시키기 위한 수단으로써의 필요성이 있었겠지만, 그 후 존속 과정에서 부동산시장의 변화를 전혀 반영하지 못한 채 ‘주택’에 대한 인식이 여전히 부정적임을 시사하는 것과 다름없어 수요심리를 위축시키고 시장기능을 왜곡시키는 등 부작용만 양산하고 있기 때문에 정책수단으로서의 탄력성은 전혀 갖지 못하고 있다.
따라서 분양가상한제는 전면적 폐지가 가장 바람직하나 그렇지 못할 경우에는 차선책으로써 재건축 일반분양분 또는 민간택지 공급주택에 적용하는 방안이라도 도입되어야 부동산시장의 회복에 다소나마 도움이 될 수 있을 것으로 본다.
재건축 등 민간건설부문에서는 일반분양분의 분양가자율화로 사업성 제고도 기대해볼 수 있고, 다양한 유형의 주택공급을 통한 시장에서의 수요 충족 및 공급물량의 활성화에 따른 시장안정도 기대해볼 수 있다.
이러한 분양가 관련 불합리한 규제 개선은 위축되어 가는 수요심리를 회복시켜 주택산업의 발전과 매매 활성화 등 주택시장의 정상화에 기여하는 바 클 것으로 기대된다.